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    投資商用物業(yè)之持有風(fēng)險(xiǎn)

    方法論

    對(duì)于沒有商用物業(yè)持有經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)說(shuō)，無(wú)論之前有多少住宅投資經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論之前怎樣熟讀每一條租賃合同條款，除了可能有超出預(yù)期的空置時(shí)間之外，還會(huì)突然冒出一些毫無(wú)征兆的問題，打一個(gè)措手不及，發(fā)現(xiàn)租金降也不合理，不降也不合理，空置著的商用物業(yè)虛弱無(wú)比，高昂的持有成本，給租客借機(jī)壓價(jià)的底氣。

    至少預(yù)留3個(gè)月的持有資金

    “拖欠房租———空置———再出租”是商用物業(yè)持有過程中最為經(jīng)典的“杯具”。尤其是對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，面臨的租客也是中小型公司。若參考2009年一份關(guān)于深圳、廣州等五城市中小企業(yè)生存周期的調(diào)研報(bào)告，其中引用了各地工商局的注冊(cè)和注銷數(shù)據(jù)，顯示深圳3年以內(nèi)倒閉的公司占到全部倒閉公司總量的63%以上，平均生命周期為2.55年，所以租客的生存狀況尤其是那些剛剛成立不久的小公司的消失概率，完全是可以預(yù)計(jì)的。

    “杯具”通常都是從拖欠房租開始，幾經(jīng)扯皮終于勸離，不可預(yù)測(cè)的空置期后，再次對(duì)外出租，這三個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)一不是耗時(shí)、耗力、耗財(cái)?shù)摹８�有甚者，現(xiàn)在都用筆記本電腦，一夜之間公司蒸發(fā)，連電腦都不會(huì)剩下一臺(tái)，滿屋子的桌椅板凳，找個(gè)收舊貨的過來(lái)估個(gè)價(jià)，發(fā)現(xiàn)無(wú)論如何也超不過500塊。對(duì)此，專家建議一定要在租賃合同中嚴(yán)格規(guī)定交租時(shí)間，一旦超時(shí)果斷解決，拖延只會(huì)讓你更加被動(dòng)。

    除非租賃市場(chǎng)特別旺盛的片區(qū)，通常來(lái)說(shuō)商用物業(yè)的空置期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅，2-3個(gè)月是比較幸運(yùn)的，不少寫字樓投資者都會(huì)遇到空置6-12個(gè)月的經(jīng)歷，而一位社區(qū)鋪的投資者則表示由于修地鐵，他的商鋪也已經(jīng)空置了1年多。專家建議，為了避免將來(lái)因?yàn)橘Y金斷鏈而匆忙拋售，一定要預(yù)留持有資金，可支持3個(gè)月的資金是起碼的。

    在持有資金方面，各位專業(yè)人士也都提醒務(wù)必先將物業(yè)管理費(fèi)了解清楚。對(duì)于一些號(hào)稱高端或者成熟的寫字樓或商場(chǎng)，動(dòng)輒20多元/平方米/月的物管費(fèi)并不罕見，如果持有商用物業(yè)面積較大，物業(yè)管理費(fèi)絕對(duì)是筆大開支。專家甚至建議如有可能，未來(lái)加息之后月供的增加以及將來(lái)若開征物業(yè)稅(專題 論壇)帶來(lái)的持有成本再度增加，最好也能提前有所考慮。

    租金下降或影響將來(lái)出售

    超過3個(gè)月沒租出去已經(jīng)嚴(yán)重影響了業(yè)主的信心，如果超過6個(gè)月沒有租出去，問題就已經(jīng)超出了心理范疇，而是實(shí)實(shí)在在將要出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)了。所以難免有業(yè)主會(huì)在最后時(shí)刻，降低租金，尤其是對(duì)于可比性較差的商鋪來(lái)說(shuō)，租金彈性相當(dāng)大。當(dāng)然，此舉對(duì)于資金相當(dāng)有壓力的投資者來(lái)說(shuō)也屬明智之舉。

    但是對(duì)于準(zhǔn)備在租期內(nèi)轉(zhuǎn)手的投資者來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)問題最好還是一并考慮在內(nèi)。商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)時(shí)候不是從租金倒推出價(jià)格，就是從價(jià)格倒推出租金，下一個(gè)接手的人想必也難例外。若他以投資回報(bào)率作為考量一個(gè)物業(yè)是否值得買進(jìn)的最核心的內(nèi)容，一旦租金降下來(lái)，或者承諾N年之內(nèi)租金不上漲，都將影響整體的投資回報(bào)率的排名。對(duì)于商用物業(yè)而言，一張不劃算的租約或許能夠幫你度過短期的難關(guān)，但是卻有可能成為將來(lái)物業(yè)出手的一大障礙，這個(gè)問題專家建議還是需要考慮，包括將來(lái)遣散低租約的租客需要多少費(fèi)用，都不妨早做計(jì)算。

    此外，所投資的物業(yè)出現(xiàn)行業(yè)扎堆現(xiàn)象，一些成熟片區(qū)的寫字樓經(jīng)過很多年的沉淀，留下來(lái)的公司會(huì)集中在幾個(gè)行業(yè)，那么接下來(lái)你的租客出現(xiàn)在這些行業(yè)的概率就要大很多，如果眼見有的行業(yè)日漸沒落，“三段論”頻繁發(fā)生，選擇退出也未嘗不可。再者，若發(fā)現(xiàn)承租公司在進(jìn)行違法經(jīng)營(yíng)，沒有進(jìn)行租賃備案的業(yè)主則要承擔(dān)的相應(yīng)連帶責(zé)任，這種情況若無(wú)法報(bào)警尋求解決，還是提前解約，收回房屋為宜。

    理財(cái)貼士

    小心物管費(fèi)被拖欠成“天文數(shù)字”

    對(duì)于沒有進(jìn)行過寫字樓投資的人來(lái)說(shuō)，拖欠物管費(fèi)的數(shù)額之大可能是難以感受到的。以羅湖某寫字樓為例，租金不過是50元/平方米/月，但是物管就有可能高達(dá)20多元/平方米/月。通常租賃時(shí)都是采用兩押一租，拖欠3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)可能會(huì)接近2個(gè)月的房租。有寫字樓投資客反映，在某一租客悄然離場(chǎng)后，發(fā)現(xiàn)欠下的物業(yè)管理費(fèi)競(jìng)高達(dá)十幾萬(wàn)，他后來(lái)算過一筆帳，租客欠下的物管費(fèi)已經(jīng)撤底沖抵了樓市上漲帶來(lái)的收益。對(duì)他來(lái)說(shuō)這套寫字樓持有2-3年，就這一單物管欠費(fèi)，險(xiǎn)些變成負(fù)收益。專家建議，與物業(yè)公司保持定期聯(lián)系，一旦發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)，一定要聯(lián)合物管公司催繳或發(fā)出正式的書面聲明，不要讓自己成為租客的物管ATM機(jī)。