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    “一邊是房子好賣帶來的欣喜，另一邊則是不知道這好行情什么時(shí)候突然終止帶來的憂慮。”一位開發(fā)商的話道出了很多人目前的心態(tài)。

    從今年年初的低迷到年中的火熱，杭州樓市半年里經(jīng)歷了戲劇性的復(fù)蘇。杭州透明售房網(wǎng)顯示，到今年1月1日，杭州主城區(qū)商品房庫存量達(dá)3.2萬套，被認(rèn)為是房地產(chǎn)過剩的典型代表城市之一，有專家當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)，全市庫存商品房在6月份將達(dá)到4萬套，消化掉這些庫存商品房至少需要兩年左右的時(shí)間。但誰都沒料到，此前慘淡經(jīng)營的杭州樓市，從3月份開始復(fù)蘇，5月份開始更是一路急速躥升，漏夜排隊(duì)、周末集中開盤、一兩天售罄……2007年鼎盛時(shí)期出現(xiàn)的景象一幕幕重現(xiàn)。

    轉(zhuǎn)入2009年下半年，樓市“瘋狂”后帶來的憂慮情緒也開始迅速蔓延開來，后市走向的不明朗在開發(fā)商和購房者中都引起了嚴(yán)重的“多空”分歧，不少投資客忙著趁高拋售，部分開發(fā)商對(duì)后市跟進(jìn)動(dòng)作也抱“觀望”態(tài)度，“唱空”氛圍越來越濃。

    與5月份月度成交量創(chuàng)新高、6月份總銷售額同比增加3倍多相比，已經(jīng)過去一半的7月份成績(jī)單并不好看，各方面數(shù)據(jù)指標(biāo)都呈下滑趨勢(shì)。

    根據(jù)透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，市場(chǎng)保持著5月火熱的行情，剛需、改善性需求、投資性需求的消費(fèi)者一并入市，6月杭州主城區(qū)商品房總共成交9100套，雖然比5月份略低，但相比去年的6月增加了7052套，同比增加了344.3%，仍然處于歷史高位；而進(jìn)入7月份后，成交量、成交面積、成交金額、成交均價(jià)都有一定幅度下降，在剛剛過去的一周里，全市商品房成交1508套，環(huán)比下降20.4%，交易面積為16.0萬平方米，環(huán)比下降21.3%，成交金額也環(huán)比下降19.4%，交易均價(jià)略降3%，同時(shí)，去庫存化速度也有所放緩，截至上周末住宅的可售量為6989套。

    另一方面，新推房源也在繼續(xù)減少，周末樓盤扎堆開盤、迅速售罄的神話不再上演。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅6月20日、21日就同時(shí)有11個(gè)樓盤開盤，新推房源超過2131套，6月最后一個(gè)周末開盤的濱江某樓盤兩天便售罄；但從7月的頭兩周來看，兩個(gè)周末加起來只有9個(gè)樓盤開盤，新推房源總數(shù)不超過1000套，而從預(yù)定情況看，七成的預(yù)定率和之前相比也有所下滑。

    七月成交量明顯下滑

    周末開盤迅速售罄神話不再

    一手商品房市場(chǎng)縮量跡象初現(xiàn)，開發(fā)商則緊趕慢趕地準(zhǔn)備開盤，想要趁著市場(chǎng)還好盡快出貨。

    近日，余杭某郊區(qū)盤開發(fā)商就頗為頭疼，手里還剩很多房源，想要盡快賣掉，可是眼看著有點(diǎn)掉頭的樓市，該踏著怎么個(gè)步調(diào)推？開盤該定個(gè)什么價(jià)？這位開發(fā)商始終想不好。“漲價(jià)已經(jīng)是普遍行為了，之前不少開發(fā)商都選擇‘少推多開’，每次看盤推出的房源并不多，但增加看盤次數(shù)和頻率，這樣每開一次價(jià)格都可以漲一點(diǎn)，到現(xiàn)在，有的樓盤價(jià)格漲幅已經(jīng)超過30%了。事實(shí)證明，即便這樣漲價(jià)房子依然好賣，所以很多開發(fā)商都在拼命趕工，趁早推盤。這樣一來，下半年肯定是新房扎堆，可隨著價(jià)格上漲以及投資客的離場(chǎng)，下半年市場(chǎng)還能不能維持現(xiàn)在的熱度，誰都說不好。”

    這位開發(fā)商的擔(dān)憂并不多余，下半年大小開發(fā)商、新老樓盤都有大量房源將推出，總量將超過1萬套，其中僅主城區(qū)就有4500套續(xù)推房源。

    據(jù)了解，下半年杭州市區(qū)范圍內(nèi)將有19個(gè)新盤首次亮相，像已經(jīng)備受關(guān)注的綠城·西溪誠園和西溪天堂悅居兩個(gè)項(xiàng)目就有望在10月以后面世，市中心的昆侖公館也已開門蓄客；此外至少有26個(gè)續(xù)銷樓盤將推出新批次房源，目前基本確定在8月份以前推出的就有19個(gè)項(xiàng)目，而事實(shí)上，由于各開發(fā)商開盤策略的調(diào)整，實(shí)際開盤量很可能不止19個(gè)，這些續(xù)推樓盤中不乏保利·東灣、金隅·觀瀾時(shí)代、順發(fā)·和美家等在上半年創(chuàng)下銷量佳績(jī)的樓盤。

    在詢問下半年銷售計(jì)劃時(shí)，一些開發(fā)商都略有保留。“推盤的節(jié)奏和數(shù)量都是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整的，之前銷售形勢(shì)好，我們就追加了銷售任務(wù)，加推了不少房源，同時(shí)也加快了工程進(jìn)度，抓緊時(shí)間把預(yù)售證領(lǐng)出來，以便盡快銷售。至于下半年，還是得看市場(chǎng)情況，從目前情況看，雖然是傳統(tǒng)淡季，但市場(chǎng)總體還是不錯(cuò)，我們手里還有不少房源，如果最近這次開盤賣得好，我們很可能還會(huì)加推，至于價(jià)格，好賣的房子一定會(huì)漲一些。”一位開發(fā)商這么說。

    下半年大量新房要推

    開發(fā)商想要趁熱跑量

    政策緊縮起步

    業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心下半年會(huì)走下坡路

    上半年樓市所創(chuàng)的熱度，業(yè)內(nèi)人士對(duì)它的持續(xù)力并不看好，認(rèn)為下半年市場(chǎng)會(huì)回調(diào)甚至下降的說法不絕于耳。特別是二套房貸收緊后，更是給了投資客放緩入場(chǎng)腳步的信號(hào)，直接影響到總體成交量。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市上半年從回暖到火熱，與投資客的回潮有著密切的關(guān)系，尤其是5月和6月，投資客在中央政府寬松貨幣政策、通脹預(yù)期以及產(chǎn)能過剩的綜合背景下，大舉進(jìn)入樓市，橫掃了部分樓盤超過一半的房源，多少起到了托市的作用，但同時(shí)也影響了樓市的健康；樓市的泡沫不能視而不見，中央政府一定會(huì)做一些重要調(diào)控，限制投資客的過度投機(jī)，以免引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)泡沫和資產(chǎn)泡沫，杭州實(shí)施的二套房貸收緊政策已經(jīng)是一個(gè)開始。

    據(jù)了解，樓市過熱跡象出現(xiàn)后，調(diào)控動(dòng)作便頻頻出現(xiàn)。先是銀行突然收緊二套房貸的政策，杭州市政府同時(shí)表示要整頓囤地囤房惜售現(xiàn)象，同時(shí)增加了推地的數(shù)量和速度。這讓一部分炒房客選擇即時(shí)離場(chǎng)，手中有房的紛紛拋售手中的房源，本來想入市的則收住了手腳，均不敢戀戰(zhàn)。市場(chǎng)背后的這種變化表現(xiàn)出來就是：二手市場(chǎng)的火熱以及一手市場(chǎng)的縮量。

    對(duì)此，一些開發(fā)商也認(rèn)為，中央的調(diào)控政策將在很大程度上影響投資行為，不斷上漲的樓價(jià)也會(huì)逐漸抑制投資熱情，但在通脹預(yù)期以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，投資行為仍將持續(xù)，但在產(chǎn)品上會(huì)有選擇，擁有稀缺資源的高端物業(yè)仍將受到追捧，而面對(duì)剛需的中低端樓盤則需小心隨時(shí)會(huì)戛然而止的洶涌人群。

    經(jīng)濟(jì)基本面并未明顯好轉(zhuǎn)

    歷史會(huì)否重演

     “誰都知道這樣的上漲不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，但誰都不知道會(huì)在什么時(shí)候終止。”業(yè)內(nèi)普遍的消極觀點(diǎn)還來源于脆弱的經(jīng)濟(jì)基本面。

    有人提出，現(xiàn)在的樓市正在復(fù)制日本上世紀(jì)80年代后期的走勢(shì)：股市上漲，蜂擁而至的資金在短期內(nèi)推高房?jī)r(jià)，加之國際熱錢的瘋狂涌入正在火上澆油，房?jī)r(jià)漲勢(shì)凌厲，但由于炒房者買的房并未形成真正的需求，而國際炒家也可能突然撤離，在預(yù)期升值空間不大時(shí)，這些房屋馬上又會(huì)涌到市場(chǎng)上出售，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供給的迅速放大，房?jī)r(jià)暴跌，這個(gè)“超級(jí)大泡沫”最終讓日本陷入長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。顯然，目前樓市發(fā)出的很可能只是虛火。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫‘回暖’缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支持。”今年早些時(shí)候舉行的博鰲亞洲論壇有關(guān)“調(diào)整中的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)”的討論中，房產(chǎn)大佬們同樣有這樣的共識(shí)。的確，從目前的情況看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有大的起色，原料成本依然上漲，產(chǎn)品價(jià)格依然低迷，在這種情況下，加大的通貨膨脹預(yù)期，使得人們動(dòng)用儲(chǔ)蓄去買房、買股票，一下子把消費(fèi)激活起來了，但問題是，這種復(fù)蘇是在消耗民眾僅有的存量財(cái)富，而新增財(cái)富則少之又少。這樣的舉動(dòng)如同對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血”，讓大量寶貴資金流入樓市，在維持高房?jī)r(jià)的情況下，扭轉(zhuǎn)需求者對(duì)未來房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期，雖然暫時(shí)激活了成交量，但后患無窮。