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    由于供應(yīng)量增加明顯，進(jìn)入2017年以來(lái)，北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。與此相對(duì)，有越來(lái)越多的企業(yè)在選址時(shí)傾向于選擇獨(dú)棟辦公，這也在一定程度上拉升了傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓的空置率。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這一趨勢(shì)將在2017年下半年進(jìn)一步強(qiáng)化，一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業(yè)獨(dú)棟將繼續(xù)受到廣泛青睞，這一產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)很有可能形成行業(yè)的下一個(gè)風(fēng)口。

　　企業(yè)選址青睞獨(dú)棟

　　2017年上半年，北京合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬(wàn)平方米的5個(gè)新項(xiàng)目完工進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4%至約621萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　2017年下半年，北京寫字樓供應(yīng)量依舊不減。按照相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，下半年北京將有6個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃完工入市，供應(yīng)面積共計(jì)達(dá)45萬(wàn)平方米。其中，核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng)，包括位于崇文門的哈德門廣場(chǎng)和位于亞奧的恒毅大廈。高力國(guó)際預(yù)測(cè)供應(yīng)增長(zhǎng)將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。

　　如此情形同樣出現(xiàn)在上海、深圳這兩大一線城市。其中，深圳尤為嚴(yán)重。

　　高力國(guó)際預(yù)測(cè)，未來(lái)五年內(nèi)深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量將達(dá)529萬(wàn)平方米。尤其是2017-2019年，每年新增供應(yīng)量均超過(guò)百萬(wàn)平米，2019年該數(shù)字創(chuàng)歷史新高。

　　高力國(guó)際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事周之惠表示，雖然受深圳市穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基本面支撐，租賃需求有望持續(xù)增長(zhǎng)，但大量新增供應(yīng)入市，將在中短期內(nèi)令深圳全市甲級(jí)寫字樓平均空置率進(jìn)一步升高。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率為20.2%，未來(lái)三年內(nèi)空置率或達(dá)29%。

　　世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海共有19個(gè)甲級(jí)寫字樓相繼竣工交付，帶來(lái)135萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)下歷年來(lái)的新高點(diǎn)。雖然市場(chǎng)租賃保持活躍，但在持續(xù)大量新增供應(yīng)集中入市的影響下，全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率環(huán)比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至14.6%，其中，次中心商務(wù)區(qū)空置率更是出現(xiàn)七年來(lái)的單季新高，達(dá)到23.6%。

　　2017年下半年，上海甲級(jí)寫字樓核心區(qū)和次中心分別有44萬(wàn)平方米和逾百萬(wàn)平方米的寫字樓建筑面積計(jì)劃入市。盡管去化持續(xù)，但這些供應(yīng)增量無(wú)疑將推高全市空置率。因此，高力國(guó)際預(yù)測(cè)2017年末核心區(qū)平均空置率將徘徊在15%左右。

　　除了新項(xiàng)目扎堆入市推高供應(yīng)量，造成京、滬、深三地寫字樓空置率節(jié)節(jié)攀升還有一個(gè)重要原因，那就是選址時(shí)青睞獨(dú)棟辦公的企業(yè)日益增多，這在客觀上強(qiáng)化了傳統(tǒng)寫字樓的空置。來(lái)自一家大型辦公選址互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)7月份來(lái)電榜TOP10的項(xiàng)目，獨(dú)棟項(xiàng)目占據(jù)7席。

　　另?yè)?jù)雍和宮壹中心運(yùn)營(yíng)方介紹，項(xiàng)目新近入市，個(gè)把月就錄得永航科技、游族網(wǎng)絡(luò)、中醫(yī)在線等上市公司及品牌租客的陸續(xù)入駐，信達(dá)資本、華錄百納、今日頭條、機(jī)器人、大國(guó)健商等大公司也正在深度接觸，有著良好的入駐意愿，租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的，恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨(dú)棟辦公優(yōu)勢(shì)。

　　下一個(gè)風(fēng)口？

　　獨(dú)棟辦公興起于國(guó)外上世紀(jì)60年代以后，美國(guó)硅谷的工作人員發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)美舒適的環(huán)境中，更能把人的潛力調(diào)動(dòng)起來(lái)。而世界500強(qiáng)企業(yè)，大多都有自己的總部辦公基地。

　　從實(shí)際情況來(lái)看，獨(dú)棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強(qiáng)等特點(diǎn)都受到眾多企業(yè)的一致認(rèn)可。相對(duì)于傳統(tǒng)寫字樓，獨(dú)棟辦公樓具有在產(chǎn)品形式上更生態(tài)，更貼切企業(yè)的個(gè)性需求，是征服客戶的有力工具，投資成本更低且效率更等多種優(yōu)勢(shì)，能為企業(yè)帶來(lái)名利雙收之效。

　　目前，我國(guó)獨(dú)棟辦公樓的需求基本來(lái)源于三個(gè)群體，一是大中型國(guó)有企業(yè)，二是大型外資企業(yè)，三是大型成長(zhǎng)型民營(yíng)企業(yè)。這三個(gè)客戶群體存在共同的特征：第一，這一類企業(yè)資產(chǎn)雄厚，擁有幾十億到幾百億的資產(chǎn)，其雄厚的資金已足夠支付獨(dú)棟辦公樓。第二，這一類企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，開(kāi)始或已經(jīng)關(guān)注品牌形象，而獨(dú)棟辦公樓是宣傳企業(yè)形象的最佳工具。第三，這一類企業(yè)都注重自己的企業(yè)文化的培養(yǎng)，獨(dú)棟辦公樓可以在獨(dú)體空間內(nèi)宣傳自己的企業(yè)文化，帶動(dòng)企業(yè)文化的提升和發(fā)展，因此，企業(yè)獨(dú)棟辦公樓是這三類企業(yè)的最佳選擇。

　　順應(yīng)這一趨勢(shì)，近年來(lái)其實(shí)已有不少大型開(kāi)發(fā)商持續(xù)推出獨(dú)棟辦公的寫字樓產(chǎn)品。

　　大型房企新開(kāi)發(fā)的企業(yè)獨(dú)棟，大多位于城市的次核心區(qū)，甚至是遠(yuǎn)郊，因此不可否認(rèn)其在一定程度上制約了需求。

　　可實(shí)際上在城市中心區(qū)域，更有很多存量資產(chǎn)等待盤活，通過(guò)“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級(jí)、非核心功能疏散的持續(xù)推進(jìn)，大量低密度的工廠、園區(qū)、廠房、傳統(tǒng)辦公樓等物業(yè)騰退閑置。這些閑置物業(yè)，很多都具備改造成企業(yè)獨(dú)棟辦公樓的良好潛質(zhì)。

　　上文提及的雍和宮壹中心，就是一個(gè)“城市更新”的典型案例。

　　該項(xiàng)目的前身是航星園的一部分，松石資本在拿到該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)之后，即獨(dú)創(chuàng)性地提出“辦公4.0”模式，在硬件上主推5000平米企業(yè)獨(dú)棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境；同時(shí)，將在地下一層開(kāi)辟上萬(wàn)平聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理、運(yùn)營(yíng)；另外，整個(gè)園區(qū)配備管家式服務(wù)，從員工食堂到高級(jí)接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術(shù)中心，配套完善。

　　“雍和宮壹中心是針對(duì)傳統(tǒng)寫字樓痛點(diǎn)，基于移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢(shì)需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品，可能具有更貼近當(dāng)下需求的市場(chǎng)效應(yīng)。”松石資本運(yùn)營(yíng)總裁胡婭介紹道。

　　隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)與消費(fèi)升級(jí)，許多城市的舊有建筑已無(wú)法適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需求，正面臨著被市場(chǎng)淘汰的尷尬境遇，“城市更新”應(yīng)運(yùn)而生。因此，類似雍和宮壹中心這樣的案例，目前已經(jīng)越來(lái)越多地出現(xiàn)北京、上海等一線城市的老城區(qū)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式很可能將很快形成行業(yè)的一個(gè)新風(fēng)口。特別是一線城市正在從資本驅(qū)動(dòng)的不斷向外圍擴(kuò)張的“外延式增長(zhǎng)”，向存量挖潛、更新升級(jí)的“內(nèi)涵式增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變，下一個(gè)十年房地產(chǎn)行業(yè)比拼的是對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的綜合運(yùn)營(yíng)能力，“未來(lái)30年，大規(guī)模的城市重建在中國(guó)是不可避免的，保守估計(jì)，其中蘊(yùn)含的商業(yè)價(jià)值將達(dá)數(shù)萬(wàn)億”。（原標(biāo)題：一線城市寫字樓空置率或再提升 獨(dú)棟辦公日益受寵 編輯:于曉）