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    房地產(chǎn)界有一句俗語(yǔ)：“買的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣的精。”意思很明顯，買房子的永遠(yuǎn)“玩”不過(guò)賣房子的。這句話雖然在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方“信息不對(duì)稱”和購(gòu)房者處于相對(duì)弱勢(shì)地位的現(xiàn)實(shí)，但如果要將其奉為“金科玉律”推而廣之，則未免顯得有些武斷。

    僅以北京寫字樓市場(chǎng)為例，這句俗語(yǔ)的“普遍性”就很令人懷疑。

    一位業(yè)內(nèi)人士日前對(duì)筆者表示，如今北京的寫字樓雖然遍地開(kāi)花，但是可以毫不客氣地說(shuō)，很多樓盤都還處在相當(dāng)初級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)階段。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在賣樓的時(shí)候，強(qiáng)調(diào)的依然是位置、“高級(jí)大理石”、“高級(jí)地毯”等所謂的“硬件”，僅此而已。其實(shí)，很多企業(yè)，尤其是對(duì)于選址頗具經(jīng)驗(yàn)的國(guó)外企業(yè)，往往首先并不關(guān)心這些東西。

    摩托羅拉中國(guó)電子有限公司房地產(chǎn)部經(jīng)理張配說(shuō)：“企業(yè)對(duì)硬件的關(guān)心跟10年前很不一樣了。作為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)寫字樓到底要以什么為賣點(diǎn)，心里要十分清楚。換句話說(shuō)，寫字樓的開(kāi)發(fā)商一定要清楚企業(yè)在購(gòu)買或租賃寫字樓的時(shí)候，他們心理琢磨的究竟是什么。”

    辦公選址三層面：區(qū)域、位置、物業(yè)

    “根據(jù)研究來(lái)看，國(guó)外的企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時(shí)候，往往會(huì)考慮三個(gè)層面的因素。第一個(gè)層面是整個(gè)目標(biāo)區(qū)域的開(kāi)發(fā)狀況（Area Development）。第二個(gè)層面更多的是在具體的地點(diǎn)，亦即辦公物業(yè)的地點(diǎn)選擇（Site Selection）。第三個(gè)層面是具體的物業(yè)和物業(yè)管理（Business Facility and Management）。”從海外歸來(lái)現(xiàn)、供職于互聯(lián)時(shí)代營(yíng)銷顧問(wèn)公司、對(duì)寫字樓研究有頗深厚造詣的營(yíng)銷管理顧問(wèn)劉朝暉說(shuō)。

    劉朝暉說(shuō)，在區(qū)域上，很多公司辦公選址首先會(huì)很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區(qū)域，比如是選擇在加州還是在俄勒岡州首先考慮的因素。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構(gòu)成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動(dòng)力數(shù)量、資源外，還會(huì)考慮當(dāng)?shù)卣�府的支持力度。在地點(diǎn)選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4M”的標(biāo)準(zhǔn)，亦即把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等等；把機(jī)會(huì)最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。在美國(guó)，尤其是在新興城市，城市邊緣和郊區(qū)新城成為智力密集型企業(yè)選擇的區(qū)域地點(diǎn)，因?yàn)檫@些地方成本相對(duì)最低，發(fā)展空間也很大。如今在美國(guó)形成了200多個(gè)新的邊緣城市，它們聚集了美國(guó)約三分之二的寫字樓，同時(shí)創(chuàng)造了全美70%新的就業(yè)機(jī)會(huì)。在英國(guó)，也出現(xiàn)了幾十個(gè)新的城市，在倫敦周圍就有10來(lái)個(gè)新城市，成為了英國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    辦公選址要看運(yùn)營(yíng)成本

    張配說(shuō)，如果說(shuō)10多年前企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)首先看位置、硬件設(shè)施，那么現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)成本已經(jīng)被企業(yè)放在了第一位。

    10多年前，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。尤其對(duì)于一些剛剛進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)和新興的國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對(duì)所選辦公樓是不是能達(dá)到彰顯企業(yè)的實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關(guān)心。同時(shí)，企業(yè)還關(guān)心樓的空調(diào)、電力、交通等配套設(shè)施，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本則不大重視。

    “現(xiàn)在的情況相反，當(dāng)企業(yè)選樓的時(shí)候，第一個(gè)考慮就是運(yùn)營(yíng)成本或辦公成本，離開(kāi)了成本就不要談你的樓有多好，這也是企業(yè)對(duì)股東負(fù)責(zé)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流負(fù)責(zé)�！睆埮湔f(shuō)。

    微軟中國(guó)有限公司房地產(chǎn)與采購(gòu)經(jīng)理盧志華說(shuō)：“企業(yè)決策者在做決策的時(shí)候要注重關(guān)鍵因素。因此地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要知道企業(yè)在什么情況下會(huì)購(gòu)買寫字樓，什么情況不會(huì)購(gòu)買，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要找到企業(yè)的關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)，掌握了這個(gè)關(guān)鍵，推廣和營(yíng)銷才會(huì)比較有效�！�

    作為企業(yè)辦公選址關(guān)鍵點(diǎn)的辦公成本，包含許多方面，租金只是其中的一項(xiàng)，還包括折舊費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本、人力資本等。資料顯示，對(duì)于北京幾大熱點(diǎn)寫字樓分布區(qū)域而言，國(guó)貿(mào)地區(qū)的平均入住成本最高，中關(guān)村地區(qū)比國(guó)貿(mào)稍低，金融街、望京次之。和以上幾大區(qū)域相比，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（BDA）最低，入駐成本跟國(guó)貿(mào)CBD相比，約低20%－30%。

    張配認(rèn)為，除此之外，企業(yè)辦公選址還注重交通、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。因此，一種新趨勢(shì)是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門、業(yè)務(wù)部門、法律部門參與選址，人力資源部也參與其中，在選址的時(shí)候主要考慮員工的交通、住房等方面能否令員工滿意，是否有利于留住人才等方面的問(wèn)題。

    專家分析認(rèn)為，企業(yè)選址實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分，參與者角色的變化也反映了新經(jīng)濟(jì)下企業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作的變化�，F(xiàn)在的辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該了解到，企業(yè)在作出寫字樓租賃或者購(gòu)買決策的時(shí)候，不僅僅會(huì)考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財(cái)務(wù)關(guān)系、員工關(guān)系。

    商務(wù)區(qū)、郊區(qū)寫字樓競(jìng)相爭(zhēng)輝

    包括北京在內(nèi)，企業(yè)辦公選址大抵經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段：高級(jí)酒店階段、專業(yè)辦公樓階段和高科技開(kāi)發(fā)區(qū)階段。10多年前，很多外企選址基本上在高級(jí)酒店，以利于推廣產(chǎn)品和吸引客戶；有了專業(yè)辦公樓后，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店并非專業(yè)辦公環(huán)境，于是搬到專業(yè)辦公樓，如中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心(國(guó)貿(mào)中心)、嘉里中心以及中關(guān)村早期的一些辦公樓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具備產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)的亦莊等高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，乃至豐臺(tái)區(qū)的商務(wù)花園總部基地等對(duì)某些類型的企業(yè)的吸引力也越來(lái)越大。從高級(jí)酒店、專業(yè)辦公寫字樓到高科技開(kāi)發(fā)區(qū)和科技園區(qū)，企業(yè)從重視生產(chǎn)轉(zhuǎn)到重視智力、重視軟件，對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高，運(yùn)營(yíng)成本卻在一步步降低。

    8月23日，世界著名企業(yè)愛(ài)立信簽署協(xié)議，宣布其研發(fā)中心及中國(guó)總部正式落戶位于酒仙橋、望京地區(qū)的中關(guān)村電子城西區(qū)，總部占地4萬(wàn)平方米，大樓形似中國(guó)如意。幾乎與此同時(shí)，有中國(guó)白領(lǐng)服裝第一品牌美譽(yù)的白領(lǐng)服飾也簽約BDA國(guó)際企業(yè)大道。

    據(jù)了解，該寫字樓集群一期14棟一經(jīng)推出即被企業(yè)訂購(gòu)出9棟。同樣是在郊區(qū)或近郊，國(guó)內(nèi)航天工業(yè)的龍頭企業(yè)中國(guó)航天時(shí)代電子公司和長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司日前也已決定將公司總部設(shè)在豐臺(tái)區(qū)的總部基地。業(yè)內(nèi)專家指出，眾多中外企業(yè)將視野投向低密度的郊區(qū)辦公樓宇絕非偶然，事實(shí)上，無(wú)論中外企業(yè)，辦公選址的郊區(qū)化趨勢(shì)日漸明顯。

    張配認(rèn)為，類似在亦莊BDA國(guó)際企業(yè)大道、豐臺(tái)總部基地、海淀EOD這樣的高科技開(kāi)發(fā)區(qū)和科技公園辦公，主要有四大優(yōu)勢(shì)：第一是具有成本優(yōu)勢(shì)，平均房地產(chǎn)成本能降低30%－40%；第二，具有健康的辦公環(huán)境。第三是有利于企業(yè)文化建設(shè)。個(gè)性化的獨(dú)立建筑有利于加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)的高科技形態(tài)也能通過(guò)企業(yè)總部反映出來(lái)。第四是有利于業(yè)務(wù)發(fā)展。良好的自然環(huán)境有利于提高研發(fā)效率和資訊保密。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家也同時(shí)指出，郊區(qū)雖然有眾多優(yōu)勢(shì)，但是目前在北京至少也存在商務(wù)氛圍不濃厚、生活配套設(shè)施不健全等諸多不足，企業(yè)辦公選址還是應(yīng)追求理性，而非追趕時(shí)髦；另一方面，不同類型的企業(yè)畢竟有不同的辦公選址要求，對(duì)于一部分企業(yè)可能宜于選擇郊區(qū)辦公，但是對(duì)于銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣告公司、咨詢公司、商務(wù)代表處等服務(wù)類企業(yè)則更加適合在商務(wù)區(qū)，因?yàn)檫@些企業(yè)要大量接觸客戶，需要集聚效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)鏈不可分割。以北京CBD為例，統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)駐CBD的企業(yè)主要集中在服務(wù)業(yè)，約占入駐CBD全部企業(yè)的三分之二。

    隨著CBD區(qū)域財(cái)富中心、華貿(mào)中心等寫字樓在未來(lái)投入使用，將會(huì)有更多的包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的企業(yè)入駐CBD。斥資40億元精心打造的華貿(mào)中心的三座超5A智能寫字樓就明確地將目標(biāo)客戶定位于世界500強(qiáng)大型企業(yè)。

    據(jù)了解，在財(cái)富中心的客戶中，整層購(gòu)買作為企業(yè)總部或區(qū)域總部的占據(jù)不小的比例。同樣的情況也發(fā)生在中關(guān)村。資料顯示，截至6月底，共有包括微軟、摩托羅拉、寶潔、西門子、英特爾等企業(yè)在內(nèi)的38家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐中關(guān)村海淀園。繼Intel公司研發(fā)中心入駐中關(guān)村后，日前，法國(guó)電信新設(shè)立的北京研發(fā)中心也簽約入駐中關(guān)村，成為落戶中關(guān)村科技園區(qū)的第55家世界500強(qiáng)企業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)。業(yè)內(nèi)人士分析，郊區(qū)和商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)互現(xiàn)，企業(yè)選擇寫字樓應(yīng)綜合各方因素做出選擇。這對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的北京寫字樓市場(chǎng)的啟示是，開(kāi)發(fā)商應(yīng)更多地懂得企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求開(kāi)發(fā)出真正符合企業(yè)特點(diǎn)的寫字樓產(chǎn)品來(lái)；如果能做到這一點(diǎn)，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)再激烈，也能找到自己的立身之地。