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    （原標(biāo)題：前7月房地產(chǎn)投資增速回升至3.4% 房住不炒政策持續(xù)加碼 作者：宋興國(guó)、蔣莎莎 編輯：包芳鳴）

    房地產(chǎn)率先走出低谷。

    8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2020年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，投資恢復(fù)動(dòng)力強(qiáng)勁，6月漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正后在7月進(jìn)一步擴(kuò)大。而銷售則逐步復(fù)蘇，銷售面積連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比正增長(zhǎng)。土地市場(chǎng)則持續(xù)火熱，土地成交均價(jià)同比上漲13%，量穩(wěn)價(jià)漲趨勢(shì)明顯。

    不過，房地產(chǎn)后續(xù)持續(xù)沖高的可能性已經(jīng)被壓制。在7月中央與地方聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)調(diào)控，熱點(diǎn)城市政策頻出的同時(shí)，8月又有旨在收緊房地產(chǎn)融資的“三道紅線”傳出，房企融資壓力加大，多位接受采訪的分析人士均認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸走向平穩(wěn)。

    警惕未來供大于求

    “房地產(chǎn)開發(fā)投資略有加快”，在解讀1-7月份投資數(shù)據(jù)時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司首席統(tǒng)計(jì)師丁勇表示。

    1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%，增速比上半年擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資55682億元，增長(zhǎng)4.1%，增速比上半年同樣擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。而從房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)來看，1-7月全國(guó)房屋新開工面積同比下降4.5%，降幅收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。

    從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長(zhǎng)4.1%，是三類物業(yè)中唯一同比正增長(zhǎng)的。而辦公樓投資和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資則分別同比下降1.4%和8.9%。

    分區(qū)域來看，中部地區(qū)同比下降3.1%，東部、西部和東北地區(qū)的房地產(chǎn)投資，分別同比上升了4.0%、8.3%和2.5%。

    在土地市場(chǎng)，“高溫”依舊持續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房企土地購(gòu)置面積9659萬平方米，同比下降1.0%，與去年基本持平；土地成交價(jià)款則達(dá)到5382億元，增長(zhǎng)12.2%，增速提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此計(jì)算，前7月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)為5572元/平方米，同比上漲13.4%，比1-6月擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)，量穩(wěn)價(jià)漲的狀況越發(fā)明顯。

    而在銷售端，雖然仍處在負(fù)區(qū)間，但銷售面積和銷售金額的降幅都在持續(xù)收窄。

    具體來看，2020年1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額81422億元，下降2.1%，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此計(jì)算，前7月全國(guó)商品房成交均價(jià)9736元/平方米，同比上漲3.9%。

    從單月數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.5%，已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)被認(rèn)為已基本回到正軌。

    “未來有供大于求的風(fēng)險(xiǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，7月住宅新開工面積與銷售面積的比值為117%，其中，新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值，一定程度上可視為未來三個(gè)季度后的供求比。

    沈昕分析稱，1-2月住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，到7月已經(jīng)創(chuàng)2019年9月以來的新高，應(yīng)該警惕未來存在供大于求的可能。

    資金面或收緊

    在經(jīng)歷了連續(xù)五個(gè)月降幅不斷收窄的歷程后，房企到位資金終于實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，1-7月到位資金100625億元，同比增長(zhǎng)0.8%。

    其中，國(guó)內(nèi)貸款16130億元，增長(zhǎng)4.9%；利用外資80億元，增長(zhǎng)29.9%；自籌資金32042億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款32830億元，下降3.4%；個(gè)人按揭貸款16200億元，增長(zhǎng)6.6%。

    多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，上半年房企資金面不斷改善，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，除了與銷售強(qiáng)相關(guān)的定金及預(yù)收款還是同比下降以外，其他各項(xiàng)都同比正增長(zhǎng)，顯示房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境比去年寬松。

    不過，房企在接下來一段時(shí)間，可能會(huì)面臨更大的資金壓力。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，從房企債券融資利率角度來看，7月境內(nèi)債券融資平均票面利率為5.1%，連續(xù)三個(gè)月持續(xù)走高，房企融資壓力上升。同時(shí)，未來隨著熱度過高的城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，房企來自銷售端的回款也將在一定程度上受到影響。

    實(shí)際上，7月以來，中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各地也跟進(jìn)收緊調(diào)控后，政策的影響已在宏觀數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在8月14日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量從6月的61個(gè)減少到59個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量則從50個(gè)減少到45個(gè)，房?jī)r(jià)漲幅也有所收窄。

    另外，政策層面的收緊，則是市場(chǎng)的另一大隱憂。近日，市場(chǎng)傳言稱，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)，控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。具體來看，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

    如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。而有兩項(xiàng)、一項(xiàng)和沒有超出闕值的公司，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為5%、10%和15%。

    沈昕認(rèn)為，監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)下半年房企融資環(huán)境將比上半年收緊。

    對(duì)此，債券分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，按照最大口徑估算的各房企潛在融資缺口與帶息負(fù)債的規(guī)模之比來看，各主要房企的比值一般在1%到3%左右，地產(chǎn)債借新還舊對(duì)房地產(chǎn)資金鏈影響可控，但整體來看，政策還是會(huì)限制房企的擴(kuò)張進(jìn)度，一定程度上防止土地市場(chǎng)繼續(xù)過熱。