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　　今年以來，趙先生一直在杭州市中心搜羅寫字樓項(xiàng)目，想“淘”一套用來投資。在經(jīng)過一番實(shí)地考察之后，趙先生發(fā)現(xiàn)，即便武林商圈擁堵不堪，很多寫字樓的環(huán)境也不盡人意，但相比錢江新城的現(xiàn)代摩登高樓大廈，價(jià)格不低甚至更有市場(chǎng)。

　　地段是王道
　　老牌核心區(qū)寫字樓依舊搶手

　　即便是錢江新城、城東新城、奧體博覽城、未來科技城等諸多新城拔地而起，來勢(shì)洶洶，也動(dòng)搖不了武林商圈在杭州的核心地位。這一點(diǎn)，在寫字樓市場(chǎng)上體現(xiàn)得淋漓盡致。

　　曾經(jīng)領(lǐng)銜武林商圈高端寫字樓的深藍(lán)廣場(chǎng)，目前來看停車條件、內(nèi)部設(shè)施等已經(jīng)跟不上現(xiàn)有需求，但從事寫字樓租售中介工作的小邵告訴記者，即便已經(jīng)有些“跟不上時(shí)代”，但由于武林核心地段的稀缺性，仍然能夠租出不錯(cuò)的價(jià)格。“比如說深藍(lán)廣場(chǎng)的寫字樓現(xiàn)在就面臨停車難的問題，很多酒店式公寓的業(yè)主也停在那邊，留給寫字樓的車位就更少了，來訪的客人停車也不容易。”小邵說。即便如此，深藍(lán)廣場(chǎng)寫字樓目前的出租均價(jià)，也在3.8元/平方米·天左右，相比于錢江新城的某些新建寫字樓仍然高出一籌。

　　另外，小邵告訴記者，目前深藍(lán)廣場(chǎng)的寫字樓空置率極低，空出來的可租房源屈指可數(shù)，近期有一間位于15層的260㎡寫字樓空出來，網(wǎng)上掛出沒多久，就已經(jīng)有好幾個(gè)客戶過來問了。

　　但相比同板塊內(nèi)一些管理更為完善、硬件更加先進(jìn)的寫字樓，深藍(lán)廣場(chǎng)等老牌寫字樓又遜色不少。小邵告訴記者，西湖文化廣場(chǎng)的環(huán)球中心寫字樓，平均租金在5.5元/平方米·天。而位于杭州大廈邊的坤和中心，則一直以來霸占武林商圈最貴寫字樓的席位，平均租金約8~9元/平方米·天。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，坤和中心租金之所以遙遙領(lǐng)先，除了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和寫字樓本身的硬件配置、物業(yè)服務(wù)之外，與其整體持有出租的模式也有一定關(guān)系。整體持有的寫字樓能保證更純粹的辦公環(huán)境和品質(zhì)體驗(yàn)，避免了因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)零散分割而帶來的物業(yè)管理難度，保證租戶的使用質(zhì)量。“由于統(tǒng)一管理統(tǒng)一招租，坤和中心入駐的企業(yè)通常具備一定規(guī)模，相比之下深藍(lán)廣場(chǎng)由于分割成小面積個(gè)人持有，形成了諸多門檻較低的樓中店，不利于集中管理，拉低了整個(gè)項(xiàng)目的檔次。”該業(yè)內(nèi)人士說。

　　錢江新城寫字樓有價(jià)無市
　　剛出泥淖又臨困局

　　與老牌商業(yè)核心區(qū)寫字樓的“一樓難求”相比，錢江新城的寫字樓則是空有一身價(jià)值不得施展。2013年起，錢江新城的寫字樓空置率就已經(jīng)超過40%，這一供大于求的境況一直持續(xù)到今年一季度才有所緩解。

　　世邦魏理仕杭州分公司4月發(fā)布的《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》白皮書中提到，截止一季度結(jié)束，錢江新城區(qū)域?qū)懽謽强罩寐室鸦芈渲?0.6%。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因除了供應(yīng)量暫時(shí)進(jìn)入空窗期之外，板塊內(nèi)的項(xiàng)目“以價(jià)換量”也起到了一定影響，據(jù)統(tǒng)計(jì)整個(gè)錢江新城區(qū)域，一季度租金環(huán)比下跌0.9%。而錢江新城租金的下跌并非完全源自于宏觀經(jīng)濟(jì)的下行趨勢(shì)，因?yàn)榕c此同時(shí)，黃龍商圈寫字樓一季度租金環(huán)比上漲了1.5%。

　　即便是空置率有所回落，錢江新城的寫字樓市場(chǎng)也并不樂觀，以過去三年的平均吸納量測(cè)算，錢江新城現(xiàn)有可租面積仍需兩年左右時(shí)間完成去化。因此在短期內(nèi)，較高的空置率仍將令區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目招租面臨一定的壓力。漢嘉地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總裁高賢林認(rèn)為，錢江新城高空置率的現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)，“一直以來錢江新城的寫字樓大多處于有價(jià)無市的狀態(tài)，供應(yīng)空窗只是暫時(shí)現(xiàn)象，最近錢江新城僅僅市民中心推出的寫字樓可租賃面積就高達(dá)15萬平方米。”高賢林認(rèn)為，剛剛下降的空置率，又將在大量供應(yīng)上市的情況下反彈回去。

　　高空置率同時(shí)也表現(xiàn)在市場(chǎng)的一線需求上，小邵告訴記者，他們常常想要把租武林商圈寫字樓的客戶引導(dǎo)至錢江新城，但其中很大一部分由于公共交通、商業(yè)配套等尚未完善的原因而放棄。“僅僅依靠萬象城，對(duì)于很多寫字樓中的職員來說太過單調(diào)，同時(shí)萬象城的高端定位也超出很多人的經(jīng)濟(jì)承受能力。不過地鐵2號(hào)線、4號(hào)線開通以后錢江新城的通達(dá)性會(huì)好一些，再加上來福士廣場(chǎng)等綜合體投入使用之后，錢江新城寫字樓的價(jià)值也許才會(huì)凸現(xiàn)出來。”小邵說。