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    在政策強(qiáng)力支持做多下,樓市不到半年就從“小陽春”步入了“盛夏”,量價齊升,地王頻現(xiàn)……仿佛一夜間回到了2007年。就在房地產(chǎn)商彈冠相慶時,又傳來二套房貸收緊的消息,虛火的樓價能否承受流動性收縮之重？在各方利益的博弈中,我們要重新思考房地產(chǎn)股的投資。 
 
    “地王”頻現(xiàn)江湖

    2007年各地“地王”頻出的情景還歷歷在目,2008年多宗土地流拍的情景也仿佛只在昨天,可是今天房地產(chǎn)商攻城奪地的時代又回來了,幾億、十幾億資金爭當(dāng)“地王”的消息又開始不斷傳來。

    北京顯然是此次“地王”爭奪戰(zhàn)的橋頭堡,“地王”頭銜兩個月內(nèi)四易其主。首先是5月22日,富力地產(chǎn)以10.22億元拿走廣渠門10號地。一個月后,北京通州九棵樹地塊以17.4億元成為新的“地王”。僅隔一天,成都中澤就以19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。而4天后,“地王”又換成廣渠門15號地。

    北京只是近期“地王”爭奪戰(zhàn)的一個縮影,無論是單價“地王”還是總價“地王”,各地均呈現(xiàn)百花齊放之態(tài)勢（見表1）。除此之外,雖然沒爭得“地王”頭銜,但卻仍以天價拍下土地的公司也不在少數(shù),比如萬科18億拿下號稱是“地王之王”的廈門湖邊水庫片區(qū)湖心島北部地塊,樓面地價9163元/平方米。

    據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,6月22日至28日,全國20個重點(diǎn)城市共成交住宅類地塊35宗,環(huán)比增加600%,成交土地面積253萬平方米,環(huán)比增加833%。其中,5宗地塊溢價水平超過100%,11宗地塊溢價水平超過50%,20宗地塊溢價成交,2008年多次出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象在一線城市拍賣過程中絕跡。土地市場的熱度大有從“艷陽天”轉(zhuǎn)成“桑拿天”的陣勢了。

    行業(yè)泡沫吹起

    “地價不斷被推高并不是什么好征兆”,中國人民大學(xué)土地管理系副教授鄭華擔(dān)憂地對《紅周刊》說,她認(rèn)為目前主要是資金推動地價不斷提升,這里面不僅有國內(nèi)寬松貨幣政策釋放出的巨量資金,還有國外資金。而國外熱錢進(jìn)入具有重要戰(zhàn)略意義的土地資源,并不斷推高其價格,對中國來說并不是好事。

    “下半年,資金維持充裕的可能性很大,而且國外資金對中國的熱情也不會輕易減少,因此下半年資金推動地價上漲、繼而引發(fā)的房價上漲還可能繼續(xù)下去。”她分析道。可是如果房價一味上漲,卻缺乏足夠的實(shí)際購買力,房地產(chǎn)企業(yè)的資金無法回收,資金鏈不就斷了嗎？對此,鄭華表示股市及樓市的財(cái)富效應(yīng),使民眾的購買力得到提高,很可能就在房價不斷上漲的過程中,消費(fèi)者的熱情被煽動起來,形成類似2007年房地產(chǎn)泡沫也不是完全沒有可能。

    “北京土地市場的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。“SOHO中國董事長潘石屹直言泡沫到來了。而北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬也表示,中國土地市場幾次陷入瘋狂之后,樓市都會出現(xiàn)價格虛高、滯脹的現(xiàn)象,“如果再出現(xiàn)幾塊這樣的地塊,明年的土地市場將不可想象,泡沫必然再現(xiàn)”。

    占地為王待升值

    對于上市公司,尤其是那些曾在低點(diǎn)買地的上市公司來說,“地王”推動了土地價格的上漲,間接地提升了這些公司的資產(chǎn)價值,從而提升其投資價值。

    中金公司分析師白宏煒認(rèn)為:“不論是2007年之前還是2007年,拿地較多的公司都會在地王之后獲益,隱含的土地價格上升帶來企業(yè)更高的利潤率和增長潛力。”從下表（見表2）我們可以看出,萬科A、保利地產(chǎn)等傳統(tǒng)的房地產(chǎn)龍頭仍然是行業(yè)翹首。

    就像在1664點(diǎn)抄底股市的投資者一樣,低點(diǎn)買地的房地產(chǎn)公司盈利能力理所當(dāng)然會很強(qiáng)。2008年年報中,萬科A對13個項(xiàng)目共計(jì)提的跌價準(zhǔn)備金額達(dá)到了12.41億元。

    “現(xiàn)在與2007年的情況有本質(zhì)區(qū)別,2007年的'地王’都頭腦發(fā)熱,盲目拿地,但是今年是在政府政策的支持下的水到渠成,所以不必有此擔(dān)心。”市場資深人士陳鋼對《紅周刊》說。2007年國家政策對房地產(chǎn)是壓制態(tài)度,但今年在出口不振的情況下,國家把房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的重要行業(yè),政策上是鼓勵的,而且從中國城市化進(jìn)程僅為發(fā)達(dá)國家一半的情況來看,未來幾十年中國房地產(chǎn)業(yè)都會有較好的發(fā)展。

    “投資者現(xiàn)在可以70%的資金購買房地產(chǎn)股票,”多頭司令陳鋼不改他樂觀本性,他看好中低價的房地產(chǎn)股以及各地土地資源比較豐富的房地產(chǎn)公司。具體而言,在珠三角地區(qū),他比較看好萬科A、金地集團(tuán);在長三角地區(qū),則看好中華企業(yè)、蘇州高新等;另外,他認(rèn)為西北地區(qū)的天地源、中天城投也有較好的投資價值。

　　對于本周后兩個交易日房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)的微調(diào),陳鋼顯得滿不在乎,“前兩周漲得太好了,出現(xiàn)微調(diào)很正常。調(diào)整是好事啊,可以提供買入的機(jī)會。”

    二套房貸收緊將為樓市降溫？

    量價齊升,地王頻現(xiàn),房地產(chǎn)板塊大幅走高……樓市的熱度幾乎如當(dāng)前的酷夏。不過本周二杭州各商業(yè)銀行收緊二套房貸的消息,著實(shí)也讓樓市在盛夏打了個噴嚏,當(dāng)日房地產(chǎn)板塊指數(shù)收長陰,下挫2.89%。收緊二套房貸是否像預(yù)期中的那樣為樓市降溫？

    杭州去年10月率先啟動地方政府樓市刺激政策,今年又第一個打響了“緊縮戰(zhàn)”。而其他城市也有跟隨的跡象,不再對二套房購買者實(shí)行“首付2成、利率7折”的優(yōu)惠。這一切源于中國銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理》的通知,6月22日銀監(jiān)會辦公廳已經(jīng)正式向各地銀監(jiān)局及各銀行總行發(fā)出了該通知。

    《通知》稱,除國辦131號文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外,其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付、1.1倍利率的規(guī)定,商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。因?yàn)閺?008年年底起,一直有某些銀行被曝光暗中松綁二套房政策。據(jù)媒體報道,在廣州部分商業(yè)銀行,二套房貸客戶還可獲得首付最低3成、利率最低7折的優(yōu)惠。

    本周,記者以購房者身份咨詢北京的工行、農(nóng)行、中行、建行、華夏、民生、招行和光大銀行時,8家商業(yè)銀行均表示,二套房貸首付4成沒商量,但各銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有7.5~8折的優(yōu)惠。北京一家商業(yè)銀行房貸部的工作人員對《紅周刊》表示,這是銀監(jiān)會自國務(wù)院辦公廳去年底下發(fā)國辦131號文之后,首次明確要求商業(yè)銀行參照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。“現(xiàn)在二套房放貸非常嚴(yán)格,不可能像以前那樣把首付降到2成、3成了。”他說。

    北京某樓盤銷售部負(fù)責(zé)人也證實(shí)了此消息。他在接受《紅周刊》采訪時說,已經(jīng)接到合作辦理按揭貸款銀行的通知,要求購買二套住宅的客戶首付比例不能低于4成。而此前只要還清首套貸款,合作銀行可以按照首次貸款來執(zhí)行優(yōu)惠政策。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心處長文林峰對《紅周刊》表示,房地產(chǎn)商品有很強(qiáng)的地域性,因此不宜迅速出臺全國性的、一刀切的抑制房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,應(yīng)積極鼓勵各地因地制宜出臺適合本地情況的調(diào)控政策。另外,信貸緊縮措施還需要各商業(yè)銀行密切配合執(zhí)行,加強(qiáng)執(zhí)行力。

    通脹預(yù)期下降溫難

    “在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn),國內(nèi)信貸卻相對寬松的環(huán)境下,對未來通脹的預(yù)期導(dǎo)致投機(jī)需求無限膨脹,高價搶地、搶房把房地產(chǎn)泡沫越吹越大。”戴德梁行華北區(qū)投資部主管葉建成對《紅周刊》表示,戴德梁行統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,今年第二季度海外私募機(jī)會型投資基金和國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者成為中國房地產(chǎn)投資市場的主流,不過他們爭搶的多是商業(yè)地產(chǎn),對住宅類物業(yè)興趣不大。此次二套房貸縮緊,會給市場投資熱情降溫,因?yàn)橥顿Y成本增加后,獲利空間相對縮小了。

    但是首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院張躍慶教授卻持不同意見,他對《紅周刊》記者說:“二套房貸縮緊對房市的降溫是有限的,房價很難真正下降。房地產(chǎn)市場利益牽扯很大,開發(fā)商、銀行、地方政府和投資者都不希望房子降價。尤其是今年政府要實(shí)現(xiàn)GDP保八的目標(biāo),就更不能忽視房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的作用。要想讓房地產(chǎn)市場回歸合理的區(qū)間,只有從信貸、財(cái)政、住房等體制上進(jìn)行根本性的改革。”

    房地產(chǎn)板塊升勢未變

    資本市場對此的反應(yīng)頗為負(fù)面。據(jù)Wind資訊顯示,本周二傳出二套房貸收緊的消息后,房地產(chǎn)板塊9成股票下跌,不少房地產(chǎn)股短期均線被有效擊穿。

    中信證券分析師認(rèn)為,二套房貸收緊的負(fù)面影響是短期的,長期來看二套房貸縮緊不存在政策轉(zhuǎn)向,這也為投資者提供一個買入房地產(chǎn)股的較好時機(jī)。該分析師還表示,目前開發(fā)企業(yè)多已完成全年任務(wù)的70%,新開工面積仍在歷史低位,只要開發(fā)商的資金充裕,價格對需求下降就會喪失敏感性。不管政府調(diào)控與否,房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)端不存在降價銷售的動力。房價上漲,可能是未來一個階段地產(chǎn)估值體系向上的最大催化劑,建議重點(diǎn)關(guān)注保利地產(chǎn)、新湖中寶、榮盛發(fā)展、華僑城A和萬科A。

    高華證券分析師與中信證券看法較為一致,該機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前珠三角和長三角等地的供應(yīng)緊張,房價上漲預(yù)期的風(fēng)險在中期內(nèi)趨于上行。二套房貸政策的重申有助于打擊房市中的投機(jī)者從而為市場的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ),這將有利于上市開發(fā)商未來的規(guī)模擴(kuò)張。

    下半年繼續(xù)做多地產(chǎn)股

    下半年地產(chǎn)股仍有整體性投資機(jī)會,看好地產(chǎn)龍頭、資產(chǎn)注入和介入一級開發(fā)并有收益分成的三類地產(chǎn)股。建議重點(diǎn)配置“保（保利地產(chǎn)）招（招商地產(chǎn)）萬（萬科A）金（金地集團(tuán)）”、“（云南城投、福星股份、蘇寧環(huán)球”等一、二線龍頭股,這些龍頭股約占地產(chǎn)配置的80%左右,其余配置資產(chǎn)重組類地產(chǎn)股。

    國信證券認(rèn)為,從大環(huán)境看,近期中國經(jīng)濟(jì)初顯逐步走出金融海嘯陰影的跡象,經(jīng)濟(jì)一旦復(fù)蘇地產(chǎn)行業(yè)作為其先導(dǎo)性行業(yè),自然會充分分享經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所帶來的業(yè)績增長動能。

    而從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,由于2008年二季度新開工減少而導(dǎo)致今年下半年供給減少2.62億平米,且新開工恢復(fù)至正常水平還至少需要一個季度,這將嚴(yán)重影響2009下半年及2010年房地產(chǎn)供給,給價格快速上漲埋下隱患。而且隨著“通脹預(yù)期增強(qiáng)、供給偏緊”,下半年房價還有報復(fù)性上漲的機(jī)會。

    除此之外,以下因素也不應(yīng)忽視:

    一、地產(chǎn)板塊實(shí)際流通權(quán)重12%,僅次于金融,是較帶動人氣的板塊。地產(chǎn)股面臨的“大小非”減持壓力比較小。目前房地產(chǎn)板塊流通比例在60%左右,遠(yuǎn)比滬深300板塊20.4%的流通量高,前30家地產(chǎn)股基本為國有控股,由于控股比例低,還有可能在二級市場上增持。

    二、市場新增資金源源不斷,今年1~5月偏股型基金規(guī)模達(dá)476億元。目前主流機(jī)構(gòu)普遍看好地產(chǎn)股,新基金集中配置地產(chǎn)股,也將導(dǎo)致地產(chǎn)股走強(qiáng)。

    三、隨著IPO開閘帶來的對資金分流的壓力,市場預(yù)期可能會出臺一系列引導(dǎo)資金流入的措施來進(jìn)行對沖。融資融券、股指期貨等創(chuàng)新措施有望推出,這對活躍地產(chǎn)股都有積極影響。