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    杭州拱墅區(qū)法院最近剛剛判了一起案子，主角是杭州姑娘小陳。前段時(shí)間父母花了850萬元給她買下一套排屋，付清房款，辦好過戶，就在以為萬事大吉之時(shí)，卻突然接到物業(yè)電話：有人強(qiáng)闖。這到底什么情況？

    在房子里，小陳遭遇了一個(gè)從未見過的年輕人，對方大大喇喇地說：“早在半年前，我就租下這套排屋，租期十年。”

    買房遇見租賃，原先在法律上有一句話叫作“買賣不破租賃”，那么新房東是不是真的要讓步于這個(gè)從天而降的租客？

    買下排屋正想裝修
    冒出來一個(gè)陌生租客

    2017年3月，經(jīng)中介介紹，小陳姑娘看中了西湖區(qū)坤和西溪里的一套排屋，面積260平方米，賣850萬元。

    在中介公司的主持下，小陳和賣家梁某約定分期付款，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，當(dāng)時(shí)合同注明該房屋無租賃。

    2017年3月和8月，小陳分兩次將購房款共計(jì)850萬元全部匯入中介公司的監(jiān)管賬戶。2017年8月15日，房產(chǎn)過戶；8月16日，房屋交付，物業(yè)交驗(yàn)單上注明房屋無遺留物品、毛坯房。

    2017年8月26日，小陳父親去排屋查看準(zhǔn)備裝修，發(fā)現(xiàn)房屋門鎖居然被換掉了，遂報(bào)警。

    于是租客范某出場。據(jù)范某說，早在2017年1月，他就和原房東梁某簽訂了租賃合同，租期十年，租金100萬，按照法律上所說“買賣不破租賃”，租賃有效。

    原房東頻頻向租客借錢還錢
    到底是租房還是借款

    2017年9月，小陳將原房東梁某、租客范某一并告上法庭，要求法院判定租賃合同無效，租客騰退，原房東和租客賠償她不能及時(shí)入住的損失。

    官司一打，各方說法就很有意思了。

    范某底氣十足地出示了租賃合同，租賃期限自2017年1月6日至2027年1月5日；年租金10萬元，押金7萬元。范某說，他早就將第一筆27萬元即兩年的租金和押金支付給梁某了，梁某還出具了收條。

    關(guān)鍵是，這份《房屋租賃合同》落款日期為2017年1月6日。

    而原房東梁某卻說：“不是這樣的，范某其實(shí)是放高利貸的。合同上寫的1月6日是范某后來加上去的，真正簽定時(shí)間是2017年7月，當(dāng)時(shí)我急于用錢，向范某借款60萬元，范某拿出租賃合同，說不簽字，就不放款，我是被脅迫才簽的。我們兩人之間是借貸關(guān)系，不是租賃關(guān)系。”

    原告小陳的代理人，浙江豐國律師事務(wù)所陳松濤、蒙慧西律師在法庭上出示了一系列梁某和范某的微信聊天記錄。聊天記錄顯示，梁某和范某之間有頻繁的資金來往，確切地說是，梁某頻頻向范某借錢、還錢。2017年初至起訴前，范某向梁某催討的款項(xiàng)逾百萬元。

    律師還提到了一個(gè)細(xì)節(jié)，對于還款時(shí)間，范某掐得非常精確，例如對話中有“如果今天5點(diǎn)前還不上，我要收違約金了哦”。

    法院裁判核心：
    是不是真實(shí)的房屋租賃

    2018年1月和3月，此案經(jīng)歷了兩次公開開庭審理。

    法庭歸納，案件的爭議焦點(diǎn)為兩被告簽訂的關(guān)于案涉房屋的《房屋租賃合同》是否有效，被告范某是否能夠以承租人的身份，對抗原告提出的要求其騰退房屋的請求。而租賃合同是否有效，可以從雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的表示行為和合同簽訂后的履行行為兩個(gè)方面進(jìn)行分析，來看看租賃到底是不是真實(shí)意思表示。

    法庭提出了這個(gè)租賃關(guān)系的“異常點(diǎn)”——

    第一，兩被告對租賃合同的時(shí)間存在分歧。而且，一套排屋年租金僅十萬元，遠(yuǎn)低于市場價(jià)，且租金十年不變，所以該房屋租賃合同的約定不符合常理。

    第二，范某說是2017年1月就租下房屋，但是一直空置，也不向原房東梁某要門禁卡，還冒充業(yè)主進(jìn)入小區(qū)及房屋強(qiáng)行裝修，這些也不符合正常承租人的行為方式。

    所以，兩被告的真實(shí)意思并非建立房屋租賃合同關(guān)系。而梁某關(guān)于該房屋租賃合同系用于對借款進(jìn)行擔(dān)保的陳述更符合常理。

    海歸、賭博、借款
    賣房背后頻頻閃現(xiàn)的關(guān)鍵詞

    法庭最后判決原告小陳姑娘作為房屋所有權(quán)人，依法享有對房屋的占有、使用、收益等權(quán)利。

    法院判決，被告梁某與被告范某簽訂的《房屋租賃合同》無效；兩被告各于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告經(jīng)濟(jì)損失15000元。

    新房東小陳是90后，排屋是父母買給她的，以分期付款的方式并已全部付清。

    原房東梁某今年剛剛30歲，是個(gè)海歸。據(jù)悉排屋也是他父母買給他的。但是現(xiàn)在即便賣了排屋，他還有欠款。

    他為什么要向范某借那么多錢呢。

    在兩人的微信聊天記錄中，好多借款發(fā)生節(jié)點(diǎn)都是梁某在牌桌上。而范某也勸過他“見好就收吧”。

    至于范某，錢江晚報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，僅僅在拱墅區(qū)法院，以范某為原告提起訴訟的官司就有很多，去年有4件，2015年有14件。案由都是民間借貸，在這些案件中，范某都是債主。

    判決結(jié)果

    被告梁某與被告范某簽訂的《房屋租賃合同》無效；兩被告各于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告經(jīng)濟(jì)損失15000元。
    （原標(biāo)題：850萬買的排屋 冒出陌生租客：“半年前我就花100萬租下十年” 首席記者：肖菁 通訊員：拱法、周衍彤）