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    建筑專家和律師均指出：超出范圍肯定算開發(fā)商違約 

  《LOFT寫字樓矮了2-4厘米？ 房產(chǎn)商提供三套解決方案》追蹤報道

    商報訊  魯先生向億科置業(yè)（杭州）有限公司購買了兩套“西港·新界”LOFT寫字樓，收房時他測量層高后，認(rèn)為可能比合同約定少了2-4厘米，便要求賠償20萬。開發(fā)商不同意，提出了三個解決方案：在地面上往下刨挖幾厘米；或者讓施工方賠償一個機(jī)械立體車庫，因?yàn)樨?zé)任在施工方；再不行，只能請檢測機(jī)構(gòu)來鑒定。

   魯先生選擇了請檢測機(jī)構(gòu)來鑒定。這兩天，記者聯(lián)系了杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站和浙江省建筑科學(xué)設(shè)計研究院后發(fā)現(xiàn)，貌似不復(fù)雜的層高檢測，其實(shí)并不簡單。有關(guān)部門甚至拋出，國家對于寫字樓的層高誤差，沒有明確規(guī)定。

   擺在魯先生面前的難題一個接著一個，他該怎么繼續(xù)維權(quán)之路呢？

   寫字樓套內(nèi)層高驗(yàn)收時可以不抽查？

   想追究開發(fā)商的責(zé)任，首先就要說到，LOFT結(jié)構(gòu)的房子，層高允許有多大誤差呢？

   億科置業(yè)（杭州）有限公司工程部丁經(jīng)理表示，誤差允許范圍一般在1.5厘米-2厘米。“房子建好后，我們抽查過層高，魯先生的房子沒抽到，但我認(rèn)為誤差也不會像他認(rèn)為的那么大。層高=凈高+樓板厚度+粉刷層厚度。我們認(rèn)為，他這兩套房子的凈高在4.61米-4.62米。”

   杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站工作人員則表示，“西港·新界”樓盤的質(zhì)量驗(yàn)收是該站負(fù)責(zé)的，至于層高，寫字樓是不要求分戶驗(yàn)收的，只要整幢樓的高度符合規(guī)劃的要求就行了，而整體高度的驗(yàn)收也是由規(guī)劃部門來做的。

  “按照國家有關(guān)規(guī)定，純住宅的套內(nèi)層高是要抽查的，誤差允許范圍為兩厘米。而對寫字樓的層高誤差，國家沒有明確規(guī)定。如果業(yè)主要追究層高不夠的話，只能參照住宅的標(biāo)準(zhǔn)。而層高誤差對房子本身的安全并不造成影響，只是使用上的缺陷，因此出具層高檢測報告不在我們的工作范圍內(nèi)。我建議業(yè)主找有檢測資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對層高進(jìn)行檢測，如果有問題的話，我們會幫助協(xié)調(diào)，落實(shí)責(zé)任方來承擔(dān)責(zé)任。”該工作人員說。

   專家：寫字樓層高也有誤差許可范圍

   對于杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站工作人員的說法，魯先生提出了質(zhì)疑：“根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB 50204—2002混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，垂直度層高小于5米的，允許偏差為8毫米。不管住宅非住宅，都可以參照這一標(biāo)準(zhǔn)吧。”

   寫字樓層高誤差范圍到底如何界定？

   昨天，記者咨詢了浙江省建筑科學(xué)設(shè)計研究院結(jié)構(gòu)所工作人員許先生。

   許先生指出，不管是住宅還是非住宅，層高誤差肯定是有一個許可范圍的，一旦超過了這個范圍，開發(fā)商肯定是要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的。至于魯先生購買的房子，層高誤差到底有多少，是不是超出了許可范圍，則要到現(xiàn)場看過具體情況后才能判斷。不同的規(guī)范適用于不同的情況，這兩套房子要套用哪條規(guī)范，則要看現(xiàn)場情況。“我們研究所具備檢測層高的資質(zhì)，消費(fèi)者可以聯(lián)系我們進(jìn)行檢測。一般情況下，現(xiàn)場檢測后的兩個禮拜內(nèi)，檢測報告可以出爐。需要提醒消費(fèi)者的是，來委托檢測時，最好和開發(fā)商一起委托，如果開發(fā)商不配合，那也最好提前告知一下。”

   律師：如果違約，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償

    浙江援手律師事務(wù)所潘永明律師指出，首先要確定房屋的層高是否確實(shí)如魯先生所說的比合同給定低了2-4厘米的事實(shí)，這需要檢測機(jī)構(gòu)的檢測來認(rèn)定。

   其次，按照《合同法》及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，合同只有在構(gòu)成根本違約的情況下才能解除。而司法解釋規(guī)定了房屋買賣合同在以下兩種情況時可以解除：一是房屋主體質(zhì)量結(jié)構(gòu)不合格；二是因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。很顯然，這兩種房屋質(zhì)量問題上的違約屬于根本違約，購房人可以要求解除合同并追究開發(fā)商的違約責(zé)任或者索賠。魯先生的房屋如果經(jīng)檢測存在過大誤差的話，開發(fā)商就構(gòu)成了違約。但這種違約屬于合同的瑕疵履行。如果合同對此類違約有約定，原則上按合同的約定處理。如果合同對此沒有約定，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償因此給魯先生造成的損失。

   再次，根據(jù)合同的相對性原則，如果層高誤差太大，那么建設(shè)承包商對開發(fā)商違約，開發(fā)商對魯先生違約。魯先生不能依據(jù)合同向建設(shè)承包單位主張權(quán)利。當(dāng)然，如果三方協(xié)商一致，也可以由建設(shè)承包商直接向魯先生賠償（不涉及訴訟的情況下）。