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    如果將來國(guó)際形勢(shì)發(fā)生變化，譬如，美國(guó)經(jīng)濟(jì)見底，匯率提升，能源革命和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得顯著成績(jī)，新的利益和機(jī)會(huì)出現(xiàn)等，一旦外資撤退，這種情況下誰來接盤，如何繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)和股市樓市穩(wěn)定，這些都是必須考慮和未雨綢繆的問題。

    王女士是一位年輕白領(lǐng)，今年初在北京買了房。“我當(dāng)時(shí)還猶豫了一下，到底該不該買？”近日，王女士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，幸好當(dāng)時(shí)果斷出手，選擇在北京西南三環(huán)附近買了房子，否則，可能至今還在望房興嘆。

    “當(dāng)時(shí)開發(fā)商降價(jià)促銷，打折后房?jī)r(jià)相對(duì)比較低�，F(xiàn)在每平方米已經(jīng)上漲了２０００－－３０００元。”王女士說。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像王女士一樣，在本輪樓市調(diào)整中不少購(gòu)房者在去年底今年初成功抄底；但同時(shí)，也有很多購(gòu)房者一再觀望，錯(cuò)失購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)。

   抄底最佳時(shí)機(jī)已過？

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近公布的數(shù)據(jù)顯示，６月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲０．２％，環(huán)比上漲０．８％。進(jìn)入２００９年后，國(guó)內(nèi)房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)了同比上漲。這也是今年以來全國(guó)７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)４個(gè)月上漲。這表明，樓市已經(jīng)觸底反彈。

    張先生是一位在北京剛工作兩年的白領(lǐng)人士，從２００７年大學(xué)畢業(yè)不久就打算買房。最初房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，對(duì)于想在北京長(zhǎng)期工作生活的他來說，看了很多樓盤都覺得太貴。隨后，樓市步入調(diào)整期，希望抄底的他一再錯(cuò)失良機(jī)。

    最近張先生又在四處看房。房?jī)r(jià)最近幾個(gè)月連續(xù)上漲，對(duì)他構(gòu)成一定的壓力，但看了多處樓盤，他都沒有找到合適的房子。“房?jī)r(jià)漲了不少，甚至已經(jīng)超過了２００７年的水平。”張先生對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者如是表示。

    去年底今年初是樓市的一個(gè)底部，隨著房?jī)r(jià)逐月走高，不少和張先生一樣苦等三年的購(gòu)房者，如今有些后悔。張先生坦言，錯(cuò)過了抄底的最佳時(shí)機(jī)。

    值得特別關(guān)注的是，本報(bào)記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些中小城市、三四線城市，房?jī)r(jià)上漲速度也很快。原本在本輪樓市調(diào)整中“原地踏步”的部分城市，房?jī)r(jià)不僅沒有降而且已經(jīng)超過了２００７年價(jià)格水平，創(chuàng)下新高。

    另外，土地價(jià)格上漲也頗值得關(guān)注。“去年還可以拿到８萬元／畝的土地，今年再也拿不到這么便宜的土地了，每畝平均上漲了幾十萬元。”一位中小城市開發(fā)商告訴本報(bào)記者。

    “房?jī)r(jià)過高是因?yàn)檎�府拿得太多，�?dǎo)致開發(fā)成本太高，政府和開發(fā)商都應(yīng)該少拿一些，這樣可以把房?jī)r(jià)降下來。”全國(guó)人大常委、民建中央副主席辜勝阻前不久在一次會(huì)議上接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。

   投資客回歸寫字樓或成熱點(diǎn)

    伴隨調(diào)整接近尾聲，下半年市場(chǎng)反彈有望，寫字樓市場(chǎng)有可能繼住宅之后成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)。

    上半年京滬穗深四大城市寫字樓市場(chǎng)總體來看，銷售不溫不火。來自北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，四大城市總供應(yīng)面積同比小幅下滑８．５％，銷售面積小幅上升８．２％；其中北京、上海、廣州的寫字樓供求面積同比均出現(xiàn)小幅下滑，由于深圳寫字樓市場(chǎng)供求兩旺，推高了四大城市整體銷量的上升。

    租賃市場(chǎng)方面，上半年四大城市寫字樓市場(chǎng)租金下滑、空置率上升的趨勢(shì)仍在延續(xù)，但租金下跌的幅度逐步收窄。上半年北京、上海、廣州、深圳甲級(jí)寫字樓租金與２００８ 年底相比分別下滑１０．８２％、９．７４％、９．０４％、１．２６％，但深圳準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金小幅上升１．６４％，２００８年領(lǐng)跌的深圳寫字樓市場(chǎng)率先復(fù)蘇，連續(xù)４個(gè)月租金明顯反彈。

    從最近幾個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，深圳、廣州寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回暖跡象，個(gè)人投資日益活躍。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，由于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，下半年兩地寫字樓市場(chǎng)將延續(xù)上半年的良好走勢(shì)，租金持續(xù)上漲、空置率明顯下降，下半年上海寫字樓市場(chǎng)有望先于北京結(jié)束調(diào)整。

    投資客陸續(xù)回歸，投資熱情逐漸高漲是廣州、深圳樓市一個(gè)值得關(guān)注的特點(diǎn)。二季度，廣州投資客回歸市場(chǎng)刺激寫字樓成交，投資性比例較第一季度有所提高。而深圳市綜合配套改革總體方案出臺(tái)，令寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)線看多，經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也使寫字樓市場(chǎng)有望繼續(xù)保持相對(duì)活躍的狀態(tài)。

   誰來接盤是一個(gè)問題

    從理論上說，作為我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)反彈應(yīng)該能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。不過對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛在接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)表示懷疑，他甚至認(rèn)為，近來樓市地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲過快“不是好事”。“泡沫吹大以后，未來怎么辦？誰來接盤？”他認(rèn)為，這才是所有問題的落腳點(diǎn)和關(guān)鍵。

    倪鵬飛擔(dān)憂類似１９９７年的亞洲金融危機(jī)重演。他說，目前房?jī)r(jià)上漲在一定程度上是不正常的，不是以居住為目的的需求真正恢復(fù)，也不是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的真實(shí)反映，而是由于信貸放松，一些資金——特別是國(guó)有企業(yè)、大企業(yè)有了貸款，沒其他領(lǐng)域投資從而投到股市、樓市；另外，包括國(guó)際游資在內(nèi)的外資也投資中國(guó)股市、樓市；加上前一段時(shí)間“二套房政策”執(zhí)行不嚴(yán)，也助長(zhǎng)了樓市投機(jī)性需求。

    他說，房地產(chǎn)明顯出現(xiàn)泡沫，如果將來國(guó)際形勢(shì)發(fā)生變化，譬如，美國(guó)經(jīng)濟(jì)見底，匯率提升，能源革命和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得顯著成績(jī)，新的利益和機(jī)會(huì)出現(xiàn)等，一旦外資撤退，這種情況下誰來接盤，如何繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)和股市樓市穩(wěn)定，這些都是必須考慮和未雨綢繆的問題。

    對(duì)于通貨膨脹預(yù)期，倪鵬飛也提醒購(gòu)房者或投資者擦亮眼睛。他認(rèn)為，未來中國(guó)不排除有通貨膨脹的可能，但目前并不存在，距離通脹也還很遠(yuǎn)。由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有一定的靈活性，通脹可能不會(huì)嚴(yán)重，因此擔(dān)心通脹買房應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

    他建議，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期管理、供給管理和需求管理，對(duì)樓市采取適當(dāng)措施，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房政策”，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，同時(shí)對(duì)境外游資加強(qiáng)監(jiān)管。