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    5月1日起，新版《杭州市物業(yè)管理條例》正式實施，這是12年來《條例》的首次修訂。新《條例》有哪些亮點？昨天，我們請杭州市物業(yè)管理協(xié)會會長宋建慧作了解讀。

    業(yè)主能否自行管理小區(qū)？這在舊《條例》里沒有答案。在杭州，恩濟(jì)花苑算是小區(qū)自管的嘗試者，458戶業(yè)主的舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)0.5元，去年小區(qū)大修大補(bǔ)，還盈利11萬元。

    新《條例》首次明確業(yè)主可以自管小區(qū)，但有個前提，要超過半數(shù)的業(yè)主同意。

    去年，都市楓林小區(qū)因電梯三方通話系統(tǒng)失靈，55部電梯被強(qiáng)制喊停，害得1600多戶業(yè)主吭哧吭哧爬了25天的樓梯，如果事情發(fā)生在新《條例》實施后，可能就不會拖那么久了。新《條例》中明確，當(dāng)小區(qū)發(fā)生大問題時，由區(qū)、縣（市）人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)合相關(guān)職能部門來協(xié)調(diào)解決。

    在物業(yè)費(fèi)的收取上，新《條例》取消了關(guān)于未居住物業(yè)按70%收取物業(yè)費(fèi)的規(guī)定。也就是說，未入住的業(yè)主，不是繳70%的物業(yè)費(fèi)，也不是繳100%，具體繳多少，要通過業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)合同去約定。

    對市中心老小區(qū)來說，業(yè)主的車都停不下，每天還要面臨外來車輛來搶車位，簡直太殘酷了，物價部門規(guī)定小區(qū)臨時停車費(fèi)4元/天，包月不超過100元。新《條例》明確，業(yè)主大會可自行定小區(qū)停車費(fèi)，想限制外來車輛，可提高對外來車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    業(yè)主把房子出租，或者賣掉了，物業(yè)費(fèi)由誰來繳？物業(yè)公司往往因為不能及時掌握信息，在收物業(yè)費(fèi)時，容易和新老業(yè)主或租客產(chǎn)生糾紛。新《條例》規(guī)定，業(yè)主在買賣或出租房子時，關(guān)于繳物業(yè)費(fèi)的問題，最好做個書面約定，并及時告知物業(yè)和業(yè)委會。

    物業(yè)因收不上物業(yè)費(fèi)，無法維持正常經(jīng)營，撤離小區(qū)，小區(qū)又沒有及時選聘新物業(yè)，導(dǎo)致小區(qū)混亂，陷入“真空”管理期。此時，社區(qū)要在街道的委托下，接管小區(qū)，維持保潔、保安等正常運(yùn)行，產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，不過，政府對小區(qū)的應(yīng)急管理是有期限的，不超過半年。

    新《條例》中禁止違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋用途、改變房屋外立面等11種行為。新《條例》對群租沒有明確界定，而是通過條文來限制，一方面通過規(guī)范物業(yè)裝修行為，另一方面，業(yè)主可以在業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定，房屋怎么出租、人均面積多少平方米等。

    新《條例》明確在物業(yè)保修期內(nèi)設(shè)立物業(yè)保修金，由建設(shè)單位按物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存。保修期滿后，則設(shè)立物業(yè)專項維修資金，首期由建設(shè)單位向業(yè)主收取，統(tǒng)一交存到維修資金管理機(jī)構(gòu)。

    小區(qū)電梯、消防設(shè)施等涉及到公共安全，維修需要動用物業(yè)專項維修資金，而召開業(yè)主大會走程序更換設(shè)備，時間有點慢，一旦出問題后果不堪設(shè)想。新《條例》規(guī)定，電梯、消防設(shè)施出現(xiàn)故障，不需要經(jīng)過三分之二業(yè)主的同意，可以直接走綠色通道，授權(quán)給業(yè)委會，只要業(yè)委會同意，就可以馬上申請動用專項維修資金。

    新《條例》創(chuàng)新了業(yè)主大會制度，一是明確了業(yè)主參加業(yè)主大會會議的確認(rèn)方式，以到會并在會議簽到表上或業(yè)主在表決票上確認(rèn)；二是如果業(yè)主沒空參加業(yè)主大會，可以用書面委托的形式讓鄰居代為參加或投票。