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    12生肖里的“牛”年，為杭州樓市創(chuàng)造了一個非常不平凡的半年記 。年初，人們覺得這是一頭冷得像“冰”、毫無知覺的“病牛”；誰也沒想到，瞬間，它就成了一頭誰也拉不住的“瘋牛”；雖然，清醒的農(nóng)夫們一再表示，他們希望為大眾服務的是一個任勞任怨、慢慢前行的“老黃牛”樓市。

    不過，也正因為如此，人們有幸見識到了一個完全不一樣、時時出人意料、渾身“牛”氣、特立獨行的牛年樓市半年記：近年最火爆的成交量、最熱門的板塊、最手忙腳亂的房產(chǎn)商、最令人驚訝的種種樓市事件……近日，合創(chuàng)機構(gòu)公布的杭州上半年樓市供求白皮書用非常詳盡的數(shù)據(jù)為人們描述了一個完整的市場。

    人氣價位：10000元/m2

    3萬多套房子中近五成低于萬元

    上半年（1.1-6.30），杭州主城區(qū)交出了33121套商品房總成交量的成績單，這無疑是一個巨大的數(shù)字，其中還包含有28816套住宅�？v向上看，2009年上半年住宅成交量比2007年同期高出79.3%，比2008年同期高出200%，刷新了杭州樓市歷史，形成近年來的最“牛”紀錄。

    不過，這僅僅是上半年樓市浮于面上的、最被世人所知的一個數(shù)字。在這個數(shù)字的背后，還隱藏著更多的其他數(shù)字，比如，在成交樓盤中，人氣最高的價位：10000元/m2。

    據(jù)合創(chuàng)機構(gòu)的白皮書公布的數(shù)據(jù)，整個2009年上半年杭州樓市的成交價主要集中在10000-12000元/m2的范圍之內(nèi)，其中10000元/㎡以內(nèi)的中低價位房源則是絕對的主力。無論是新房源還是包含存量房的所有成交房源，成交均價在10000元/㎡以內(nèi)的相對低價房源占據(jù)整體成交房源的46.3%，而新房源則高達56%。

    除了10000元/㎡以內(nèi)的房源外，成交均價在10000-15000元/㎡的中等價位房源也占據(jù)了較大的比例，在35%左右，而成交均價在20000元/㎡以上的比例就相對較低，不足10%。

    由此，我們不難發(fā)現(xiàn)，上半年樓市中相對低價房源和成交量形成的相輔相成的關系網(wǎng)，中低價房源促進了成交量的上揚，而成交量的上升也使更多的潛在購房者加入購房行列，普通自住需求和一般投資者都會傾向有升值潛力的中低價房源，促成了更多中低價房源的成交。

    一個必須記住的字形：“倒V”

    它記錄了樓市成交的的軌跡

    雙手舉起的“V”字代表的是勝利，2009年的1-6月份，為杭州樓市奉送的卻是一個非常典型的“倒V”字形。

    1月下半月是杭州主城區(qū)樓市成交的最低點，半月住宅成交量僅為389套，當時正值2009年春節(jié)，向來是樓市的低點，春節(jié)假期致使成交量萎縮；2月上半月雖然是成交量的低點，同時也是成交量上揚的起點，從此時開始，杭州樓市成交量節(jié)節(jié)高升，成交量一直保持一定幅度的上揚，到了5月下半月，半月成交商品房就高達近6000套，是最低點1月下半月的13.3倍，住宅成交量半月突破5000套，是最低點1月下半月的13.6倍。到了6月份之后，成交量開始回落，接近4月的成交水平。

    如果把這些數(shù)據(jù)分成月度畫成曲線，它就是一個非常鮮明的“倒V”形：5月份是成交量的最高峰，月度成交商品房10058套，住宅9065套，是杭州有史以來月度成交量的最高峰，6月略有下降。

    一條復雜的曲線：價格走勢

    它的最高點出現(xiàn)在一月

    當成交寫下“倒V”的時候，樓市的成交價寫出了一個看上去很簡單，實際又相當復雜的曲線。2009年上半年，杭州住宅成交均價呈震蕩下降走向穩(wěn)步上揚的發(fā)展態(tài)勢，形成“大幅上揚—震蕩下降—穩(wěn)步發(fā)展—小幅上揚—小幅下降”的發(fā)展線路，但大部分時間均價在11000-12000元/㎡的水平。

    1月下半月是上半年住宅成交均價的最高點，為14443元/㎡，而3月下半月探至最低點，為10099元/㎡，兩者差距為4344元/㎡，相差較大；3月下半月開始，住宅成交實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，至5月上半月，均價一直在11000元/㎡左右徘徊；到了5月下半月住宅成交均價重回12000元/㎡的水平，開始上揚的勢頭，6月上半月成交均價12755元/㎡，為3月份以來的最高水平；到了6月下半月，成交均價又有所回落。

    這樣的軌跡，同時也寫出了樓市在不同階段的成交主力。1月，處于低迷期的樓市，以金色藍庭、香墅、城市芯宇這些高價樓盤為主，導致了整個市場在這一期間的成交價格由之前的11235元/㎡到14443元/㎡，漲幅達28.55%。

    2月，隨著下沙樓盤的大幅降價，住宅成交價也迅速地由14443元/㎡下降到10099元/㎡，環(huán)比降幅為30.08%，這是杭州樓市發(fā)展史上房價首次在2個月的時間內(nèi)降幅達30%。

    3月到5月上旬，隨著各樓盤相繼出臺促銷措施，各區(qū)域成交狀況遍地開花，使得3-5月份成交均價均在11000元/㎡的價格區(qū)間內(nèi)，每半月最大漲幅在5%之內(nèi)。價格有所啟穩(wěn)。

    5月下半月—6月份，樓市發(fā)展到了5月份，整體住宅成交呈現(xiàn)量價齊升的狀態(tài)，雖然到了6月下半月有所回落，但依然維持在11500元/㎡以上的水平。5月下半月住宅成交均價重回12000元/㎡的水平，基本與牛年年初持平，到了6月上半月，成交均價開始接近13000元/㎡，從此，住宅成交均價穩(wěn)步上揚的態(tài)勢非常明顯。

    最值得紀念的板塊：下沙

    樓市的堅冰，從這里打開

    在這樣跌宕起伏的樓市半年紀中，有一個板塊是必然要被記住的：下沙。

    2009年的2月初，就在人們?yōu)闃鞘泻螘r脫去棉襖迷茫的時候，位于下沙的海天城的降價活動，不僅為下沙樓市打開了一個窗，也從此揭開了杭州樓市那破不去的堅冰。

    2月19日，海天城宣布從8000元/㎡一舉降為5900元/㎡，7折銷售掀起了杭州樓市的最大漩渦，降價隨即帶來了旺銷，效果立竿見影，隨后，下沙板塊在售樓盤紛紛跳水，閑林、九堡、登云路橋西、申花路、轉(zhuǎn)塘、喬司等板塊陸續(xù)跟進，一時間，降價成為樓市成交的靈丹，降價的第一波浪潮由此掀開，個別樓盤的大幅降價刺激了購房者抑制的需求，觀望情緒開始消散，成交量突飛猛進，而大批量降價后的房源成交是樓市成交的主力，這是實際成交均價下降到10099元/㎡的最直接原因。成交均價的下滑換回了成交量的猛升，低價樓盤成為此階段樓市成交的主流。

    最熱門的板塊：下沙、濱江

    它們主導了杭州樓市的上半年

    降價為下沙帶來了史無前例的人氣，也為其他板塊送來了春風陣陣。半年過去，當人們再度回憶上半年的那些板塊時，也同時發(fā)現(xiàn)，下沙不僅作為樓市突破口被記住了，它同時也成了樓市里最熱門的板塊，當然，更熱門的是濱江，它讓人們感受到了魅力板塊與魅力樓盤的雙重風范。

    在上半年新上市的房源中，濱江總共成交新房源3530套，占據(jù)新房源總銷售量的26.7%，代表樓盤有東方郡、風景蝶院和錢塘山水，其中東方郡為上半年樓市成交的冠軍樓盤；下沙板塊總成交新房源2332套，代表樓盤是保利東灣、觀瀾時代和檸檬郡，保利東灣為上半年樓市的亞軍樓盤。排在下沙、濱江之后的，便是九堡的1641套，代表樓盤是九洲芳園、泊林公寓和大家多立方。

    兩個樓市寵兒：東方郡、保利東灣

    它們主導了區(qū)域的成交

    不過，當我們回顧區(qū)域這樣的業(yè)績的時候，同時也發(fā)現(xiàn)，熱門區(qū)域的形成，離不開區(qū)域里那最熱門的樓盤。

    上半年，杭州新樓市場總共有160多個樓盤有成交記錄，其中有54個樓盤的成交量在200套以上，有21個樓盤成交量在500套以上，大部分樓盤均表現(xiàn)出熱銷的勢頭。

    在所有這些樓盤中，東方郡無疑是表現(xiàn)最突出的一個，成交量接近1500套，刷新了杭州個盤半年成交量的歷史，它也是上半年開盤次數(shù)最多的樓盤之一，在比周邊其他樓盤售價高的基礎上，4次開盤次次熱銷，每次銷售率均在85%以上，地鐵概念和欣盛品牌的迅速崛起是東方郡熱銷的尚方寶劍。

    保利東灣也是熱銷的一個典型，在上半年初期，下沙板塊銷售一片沉寂的時候，抓住海天城大幅度降價破冰時機，東灣適時推出“MAX”90產(chǎn)品，銷售量突飛猛進，上半年成交1200多套，成為樓市反守為攻的一個典型。

    在排行前二十名的樓盤成交中，可以發(fā)現(xiàn)，既有高性價比的自住投資兼?zhèn)涞牡蛢r樓盤，如下沙保利東灣、伊薩卡、海天城等，丁橋的上東城等；又有靠近市區(qū)品質(zhì)和地段兼具的首次置業(yè)自主性樓盤，如東方紅街、文鼎苑、現(xiàn)代景苑、西城美墅等；還有擁有優(yōu)質(zhì)自然景觀資源的改善性樓盤，如低密度的西溪里、和家園，江景資源的錢塘山水、麗江公寓等，更有擁有稀缺資源的高品質(zhì)尖端樓盤，如陽光海岸、綠城藍色錢江等。各種不同品質(zhì)、不同價位、不同地段、不同類型的樓盤都有不俗的表現(xiàn)，全面闡述了杭州主城區(qū)上半年樓市熱銷的盛況。

    經(jīng)常被提到的名詞：可售房源

    透明售房網(wǎng)住宅總量跌至7700套

    在2009年的樓市里，同樣還有不可或缺的談資，那便是透明售房網(wǎng)上的可售房源。

    2009年上半年，杭州主城區(qū)的住宅總供應量為37342套，供應面積為4468712平方米，其中存量房供應為20973套，2615971平方米；新增房源供應為16369套，1852741平方米，套數(shù)占2009年上半年總供應量的43.8%。

    在這樣的數(shù)字背景下，來自透明售房網(wǎng)上的可售房源量卻常常成為各方關注的焦點。曾幾何時，杭州主城區(qū)透明售房網(wǎng)上的可售房源從1萬套出頭急劇增加到了3萬多套，成為開發(fā)商心頭壓著的一塊巨大石頭。又在幾個月內(nèi)，透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)卻又從年初的3.2萬多套，跌到了如今的8000套以內(nèi)。

    可以說，透明售房網(wǎng)上可售房源的快速變化，在告訴人們?nèi)缃袷袌鲒厔莸耐瑫r，又在進一步加深著人們對未來的預期，冷的時候更冷，熱的時候更熱。

    最令人難忘的月份：5月

    不曾有過的供銷兩旺

    5月，自然是上半年樓市最不可能被遺忘的月份。這個月里，樓市的成交，達到了歷史的高點，這個月里，大量的樓市供應上市。

    據(jù)統(tǒng)計，上半年杭州主城區(qū)共新推住宅房源16369套，總共有53個樓盤共開盤91次。

    從個盤供應看，上半年開盤次數(shù)最多的為四次，代表樓盤是風景蝶院、東方郡、保利東灣和觀瀾時代，而總共推出新房源最多的樓盤是東方郡，四次開盤總共推出1121套房源，而總推出量在500套以上的樓盤分別是藍色錢江（589套）、保利東灣（565套）、九洲芳園（560套）、風景蝶院（550套）和觀瀾時代（523套）。單次開盤推出數(shù)量最多的是藍色錢江，其次是東方紅街（421套），再次為伊薩卡（396）套。

    而在供應時間上，這也許是一次難得的集中開盤紀錄，新推房源供應高峰期集中在4-5月。其中5月份為供應量最集中的時間段，總共推出5600套，占上半年住宅新房源總供應的34.2%；4月份供應4475套，為第二高峰，到了6月份，新房源供應量就將到3000套之內(nèi)。

    所有人的共同關注：未來

    那是一個不需要擔心的問題

    當樓市成交一次又一次地突破歷史高點的時候，人們也開始了新的擔心：未來一兩年，會成為樓市的供應空白點嗎？

    數(shù)據(jù)告訴我們，那其實是一件完全不需要擔心的事。

    根據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)2008年底出刊的《住宅供應白皮書》統(tǒng)計（數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間起止為2004年1月1日-2008年12月15日）：2009年新增房源供應量巨大。其中未售余量房源就達472.2萬㎡，按照平均120㎡/套計，供應量為39000套左右，這些房源會在2009-2010年上市；而未來兩三年將上市的新增潛在供則達735.2萬㎡之多，按平均120㎡/套計，約可提供房源20000套左右，這些房源將在2009年底、2010年、2011年分別上市供應。

    由此可見，杭州樓市未來兩三年的住宅供應量不容小覷，供應量的增大將會使市場競爭更為加劇。所謂“房源荒”，也許，那是一件完全不需要擔心的事。