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　　核心提示：新年伊始，政府就出臺了杭州主城區(qū)與蕭山、余杭兩區(qū)的進一步同城化政策，今天我們先來探討杭蕭同城化之后，它的最大受益者到底是哪個板塊，是不是錢江世紀城？

    （華少：浙江衛(wèi)視主持人  裘維維：浙江之聲《維維說房》主持人  丁建剛：著名房產(chǎn)評論員  劉德科：杭州日報房產(chǎn)工作室副主任）

    問華少：你喜歡錢塘江南岸嗎？

    裘維維：新年伊始，政府就出臺了杭州主城區(qū)與蕭山、余杭兩區(qū)的進一步同城化政策，今天我們先來探討杭蕭同城化之后，它的最大受益者到底是哪個板塊，是不是錢江世紀城？有請今天辯論的雙方，丁建剛與劉德科。先進入“問華少”環(huán)節(jié)，看看華少對錢塘江南岸是怎樣的看法？

    華少：現(xiàn)在我越來越喜歡錢塘江兩岸的杭州，每次從機場回來，如果天氣好的話，看到杭州在錢塘江兩岸，那種繁華錯落有致，我是非常驕傲的，也是非常高興自己生活在這座城市。錢塘江兩岸的杭州，我覺得比北京、上海這樣的大城市，有它更獨特的魅力，它每一個建筑的語言，放在一起的和諧，它們的整體高度，都是我比較喜愛的。北京每一棟房子都很漂亮，我不覺得它們擺在一起有杭州好看。上海的每一個房子都太高了，高到讓我覺得有撲面而來的壓抑感。而杭州，它會有那種溫柔的色彩，它的語言和它的布置都留給了我們的空間，這是我非常喜歡的事情。

    正方丁建剛：杭蕭同城化最大受益者是錢江世紀城

    反方劉德科：最大受益者未必是錢江世紀城

    裘維維：杭蕭進一步同城化之后，錢塘江兩岸會不會融合得更加緊密？來問一下現(xiàn)場兩位的觀點，它的最大受益者是不是錢江世紀城？

    丁建剛：當然是。因為蕭山區(qū)和杭州主城區(qū)之間，隔的就是一條錢塘江，過江就是錢江世紀城，你說最大受益者能不是錢江世紀城嗎？

    劉德科：錢江世紀城是一個受益者，但未必是最大受益者，它本身就已經(jīng)跟主城區(qū)融在一起了，同城化這個政策只不過是個“推速器”。所謂的最大受益者，應(yīng)該是那些遠遠還沒有與主城區(qū)融在一起的蕭山其他區(qū)域。

    丁建剛：你說的“融在一起”，實際上是從地理概念來說的，比如說慶春路隧道、錢江三橋和地鐵2號線。

    劉德科：不止地理的融合，還包括人的融合。我們?nèi)タ词捝降暮芏喾孔�，其實杭州主城區(qū)的人不太買賬；但是在過去十年，很多杭州主城區(qū)購房者都已經(jīng)在錢江世紀城買了房子，并且居住在那里，這本身就已經(jīng)說明了人的同城化。

    裘維維：德科的意思是全省對杭州有興趣的購房者，他們會把錢江世紀城作為一個選項，作為自己購房的目的地。差不多十年前，從順發(fā)·佳境天城開始，很多人就已經(jīng)拋棄了主城和蕭山之間的隔閡，開始在錢江世紀城買房了。

    丁建剛：但是我們?nèi)绻�拿錢江世紀城跟濱江區(qū)進行比較，前者仍然還有很多同城化的差距。理論上，錢江世紀城跟錢江新城的萬象城更近，無論是走地鐵還是走慶春路隧道。為什么錢江世紀城還是沒有像濱江區(qū)那樣獲得購房者的絕對認可？原因就在于還欠同城化這么一個推手，包括教育、醫(yī)療等等的同城化。

    劉德科：政府剛剛出臺的同城化政策當然是一個利好，但同城化最有效的紐帶其實是地鐵。地鐵2號線把錢江新城與錢江世紀城拴在了一起，而錢江世紀城的房地產(chǎn)開發(fā)，又導入了大量杭州主城區(qū)的居住者。所以我要強調(diào)的是，在人的同城化過程中，地鐵和房產(chǎn)開發(fā)起到了更關(guān)鍵的作用。

    裘維維：你提到了房地產(chǎn)開發(fā)對“人的同城化”的作用，在2005年順發(fā)·佳境天城這個樓盤亮相之后，迎來了慶春路隧道的開通。當然，這個隧道通車最大的受益者是后來的順發(fā)·和美家，再加上當時樓市行情比較好，從一開始的1.2萬元/平方米，賣到了最后的2.7萬元/平方米。剛剛開通的2號線東南段，由于目前行情一般，并沒有給沿線樓盤帶來價格上質(zhì)的飛躍，但是讓大家對錢江世紀城的接受度又進一步增加了。

    丁建剛：還有一個節(jié)點馬上就要到來了，因為2號線現(xiàn)在通車的是半條線，等于蕭山專線，然后是一個斷頭的。馬上就要通車的4號線從近江到彭埠的這一段10個站接上之后，就可以形成1、2、4號線的小環(huán)了。也就是說，1號線和2號線不再是獨立運行的線了。對于錢江世紀城來說，這又會是一個重要的時間節(jié)點。

    剛才德科混淆了一個概念，我要強調(diào)的是，地鐵不是同城化的原因，而是同城化的結(jié)果。請注意，杭州的地鐵1、2、4、5、6號線，全部預計要在2019年通車，全都是過江的，它其實就是為了同城化。而且，2號線有多個站點就在錢江世紀城內(nèi)。

    劉德科：你這不是恰恰印證了我的觀點嗎？蕭山撤市建區(qū)并入杭州，已經(jīng)有十四年了。這些年來，為什么我們主城區(qū)和蕭山區(qū)之間還是存在著一個巨大的心理隔閡？就是因為地鐵的建設(shè)進程太慢了。你說的同城化政策，最多是臨門一腳而已，而且我相信真正要把心理隔閡給消除掉，還需要若干年以后。

    錢江世紀城有助于破解“文化隔閡”

    裘維維：德科既然你不同意錢江世紀城是同城化政策最大的受益者，那么你認為最大的受益者是哪個區(qū)域？

    劉德科：最大的受益者，首先它必須是一塊空地，所以不可能是蕭山傳統(tǒng)市中心，因為蕭山人已經(jīng)在那里住了幾千年了；錢江世紀城雖然也是一塊空地，但是這塊地已經(jīng)建了不少項目了，人們已經(jīng)把很多想象力附著在上面了。所以，最大的受益者，很可能是更南面的2號線地鐵末端。我指的是“同城化政策”的最大受益者，如果說地鐵效應(yīng)的最大受益者，那還是錢江世紀城。

    丁建剛：我絕不認同。但是我可以同意你的“空地效應(yīng)”，我們看看杭州和臨平之間的同城化，哪個地方受益最大？理論上來講，地鐵末端的臨平城區(qū)應(yīng)該更受益，但絕大多數(shù)主城區(qū)的人都在喬司、翁梅買房，為什么？就是因為那是空地，臨平對他們來說那是別人的家園，有文化習俗上的隔閡，但是喬司、翁梅這些是空地，誰去都是那里的主人。

    2009年的時候，我曾經(jīng)想買順發(fā)·旺角城，我特別喜歡那個房子，蕭山市中心，兩邊都是山，能看到山景，戶型也做得非常好，可以說是蕭山的一個標桿樓盤。然后他們的老總就跟我開了一句玩笑說，別的都沒有問題，住過來就是你的鄰居都是說蕭山話的。

    劉德科：這個有問題嗎？

    丁建剛：你別說，這還真是個問題，就是你的心理上會覺得，好像你到了另外一個城市去了。我從上城區(qū)搬到下城區(qū)、拱墅區(qū)都沒有問題，但是請注意，蕭山和杭州主城區(qū)之間確實還是有一些人文和文化上的區(qū)別。

    劉德科：對，這就是你剛才說的“文化隔閡”，所以我說要用“空地效應(yīng)”來破解“文化隔閡”。錢江新城是從一塊空地開始的，錢江世紀城也是從一塊空地開始的，住在那里，沒有人文、習俗以及歷史的負擔。蕭山人進去，說這是我的地盤，主城區(qū)的人進去也說這也是我的地盤，大家共生。

    丁建剛：你說“空地效應(yīng)”，不就回到我的概念上來了嗎？

    劉德科：“空地效應(yīng)”是我先發(fā)明的。

    丁建剛：濱江區(qū)如此受全省購房者的歡迎，就是這個概念。

    劉德科：但是會帶來一個問題，這個地方?jīng)]有文化。當然，文化是可以培育的，錢江世紀城的居住氛圍，在很大程度上取決于錢江新城是否能夠孕育出成熟的“CBD文明”，也就是商務(wù)文化。也就是說，錢江世紀城能不能成功，其實很大程度上取決于對岸的錢江新城，這兩者是一損俱損、一榮俱榮的關(guān)系。

    丁建剛：你后面這句是對的，但前面那句是錯的。錢江新城和錢江世紀城共同構(gòu)成了我們整個杭州乃至整個浙江的CBD，你不要把它們分割開來。

    劉德科：你說的是規(guī)劃層面的，我現(xiàn)在講的是現(xiàn)實層面的認知。你現(xiàn)在說錢江新城是CBD，人家會認的；我們說錢江世紀城是整個杭州CBD的一部分，人家會認嗎？

    丁建剛：這是第一步和第二步的關(guān)系。

    裘維維：杭蕭進一步同城化之后，應(yīng)該說錢江世紀城受益是最明顯的，因為它跟整個杭州，跟濱江區(qū)，跟錢江新城，基本上是無縫連接。對于購房者來說，比文化隔閡更重要的，其實還是教育、醫(yī)療等實質(zhì)性的利好是否能夠跟進。事實上，在進一步同城化政策出臺之前，錢江世紀城就已經(jīng)遷進了杭二中教育集團，遷進了省婦保醫(yī)院。

    丁建剛：還有一些優(yōu)質(zhì)的小學，既有民辦的，也有公辦的，因為同城化的那個文件中，最大的一個說法就是，要鼓勵主城區(qū)的那些優(yōu)質(zhì)教育資源向蕭山和余杭拓展。這一點比主城區(qū)的那幾個行政區(qū)還要好得多。比如說拱墅區(qū)教育資源差一點，你想引進一個西湖區(qū)的，那是難上加難�，F(xiàn)在反倒是蕭山和余杭，在這方面有可能會相對沒那么難了。

    裘維維：萬科在錢江世紀城已經(jīng)引進了崇文實驗學校。

    劉德科：那個是民辦的，事實上還有更多公辦學校也有可能引進去，比如順發(fā)，在錢江世紀城已經(jīng)耕耘了很多年，很可能也會引進公辦學校。

    丁建剛：有這樣一個政策在那兒，其實就是順水推舟。

    住宅價格 錢江世紀城是錢江新城的4折

    裘維維：剛才我們聊到很多樓盤都是順發(fā)旗下的樓盤。過去十年的每一個時間節(jié)點上，順發(fā)在錢江世紀城都有重要樓盤，從最早的順發(fā)·佳境天城，到后來的順發(fā)·和美家，再到現(xiàn)在的順發(fā)·江南麗錦、順發(fā)·康莊。除了順發(fā)，現(xiàn)在各大品牌房企也都進駐了，比如濱江、萬科，最近萬科又在錢江世紀城拿地了。開發(fā)商對錢江世紀城的看法好像也在發(fā)生一些變化。

    丁建剛：而且我相信這個變化在2015年會加速、加劇。

    劉德科：對購房者來講，錢塘江兩岸，也就是錢江新城和錢江世紀城，住宅還是存在非常大的價差。我剛才和丁老師算了一下，丁老師說是四折。

    丁建剛：我們以均價來算，順發(fā)·江南麗錦現(xiàn)在大概1.6萬元/平方米左右，那么對岸的錢江新城核心區(qū)，如果以東方潤園或萬象城悅府算的話，那4萬元/平方米是不夠的。以新城國際之類的來算，差不多是3.5萬元/平方米。

    劉德科：我不是認同錢江世紀城房價將來會漲到什么程度，這個要等時間來判斷。但有一點可以肯定的是，錢江新城的房價基本上已經(jīng)定型了，但是錢塘江南岸的錢江世紀城，它的價格至少是有想象空間的，包括地鐵也好，同城化政策也好。

    裘維維：更重要的是，錢江新城核心區(qū)已經(jīng)幾乎沒有新房在售了。所以我在想，錢江世紀城是不是錢江新城住宅斷供的最好補充？

    丁建剛：不光是住宅，很多商業(yè)業(yè)態(tài)也需要錢江世紀城來補充�，F(xiàn)在整個錢江新城的商業(yè)綜合體都非常高大上，比如萬象城、來福士等等，但是親民的那些商業(yè)項目就不夠，比如說超市、菜場等等。我相信錢江世紀城會更多地出現(xiàn)這些親民的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括運動設(shè)施，以后那邊就是奧體中心。

    另外，還沒有入駐錢江新城的新興金融或者泛金融企業(yè)，比如律師行業(yè)、咨詢行業(yè)等等，很可能進入到錢江世紀城。就我了解到的，到錢江世紀城來買房子的，除了錢江新城里的人，更多是邵逸夫醫(yī)院的醫(yī)生，浙醫(yī)一院的醫(yī)生，他們只要穿一條慶春路隧道就過來了。

    劉德科：這就是我一直在強調(diào)的“人的同城化”。但現(xiàn)在的問題是，你認為難道萬科進去了、濱江進去了，這個地方就一定會好嗎？

    丁建剛：那當然了，我相信他們的判斷。他們不是拍著腦袋判斷的。你會看到2015年還會有更多大牌的開發(fā)商進去。

    裘維維：錢江世紀城有一點倒是不錯的，在住宅產(chǎn)品的品質(zhì)上，倒還比較純粹的，不像你在很多新區(qū)看到的都是一些參差不齊的開發(fā)商。

    丁建剛：因遲得福。

    劉德科：這里面有一個很重要的原因是，順發(fā)這家企業(yè)在錢江世紀城有大量的樓盤。順發(fā)這家企業(yè)其實有點傻的，因為它用的都是真材實料，但是購房者都不知道，你走到它的園區(qū)里，覺得這個也不怎么樣，那個也不怎么樣，但是人家確實花了大價錢。只有懂行的人一看，那些東西都很貴的。

    裘維維：我們討論了這么多錢江世紀城，兩位給購房者一些更具體的建議吧？

    丁建剛：如果說比較著急入住的話，當然應(yīng)該買現(xiàn)房，理論上來講，現(xiàn)在買房子更多都應(yīng)該買現(xiàn)房。自住的來說，那就未必選擇期房了，因為你可能得等很長時間。關(guān)鍵還是看自己的需求來選擇了。

    劉德科：都是自住啊。難道現(xiàn)在還去投資的嗎？我覺得住宅投資已經(jīng)失去太大意義了。關(guān)于是不是買現(xiàn)房，如果在杭州主城區(qū)的市中心未必一定要買現(xiàn)房，但是在蕭山、余杭，相對來講，這兩個區(qū)的供應(yīng)量相對大一些，在這種情況下，蕭山和余杭兩區(qū)特別要買現(xiàn)房。

    裘維維：我們還是希望同城化政策在發(fā)布之后能夠迅速有一些實質(zhì)性的推進落實，我們倒是樂見錢江世紀城能有更多的優(yōu)質(zhì)教育資源能夠陸續(xù)的進駐。

    丁建剛：我相信一定會大大加速的。