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    （原標(biāo)題：蛋殼爆雷后首份頂層監(jiān)管文件發(fā)布 住房租賃行業(yè)告別亂象 作者：張敏 編輯：李清宇）

    4月26日，住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》）。這也是自蛋殼公寓爆雷事件發(fā)生后，監(jiān)管層發(fā)布的首個有關(guān)租賃行業(yè)的頂層設(shè)計文件。

    頂層監(jiān)管

    從內(nèi)容上看，《意見》在穩(wěn)定租賃市場、防范風(fēng)險方面的意圖十分明顯。文件稱，近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，市場運行總體平穩(wěn)，租金水平穩(wěn)中有降，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。同時，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)(以下簡稱住房租賃企業(yè))，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)。近期，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

    在具體措施上，《意見》表示，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月。當(dāng)住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

    同時，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。

    此外，住建部將與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險評估，加強(qiáng)名單式管理，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

    《意見》還指出，積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場預(yù)期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場租金水平方面的示范作用。加強(qiáng)住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

    自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場進(jìn)入快速發(fā)展期。但由于缺乏規(guī)范，行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，一些問題開始累積。2020年，在新冠疫情的直接影響下，行業(yè)的風(fēng)險爆發(fā)，蛋殼公寓爆雷，自如也遭遇維權(quán)糾紛。

    去年年末以來，監(jiān)管層多次提及租賃市場。今年的政府工作報告指出：“規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)。”

    多管齊下

    針對六部門此次發(fā)布的文件，貝殼研究院認(rèn)為，此次指導(dǎo)意見在舉措上強(qiáng)調(diào)多管齊下：

    一是管入口，要求從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的自然人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，跨區(qū)域經(jīng)營的設(shè)立獨立核算法人實體，向所在城市主管部門推送信息，能夠管得住，防止一些企業(yè)脫離政府監(jiān)管之外。

    二是管行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺，報送房源信息、交易信息等，做到信息全部監(jiān)管。要求單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付業(yè)主的租金原則上不高于收取承租人的租金，這些舉措是為了防止長租公寓企業(yè)長收短付、高進(jìn)低出的行為。此前北京對輕資產(chǎn)租賃企業(yè)租金已經(jīng)提出了收付周期匹配的要求，已經(jīng)落實并產(chǎn)生了一定效果，本次將在全國范圍進(jìn)行推廣。

    三是管資金，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。這一舉措將會杜絕長租公寓企業(yè)挪用客戶租金來擴(kuò)張規(guī)模。去年，成都、南京、重慶等城市已推出了針對超3個月的租金監(jiān)管政策，取得了效果。此次在六部委聯(lián)合推出政策，將此項措施逐步在各地落實。

    四是管貸款，租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。這是針對過去一些租賃企業(yè)通過引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金的行為，意味著租賃企業(yè)未來不得從事金融業(yè)務(wù)。

    該機(jī)構(gòu)指出，對于長租房市場來說，這一指導(dǎo)意見是對過去粗放發(fā)展的糾偏。本次政策將倒逼輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營，降低企業(yè)資金杠桿率，減緩業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度，專注提高企業(yè)的精細(xì)化、專業(yè)化經(jīng)營能力，未來還將倒逼輕資產(chǎn)企業(yè)探索出更有利于發(fā)展的經(jīng)營模式。

    過去大量缺乏專業(yè)運營經(jīng)驗和能力的企業(yè)憑借資本的力量進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，結(jié)果導(dǎo)致行業(yè)投資過熱，蘊含了大量風(fēng)險。在上述新的監(jiān)管要求下，未來長租市場的市場主體會進(jìn)一步出清，讓真正從事長租房運營的企業(yè)獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境，這樣才能有利于長租房市場規(guī)范健康發(fā)展。