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　　《意見(jiàn)》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先以書(shū)面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)即送達(dá)催交通知書(shū)，只有書(shū)面催交無(wú)果后，才可以提起訴訟，否則法院不予受理。

　　案例解讀：杭州多個(gè)小區(qū)有不少業(yè)主都是外地人，其中很多人，因?yàn)椴怀Ｗ『贾�，覺(jué)得沒(méi)有完全享受物業(yè)管理服務(wù)而長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被稱為“影子業(yè)主”。物業(yè)公司無(wú)奈，只能求助于法院。

　　指導(dǎo)意見(jiàn)明確規(guī)定，物業(yè)公司必須先要書(shū)面向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，可以采取向欠費(fèi)業(yè)主直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)等方式，仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門(mén)口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的便利方式送達(dá)。這些辦法都無(wú)效，才可以起訴。

　　許惠春庭長(zhǎng)認(rèn)為，物業(yè)公司動(dòng)不動(dòng)為了幾百元物業(yè)費(fèi)把業(yè)主告上法庭，訴訟成本高，法院的審理量也太大。按照新規(guī)，物業(yè)公司必須先進(jìn)行相關(guān)告知工作自行催繳，可以提高效率、降低成本。

    物業(yè)保安不力，業(yè)主受損可索賠

　　《意見(jiàn)》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主可依法請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　案例解讀：2006年正月，杭州某小區(qū)，有人燃放巨型煙花，導(dǎo)致16樓一住戶房屋被燒，大火還殃及了17樓住戶，事后，17樓住戶將物業(yè)公司和16樓住戶告上法庭。法院認(rèn)為，造成損失的直接人是放煙花者，因此人無(wú)法查明，但有證據(jù)顯示物業(yè)公司管理不善，沒(méi)有盡到安全職責(zé)，判物業(yè)公司對(duì)17樓住戶承擔(dān)40%的賠償。

　　許惠春庭長(zhǎng)認(rèn)為，物業(yè)公司負(fù)有安保義務(wù)，但這種義務(wù)也是有限度的，只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到一個(gè)善良管理人應(yīng)盡的注意義務(wù)和謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)、導(dǎo)致過(guò)錯(cuò)時(shí)才應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定，則即使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭到損害，也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。此外，還要根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況綜合考量認(rèn)定。

    征求意見(jiàn)時(shí)，“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而可以核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)”被公眾否決

　　9月13日，省高院關(guān)于審理物業(yè)糾紛的征求意見(jiàn)稿在報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)媒體公開(kāi)，引起了高度關(guān)注和熱烈反響。

　　其中，“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而可以核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)”這一條款，引發(fā)熱議，絕大多數(shù)人認(rèn)為，這可能會(huì)助長(zhǎng)少數(shù)業(yè)主的耍賴欠費(fèi)行為，不利于大多數(shù)交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益和小區(qū)整體利益，也不利于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展；而且，在實(shí)際操作中，具體核減多少的尺度也很難掌握。省高院最終吸取了大家的意見(jiàn)，將這一條款從定稿中刪除。

　　對(duì)此，許惠春庭長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)：“如果物業(yè)服務(wù)人不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，業(yè)主可以依法要求其承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”