色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    2006年鄭州寫字樓市場(chǎng)“海量般”的集中供應(yīng)，“搶白菜”一般的火爆銷售令沉寂已久的鄭州商務(wù)地產(chǎn)猶如久旱逢甘霖一般酣暢淋漓，而本報(bào)《2006商務(wù)地產(chǎn)分水嶺》的系列報(bào)道更是引起了眾多業(yè)內(nèi)人士和投資者的密切關(guān)注，不少讀者在肯定報(bào)道的同時(shí)，也提出了自己對(duì)于鄭州商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)到的見地。

　　為了不“紙上談兵”，記者來了個(gè)“鏗鏘三人行”，順勢(shì)邀請(qǐng)了他們其中的3位，借他們獨(dú)到的實(shí)戰(zhàn)眼光實(shí)地看樓，看看究竟什么樣的寫字樓才算好？

    管先生：投資客戴著“住宅眼鏡”看寫字樓

    管先生，個(gè)人投資者，對(duì)住宅投資非常在行，準(zhǔn)備“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”寫字樓投資。

    看樓路線：省匯中心（農(nóng)業(yè)路與經(jīng)七路交會(huì)處）→華林新時(shí)代廣場(chǎng)（紫荊山路56號(hào)）→啟航大廈（航海路與未來路交會(huì)處）

    12月8日上午九點(diǎn)，記者與熱心讀者管先生約好在鄭州農(nóng)業(yè)路的省匯中心售樓處相見。

    交談中記者得知，管先生對(duì)住宅投資非常在行，目前在鄭州仍擁有不下6處房產(chǎn)，談及輝煌的“戰(zhàn)績(jī)”，管先生流露出一絲得意：“一系列的新政出臺(tái)，住宅投資已經(jīng)受到抑制了，寫字樓將是我下一個(gè)目標(biāo)。”不過，和眾多投資客一樣，管先生對(duì)其同樣并非熟諳于心，更多的還是“戴著”住宅投資的“眼鏡”看問題，和記者一起去看的寫字樓也是他事先有所了解的商住兩用樓。

    談到他選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，他娓娓道來：“我不考慮多么豪華的配置，我要的就是投入和產(chǎn)出比，在地段好、商務(wù)氛圍濃厚的前提下，房?jī)r(jià)要盡可能地低，周邊寫字樓的租金價(jià)位我也會(huì)著重考慮。”從省匯中心到華林新時(shí)代廣場(chǎng)，再到啟航大廈。管先生不時(shí)向記者感嘆：“商住樓的價(jià)位和周邊的住宅相差無幾，寫字樓仍然遭受著市場(chǎng)的低谷，未來升值潛力一定很大。”

    看樓過程中，管先生開始有意識(shí)地注意寫字樓的物業(yè)管理、電梯、停車位等一些保障寫字樓品質(zhì)的核心要素，并將了解到的信息整理成文字，讓記者十分佩服。

    馬先生，某廣告公司的負(fù)責(zé)人，買寫字樓的目的為自用兼投資。

    看樓路線：福華中心（紫荊山路與東大街交會(huì)處）→浦發(fā)國(guó)際金融中心（金水路與玉鳳路交會(huì)處）→CBD內(nèi)外環(huán)

    12月9日下午兩點(diǎn)，某廣告公司的負(fù)責(zé)人馬先生開著新近購(gòu)置的“速騰”，來到東方今報(bào)社接記者一道去看樓。購(gòu)置轎車后又升級(jí)辦公環(huán)境，足以看出這是一個(gè)上升期的公司。

    和眾多創(chuàng)業(yè)中的中小企業(yè)一樣，馬先生的廣告公司也急需升級(jí)辦公環(huán)境。“做廣告的工作節(jié)奏很快，在住宅里辦公越來越不能滿足日益拓展的業(yè)務(wù)，不能保障辦公效率，另外廣告公司對(duì)企業(yè)形象非常重視，連自身形象都不能保證，有什么資格為別的公司設(shè)計(jì)形象。”馬先生言語中顯得非常迫切。

    從福華中心到浦發(fā)國(guó)際金融中心，再到CBD，我們將不同檔次的寫字樓搜羅了一遍，馬先生一直在反復(fù)比較其中的利弊。例如由于公司處于上升期，對(duì)資金的周轉(zhuǎn)要求較高，馬先生對(duì)交房日期、產(chǎn)權(quán)年限和首付比例、公攤大小等尤為關(guān)注；由于不是“終極置業(yè)”，馬先生對(duì)未來的升值潛力也較為關(guān)心：“東區(qū)是大勢(shì)所趨，紫荊山路和經(jīng)三路是成熟區(qū)域，這些都得仔細(xì)考慮。”

    最終，馬先生篩選出比較接近的心理目標(biāo)，同為準(zhǔn)現(xiàn)房、同為70年產(chǎn)權(quán)的福華中心和浦發(fā)國(guó)際金融中心引起了他濃厚的興趣，“兩個(gè)樓盤都處于比較成熟的區(qū)域，周邊商務(wù)配套非常完善，交通也不錯(cuò)，相比之下福華中心的價(jià)位要低很多，但浦發(fā)國(guó)際金融中心顯得上檔次，未來升值空間會(huì)更大些。”

    和一般投資者不同的是，出于自用的馬先生對(duì)寫字樓的選擇顯得非常務(wù)實(shí)，“在我看來，好的寫字樓地段要有輻射性，外觀要顯得上檔次，商務(wù)配套要豐富，軟硬件設(shè)施要能最大化地提升辦公效率。”馬先生對(duì)廣告業(yè)的需求非常有針對(duì)性。

    劉先生：大單客戶只考慮飛速發(fā)展的鄭東新區(qū)

    劉先生，某上市公司鄭州分公司的負(fù)責(zé)人，經(jīng)常來往于國(guó)內(nèi)一線城市，對(duì)頂級(jí)商務(wù)物業(yè)頗有研究。

    看樓路線：浦發(fā)國(guó)際金融中心→綠地世紀(jì)峰會(huì)（鄭州市鄭東新區(qū)CBD外環(huán)路與第十大街交會(huì)處）→順馳·第一國(guó)際（鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)路與眾意路交叉口）

    12月11日上午8點(diǎn)，記者起了個(gè)大早，趕往未來大廈與某上市公司鄭州分公司的負(fù)責(zé)人劉先生見面，他慢條斯理的言語中顯露出儒雅的風(fēng)度。記者發(fā)現(xiàn)劉先生對(duì)頂級(jí)物業(yè)頗有研究，用他的話講，這得益于他常年在國(guó)內(nèi)一線城市工作。

    談到選擇寫字樓置業(yè)，劉先生告訴記者，首先出于經(jīng)濟(jì)的考慮，2004年公司入駐鄭州以來，一直租用鄭州最頂級(jí)的寫字樓，每年的租金將近50萬元。其次是考慮到公司形象問題，一個(gè)區(qū)域性總部常年租住寫字樓對(duì)公司形象會(huì)有影響。

    和前兩次看樓不同，劉先生選擇物業(yè)一絲不茍的態(tài)度更像是一位專業(yè)人士：“電梯是不是國(guó)際品牌，中央空調(diào)有無新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)量有多大，人均車位比多少等都是我比較關(guān)注的核心要素。”由于問題過于專業(yè)，售樓員往往得搬出銷售經(jīng)理才能應(yīng)對(duì)。

    從浦發(fā)國(guó)際金融中心到CBD，劉先生似乎只考慮飛速發(fā)展的東區(qū)，“今后東區(qū)的國(guó)際化商務(wù)前景不可估量，我們公司也有很多國(guó)際業(yè)務(wù)，所以很注重國(guó)際氛圍較濃的區(qū)域。目前東區(qū)聚集著鄭州最頂級(jí)的寫字樓，這里的品質(zhì)與環(huán)境和公司非常吻合。”

    與一般的投資客和自用企業(yè)不同的是，劉先生更顯得有備而來，他每每看樓都會(huì)讓售樓員將事先準(zhǔn)備的調(diào)查表填寫清楚，現(xiàn)場(chǎng)也會(huì)用腳反復(fù)丈量各項(xiàng)指標(biāo)是否符合自身需求。

    看樓的過程中，劉先生在贊許東區(qū)前景的同時(shí)也一針見血地指出了CBD目前存在的“硬傷”，“CBD的停車位不足是個(gè)大問題，每個(gè)項(xiàng)目?jī)H僅兩三百個(gè)地下車位是不能滿足未來需求的。”

    專家：好的寫字樓是一個(gè)商務(wù)綜合體

    3天的“實(shí)戰(zhàn)”看樓讓記者受益匪淺。最后，記者再次來到鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院，請(qǐng)副院長(zhǎng)方敏華對(duì)鄭州的寫字樓“好壞”做一個(gè)點(diǎn)評(píng)。不過，方院長(zhǎng)指出，其實(shí)好的寫字樓客觀的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)很多，但沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的說法。

    首先，寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體。寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，商務(wù)氛圍濃厚才是寫字樓價(jià)值的重要支撐。例如，位于鄭州東區(qū)的浦發(fā)國(guó)際金融中心地處鄭州的東大門，上機(jī)場(chǎng)上高速都非常便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯而易見。

    其次要考慮規(guī)模。這里所說的規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，寫字樓要有群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氛圍的基本條件。例如，省匯中心之所以賣得那么好，和其周圍濃厚的商務(wù)氛圍分不開，而未來的CBD商務(wù)氛圍也逐漸體現(xiàn)，前景不可限量。

    第三，整體形象非常重要。從外到內(nèi)來看，寫字樓樓前緩沖地帶是否充足也會(huì)影響到寫字樓的整體形象。例如使用LOW-E玻璃的順馳·第一國(guó)際和浦發(fā)國(guó)際金融中心不僅解決了環(huán)保節(jié)能的問題，也使外立面顯得熠熠生輝。另外大堂、電梯間、門廳走廊等公共空間要開闊，電梯和停車位的數(shù)量要充足，質(zhì)量要過硬，這些方面綠地世紀(jì)峰會(huì)、順馳·第一國(guó)際、浦發(fā)國(guó)際金融中心都做得不錯(cuò)。

    第四，寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施。頂級(jí)寫字樓應(yīng)同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳，還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心、多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等，總之，好的物業(yè)，其自身配套應(yīng)當(dāng)能夠滿足入駐企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。

    第五，綜合物業(yè)管理水平的高低也不容忽視。在提供高效全面的物業(yè)管理的同時(shí)，能對(duì)入駐企業(yè)提供諸如電話/衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃等專業(yè)化商務(wù)服務(wù)將是今后寫字樓努力的方向。

    市場(chǎng)最有發(fā)言權(quán)

    究竟什么樣的寫字樓才算是好項(xiàng)目，“公說公有理，婆說婆有理”，似乎永遠(yuǎn)沒有一個(gè)統(tǒng)一的說法，評(píng)判角度不同得出的結(jié)論也不盡相同，需求不同認(rèn)定結(jié)果也不會(huì)一樣。學(xué)院派的專家總以挑剔的眼光來審視寫字樓，卻也從另一個(gè)側(cè)面闡釋了當(dāng)前鄭州寫字樓市場(chǎng)努力的方向。

    寫字樓的發(fā)展有一個(gè)歷史的過程，在不同的發(fā)展階段，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的特征，不同的利益主體也都擁有不同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，投資客、中小企業(yè)和大單客戶各執(zhí)牛耳，各取所需，無可厚非，這本來就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。

    正如精工地產(chǎn)總經(jīng)理梁耀華說的那樣，寫字樓好不好，市場(chǎng)最有發(fā)言權(quán)。

    這句話一點(diǎn)都不假，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)最難制定，不同行業(yè)、不同企業(yè)在不同的發(fā)展階段對(duì)寫字樓的需求不同，散戶投資客、中小企業(yè)和實(shí)力公司對(duì)寫字樓的需求也不會(huì)相同，究竟什么寫字樓才是好項(xiàng)目，最適合的才是最好的，這需要市場(chǎng)的手進(jìn)行無形的調(diào)配，一切要由市場(chǎng)說了算。