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    “以杭州的‘中環(huán)’為目標(biāo)，武林商圈有這個底氣和實(shí)力，但是在現(xiàn)階段，整個武林商圈格局正在重建，要和香港中環(huán)比肩，起碼需要5年的時間這些新興業(yè)態(tài)才能初具規(guī)模。”劉瑜說。

    杭州“武林商圈”以武林廣場和西湖文化廣場為中心，半徑為1000米，總面積約2.65平方公里。未來，杭州大廈、武林銀泰、杭州百貨大樓、銀泰西湖文化廣場店以及在建的杭州國際大廈城市廣場、武林廣場地下商場、武林廣場地鐵綜合體等商業(yè)體量將達(dá)到100萬平方米，是杭州惟一能達(dá)百萬平米商業(yè)物業(yè)的區(qū)域。

    剛剛傳出的杭州大廈并入杭州解百一事，在杭州百貨業(yè)無疑是投下了一記重磅炸彈。杭州大廈所在的武林商圈，原本是百貨大樓、武林銀泰和杭州大廈三足鼎立，此次解百和杭州大廈聯(lián)手，會徹底改變杭州百貨格局嗎？

    據(jù)了解，杭州解百和杭州大廈都是新成立的杭州市商貿(mào)旅游集團(tuán)有限公司下屬的企業(yè)，為解決同業(yè)競爭，杭州大廈會注入上市公司杭州解百。目前最大的可能是杭州解百通過定向增發(fā)股份收購杭州大廈資產(chǎn)，杭州解百將成為杭州市商貿(mào)旅游集團(tuán)旗下惟一的上市公司。

    早在2010年年初，杭州旅游集團(tuán)有限公司董事長周和根曾提出杭州大廈三年發(fā)展目標(biāo)：“三年內(nèi)面積倍增、企業(yè)上市，讓杭州大廈真正邁入大企業(yè)、大集團(tuán)的行列。”

    在此之前，杭州大廈就已經(jīng)通過低價收購百大置業(yè)涉足慶春商圈的“西子國際”項(xiàng)目，并且其戰(zhàn)略性的擴(kuò)張也需要一個在資本市場運(yùn)作的平臺。杭州大廈此前也計(jì)劃過單獨(dú)IPO上市，但以當(dāng)前低迷的證券市場來看，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。而此時借助同為杭州商貿(mào)旅游集團(tuán)旗下的上市公司杭州解百的平臺進(jìn)行資本運(yùn)作，則能夠打通杭州大廈在資本市場上的道路。

    在杭州市中心延安路上一南一北的兩家大型百貨公司，市場定位有明顯差異：杭州大廈定位于高端的消費(fèi)，有少部分中端商品銷售；杭州解百則以中低端消費(fèi)居多。兩者之間中端消費(fèi)的部分仍有沖突，趨同的部分需要妥善的解決方案。雙方各自不同的發(fā)展思路、股權(quán)如何安排等問題都使得未來的進(jìn)展存在多種可能性。“目前還是屬于重組的第一步，但是會不會影響兩個百貨巨頭的經(jīng)營定位、方式等，都還是未知數(shù)。”杭州商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司經(jīng)營信息部部長楊偉告訴記者。

    “杭州中環(huán)”正摩拳擦掌

    2008年年底，《武林商圈提升改造概念規(guī)劃》正式亮相，這一規(guī)劃將整個商圈規(guī)劃為未來杭州的“中環(huán)”，遠(yuǎn)期目標(biāo)為到2020年建設(shè)成為長江三角洲除上海以外名副其實(shí)的大都市中央商務(wù)區(qū)。

    武林商圈將在今后的5至10年內(nèi)被打造成為杭州市乃至浙江省的金融、商貿(mào)、商務(wù)、文化和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地。于是，杭州大廈、坤和中心、西湖文化廣場等一眾項(xiàng)目的身影活躍其中，它們各自承擔(dān)著商貿(mào)、金融、文化、休閑等功能。

    規(guī)劃要提升改造的“武林商圈”，其范圍具體地說，是以武林廣場和西湖文化廣場為中心，向四周輻射開去：南到慶春路、北至文暉路、西接武林路、東至中河路，總面積約是2.65平方公里。該區(qū)域的商業(yè)活動約占商圈商業(yè)活動的50%至70%。武林廣場協(xié)調(diào)區(qū)以武林廣場為中心，半徑為1000米，除去核心區(qū)的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)活動約占商圈商業(yè)活動的15%至30%。

    杭州的業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，原有的杭州大廈、武林銀泰、杭州百貨大樓、銀泰西湖文化廣場店以及在建的杭州國際大廈城市廣場、武林廣場地下商場、武林廣場地鐵綜合體等，將使未來的武林商圈商業(yè)體量達(dá)到100萬平方米。未來武林廣場可能是杭州惟一能達(dá)百萬平米商業(yè)物業(yè)的區(qū)域，為打造國家級商圈奠定基礎(chǔ)。

    地處百大與銀泰百貨后街的百井坊巷改造規(guī)劃始于兩年前，百井坊巷將規(guī)劃改造成商業(yè)步行街區(qū)，規(guī)劃拆除百大、銀泰后面的一批老舊建筑。這些地方會建造幾座副樓，與銀泰、百大在空中相連。同時，百井坊巷將和多條新打通的步行街交錯，組成商業(yè)步行街區(qū)。據(jù)下城區(qū)武林中央商務(wù)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)辦公室主任劉瑜介紹，目前百井坊巷項(xiàng)目還在拆遷階段，具體工程計(jì)劃時間表尚未列入日程。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十二五”期間，武林CBD區(qū)域內(nèi)還將建設(shè)重點(diǎn)功能型、平臺型項(xiàng)目24個，其中近三年完成的項(xiàng)目8個、在建項(xiàng)目8個、準(zhǔn)備開工項(xiàng)目3個、開展前期工作的項(xiàng)目4個、儲備項(xiàng)目1個。

    杭州地鐵“攪亂”商圈爭霸格局

    今年11月，杭州地鐵1號線正式開通，這標(biāo)志著杭州邁入了地鐵時代。而作為傳統(tǒng)商圈核心的武林廣場，是地鐵1號線沿線站點(diǎn)中客流最大的站點(diǎn)。

    在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，杭州地鐵將在武林商圈設(shè)立一個地鐵指揮中心和武林廣場站、西湖文化廣場站及鳳起路站三大樞紐站點(diǎn)。未來地鐵1號線和3號線將在武林廣場交會，并將建設(shè)龐大的同臺換乘中心。

    今年上半年，武林廣場站一個業(yè)態(tài)組合為“購物中心+五星級酒店+寫字樓”的上蓋物業(yè)綜合體被華潤集團(tuán)拿下，而預(yù)計(jì)在明年，地鐵公司將在武林廣場挖掘一個10萬平方米的地下商城，它將地鐵帶來的客流直接引入杭州大廈購物城、國大、百大等商業(yè)區(qū)，這意味著武林廣場將有一個全新的“地下空間”，這個地下空間建成的時間約為三年。

    與此同時，根據(jù)武林中央商務(wù)區(qū)目前的規(guī)劃，武林區(qū)域?qū)⒋罅Πl(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，通過資源整合和業(yè)態(tài)調(diào)整，將核心區(qū)塊建成為杭州市建筑密度最高、建筑樓層最高、人口密度最高、土地價值最高的地區(qū)；此外還將依托商務(wù)樓的開發(fā)和建設(shè)，引進(jìn)國內(nèi)外著名的企業(yè)集團(tuán)總部，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。

    五年后比肩“香港中環(huán)”

    與錢江新城等新晉商圈相比，杭州武林商圈可謂是占盡天時地利人和。位于杭州市中心、地鐵中轉(zhuǎn)站、老百姓的口碑等都是其他商圈無可比擬，并在短時間內(nèi)難以超越的優(yōu)勢。

    “其實(shí)，武林商圈的優(yōu)勢也是劣勢所在。”杭州市下城區(qū)武林中央商務(wù)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)辦公室主任劉瑜告訴記者。與錢江新城從一片空地中規(guī)劃出來相比，武林商圈所處的老城區(qū)，周邊設(shè)施老舊，缺乏可利用的土地資源，這些都阻礙了武林商圈轉(zhuǎn)型升級的步伐。

    目前，整個武林商圈僅有百井坊巷規(guī)劃區(qū)域在未來還有少量土地，所有的業(yè)態(tài)都只能在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。歷史悠久的杭州百貨大樓通過加層獲得了8000平方米面積，新增兩層商場，相當(dāng)于增加了30%營業(yè)面積。武林銀泰則是從年初開始，調(diào)整了一半以上的品牌。其中，女裝品牌占比擴(kuò)大，吸納個性品牌，增加各品牌當(dāng)季新款比例，確保這個數(shù)字都在80%以上。

    “最新的規(guī)劃建設(shè)可以融入最新的理念，而武林商圈大部分的建設(shè)都已經(jīng)定型，也無法全部推翻重來，只能在目前條件下進(jìn)行一定的調(diào)整改造。但是，地鐵綜合體、地下商城和國大等最新的規(guī)劃，從定位開始，都是以更為高端化的商圈為目標(biāo)建設(shè)的。”劉瑜介紹。

    地鐵作為一把雙刃劍，對武林商圈的影響可謂巨大。地鐵開通將會吸引很多原先因交通困難無法到達(dá)商場的顧客，商場的客流量有望出現(xiàn)成倍增長。同時，分散的人流同樣也會分散客流。

    在地鐵開通之前，武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈彼此獨(dú)立又相互競爭，在游離的客人中爭奪屬于自己的客群。突然間，地鐵擴(kuò)大了客人的活動半徑，如果要抓住原本屬于自己的客人，就意味著要對三個商圈間的客群再進(jìn)一步細(xì)分。“商圈的細(xì)分和錯位發(fā)展是未來發(fā)展的必然趨勢。隨著更多商圈的建立，武林商圈要在競爭中屹立不倒，必須有精準(zhǔn)的定位。但高端化并不意味著會將商圈的消費(fèi)人群狹隘的劃分，而是以高端化為大方向前提，商圈內(nèi)的各個業(yè)態(tài)錯位發(fā)展，吸引各個階層的人流和客流，以保證商圈的人氣和效益。”劉瑜解釋說。

    以武林廣場站為例，出站后的人流會迅速地分散開，一部分將前往杭州大廈、銀泰杭州文化廣場店方向，另一部分可能會通過武林廣場東通道去往延安路上的銀泰百貨、百大等商場。

    由于地鐵的到來，商圈的輻射半徑將繼續(xù)擴(kuò)大，未來也許會在地鐵線的牽引下相互融合。業(yè)內(nèi)人士分析說，“以一家商場為例，只要是從家出發(fā)20分鐘內(nèi)能抵達(dá)該商場的客人，都在以這家商場為核心的商圈輻射范圍內(nèi)。”業(yè)內(nèi)人士分析，地鐵開通后，原本住在客運(yùn)中心的居民，也可以實(shí)現(xiàn)“20分鐘到達(dá)市中心”，也就是說，他們現(xiàn)在也變成了武林商圈的輻射人群。雖然對單個商圈而言，競爭會加劇，但同樣，地鐵的連通也讓商圈之間的融合度提升，彼此間也會增加輻射力。

    “以杭州的‘中環(huán)’為目標(biāo)，武林商圈有這個底氣和實(shí)力，但是在現(xiàn)階段，整個武林商圈格局正在重建，要和香港中環(huán)比肩，起碼需要5年的時間這些新興業(yè)態(tài)才能初具規(guī)模。”劉瑜說。