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    今天的房產(chǎn)投資者們已經(jīng)習慣一擲千金。高檔公寓、商務酒店、別墅等高端產(chǎn)品更容易吸引他們的眼球。與此相比，寫字樓的投資顯得過于“慢熱”，其回報平穩(wěn)、收益不菲的特點也被人忽略�？梢院敛豢鋸埖卣f，一個好的寫字樓產(chǎn)品就是投資者手中的“搖錢樹”。但想要挑選出能帶來豐厚收益的寫字樓，則要從區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)和軟環(huán)境等多方面考慮。

　　區(qū)位是價值的基點

　　購買寫字樓，不論是出于自用還是投資目的，首先必須考慮區(qū)位價值。由于寫字樓屬于長期持有項目，其房產(chǎn)的增值主要來源于區(qū)域的增值，區(qū)域的商務氛圍也決定了寫字樓的出租收益。因此，區(qū)位是衡量寫字樓價值的核心。

　　一般來講，城市中心或商務核心區(qū)土地稀缺性較強，增值空間會較大。此外，好的區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，人流、物流、信息流、資金流匯聚之處，辦公更加方便，因此會有好的租金收益，投資回報率高，風險小。

　　所以從投資價值角度來看，是否位于城市的核心區(qū)，是購買寫字樓項目的第一參考。

　　考察一個區(qū)域?qū)儆诔墒靺^(qū)還是成長區(qū)，要結(jié)合售價、租金、出租率和人流量多個因素進行分析。從北京寫字樓的區(qū)域分布看，CBD是當之無愧的黃金地帶，商務氣氛濃厚。近幾年CBD保持著不小的供應量，品質(zhì)也首屈一指，因此是資金雄厚的投資者的首選區(qū)域。目前該區(qū)域?qū)懽謽谴嬖诓糠稚⑹垌椖�，均價在2萬元/平方米左右，日租金為8~10元/平方米。

　　東二環(huán)、中關(guān)村和金融街等區(qū)域則處于良好的上升階段，商務氛圍漸濃，租金上揚，雖然租金水平不及CBD區(qū)域，但價格更有競爭力，未來升值空間更大。目前在這些區(qū)域都擁有散售項目，每平方米售價約為1.5萬~2萬元，日租金水平為5~8元/平方米。

　　除了地段，具體項目周邊的交通因素也是區(qū)域價值指標之一。交通環(huán)境關(guān)系到未來辦公的便利程度。同一區(qū)位內(nèi)，如果某個寫字樓所處地段交通不便，或交通擁擠，必然影響投資收益；如果處于地鐵、主干道附近，則更容易出租并獲得更高水平的租金。

　　項目品質(zhì)需“軟硬皆施”

　　確定好區(qū)域后，就要對區(qū)域內(nèi)目標項目進行品質(zhì)考量。因為對于實際使用寫字樓的企業(yè)來說，品質(zhì)和辦公環(huán)境至關(guān)重要，租金收益和產(chǎn)品的保值增值都有賴于此。以自用為目的的購買者可以結(jié)合自身情況選擇符合需要的項目。對于投資者而言，未來租戶的規(guī)模和辦公需要都難以確定，因此最好挑選品質(zhì)中上等的產(chǎn)品以降低出租難度。因為一般來講，寫字樓管理費用較高，一旦空置將給投資者帶來巨大的損失，而且好的品質(zhì)也有利于產(chǎn)品的保值、增值。

　　考察寫字樓的硬件水平，可以從級別認證去衡量，也要從建筑品質(zhì)、空間布局、電梯質(zhì)量、采光通風等多方面進行實地考察。項目周邊配套也關(guān)系到投資收益，有必要了解周邊配套設(shè)施，如銀行、商店、餐飲、公寓等，看功能是否齊全。

　　除了硬件設(shè)施，寫字樓的軟性配套與物業(yè)管理水平也非常重要。在軟性配套方面，著重考察信息化、智能化配置；而物業(yè)管理則去了解該物管公司的資質(zhì)，以及服務范圍否能細致入微。

　　在認可項目品質(zhì)后，戶型的選擇也需謹慎。個人投資寫字樓時，建議選擇面積在500~2000平方米的開間，一方面需要這種戶型的客群較大，同時也可以保證公司規(guī)模和質(zhì)量在中等水平，租金回報更具穩(wěn)定性。

　　需要注意的是，選擇投資中等面積的寫字間，要求投資者有很高的支付能力。如果投資小面積分割出售的物業(yè)，總價雖然較低，但由于小業(yè)主太多，可能會影響到該物業(yè)的管理水平和回報能力。

　　風險提示

　　風險一：資金投入大

　　目前寫字樓價格雖然不高，但由于戶型面積較大，其投資總額要遠高于住宅產(chǎn)品，因此投資寫字樓必須防范貶值風險。在北京房地產(chǎn)市場一片大好的情況下，雖然區(qū)域價值沒有貶值之憂，但某個地段由于市政規(guī)劃導致商務職能下降，也會導致項目的貶值。如果一個區(qū)域未來的供應量超過市場需求，也將影響項目價值和租金收益。

　　風險二：按揭購買成本高

　　購買寫字樓采取按揭支付，其成本要高于同價位的住宅產(chǎn)品。北京市場純寫字樓項目單價多在1.5萬元/平方米以上，總價一般在500萬元以上。目前北京寫字樓按揭貸款首付多在6成以下、10年期限，因此需要很高的首付能力和還款能力。貸款利率方面，寫字樓要高于住宅近1%，同時購置及出租物業(yè)的稅費、管理費用也要高于住宅。

　　風險三：回報周期長

　　寫字樓與住宅都具有投資功能，但住宅屬于生活用品，可滿足投資和自住兩種需求，寫字樓則是用于辦公等生產(chǎn)用途，閑置成本較高。在產(chǎn)品本身的增值空間和速度上，寫字樓要要低于住宅產(chǎn)品，更多是以租金回報為投資目的。因此投資寫字樓，只有長線投資才能獲得理想的收益。