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    業(yè)內(nèi)稱住宅回暖屬政策支撐，整個(gè)樓市下半年情形并不樂觀

    在CBD中天置地一門店負(fù)責(zé)寫字樓租售工作的陳先生最近生意很蕭條。而這種情況在記者隨后走訪的多家寫字樓租賃部普遍存在。

    世邦魏理仕第二季度的報(bào)告顯示，北京寫字樓市場(chǎng)平均租金在年初以來已累計(jì)下跌16.1%，比去年同期下跌了20%。而據(jù)記者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，僅CBD地區(qū)，租金二季度同比下跌約39%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，寫字樓租金是真實(shí)反映樓市走向的標(biāo)志之一。目前，在由住宅市場(chǎng)回暖帶來的樓市“繁榮”里，出現(xiàn)了寫字樓租金和住宅價(jià)格走向完全背離的現(xiàn)象，這進(jìn)一步把脈了房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)搏動(dòng)，并帶給人們某些啟示。

    CBD租金跌至2006年底水平

    “最近一個(gè)多月，過來咨詢的客戶幾乎都是要買住房的，租寫字樓的幾乎沒有�！标愊壬�告訴記者，“原來我們的客戶主要是外企的中國(guó)代表處，甲級(jí)寫字樓做的比較多，現(xiàn)在這樣的需求很少�！辈恢皇荂BD，金融街[14.65 -1.35%]、東二環(huán)、中關(guān)村[6.33 0.48%]、亞運(yùn)村及望京等北京幾個(gè)較大商圈的寫字樓租金價(jià)格都有不同幅度的下跌。世邦魏理仕第二季度報(bào)告顯示，季內(nèi)北京甲級(jí)寫字樓的有效租金為每平米每月人民幣150.4元，年初以來已累計(jì)下跌16.1%。

        CBD、東二環(huán)和燕莎商圈因?yàn)橥赓Y企業(yè)相對(duì)集中，因而受到的影響也最大。以CBD為例，根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，CBD區(qū)域的空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京寫字樓市場(chǎng)整體的空置率為21.8%。

另據(jù)記者從北京高力國(guó)際咨詢與研究部得到的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年二季度CBD近140元每月每平米的平均租金價(jià)格，相比去年同期的229.4元，降幅達(dá)39%，幾乎接近2006年底的132.04元水平。

    北京中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱告訴記者：“在此次金融危機(jī)中，北京各大商圈皆受到不同程度的影響，其中CBD地區(qū)由于外資集聚，受影響較大。不過相對(duì)來說，金融街和以內(nèi)資企業(yè)為主的中關(guān)村、亞奧區(qū)域空置率上升較小，所以租金下跌幅度也相對(duì)較小�！�

    寫字樓借光政策空間有限

    “寫字樓市場(chǎng)的回暖無法借力，”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“住宅市場(chǎng)借助了寬松的貨幣政策，貨幣資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)更加容易，也正因?yàn)槿绱�，改善性需求和投資性需求很容易被拉動(dòng)起來。但是寫字樓市場(chǎng)基本上無法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求�！�2009年4月26日，朝陽區(qū)出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)辦法試行》將對(duì)CBD區(qū)域內(nèi)部分寫字樓進(jìn)行10%-20%的財(cái)政補(bǔ)貼，朝陽區(qū)發(fā)改委一負(fù)責(zé)人表示，目前準(zhǔn)備發(fā)放補(bǔ)貼款，具體工作由CBD管委會(huì)具體執(zhí)行。

    對(duì)此，王永平認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)由于投資面積大，資產(chǎn)流動(dòng)性小，投資回報(bào)穩(wěn)定，主要吸引長(zhǎng)期性投資需求，因此受經(jīng)濟(jì)基本面的影響明顯。區(qū)域性的政策無法改變整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，而發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼對(duì)大規(guī)模投資來說其實(shí)微乎其微。

    張坤昱表示，2009年下半年到2010年初，受不斷攀升的空置率影響，以外資企業(yè)為主的CBD、燕莎等商圈則受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否回暖的影響較大，預(yù)計(jì)租金水平很難有任何提升空間。但是，以內(nèi)資企業(yè)為主的中關(guān)村、亞奧、金融街等商圈下半年有望提前走出困境。

    當(dāng)然，政策方面仍有利好。保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)則》有望在10月1日前后正式出臺(tái)，將允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。

    而在7月20日，保監(jiān)會(huì)主席吳定富在上半年保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議上透露，據(jù)初步估算，今年全年有1.1萬億元保險(xiǎn)資金需要配置，接近資產(chǎn)存量的30%，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)面臨較大的投資壓力。

    王永平秘書長(zhǎng)認(rèn)為，細(xì)則如能順利實(shí)施，將擴(kuò)大流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是寫字樓市場(chǎng)的貨幣資本，拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求，促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的整體回暖。
   
    住宅回暖缺乏基礎(chǔ)

    短短一個(gè)多月的時(shí)間，住宅市場(chǎng)的迅速回暖曾經(jīng)一度讓業(yè)內(nèi)業(yè)外為“房地產(chǎn)行業(yè)率先復(fù)蘇”欣喜萬分、驚嘆不已。

    但易居中國(guó)研究院北京所副所長(zhǎng)牟增彬告訴記者，住宅市場(chǎng)受政策調(diào)整影響程度高，政策上的輕微調(diào)整都可能給住宅交易帶來波動(dòng)，因此現(xiàn)在說房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖為時(shí)過早。

    而住宅價(jià)格仍一路上漲。近日北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月上漲。據(jù)記者了解，7月份，二手房均價(jià)11820元，比之于年初的成交均價(jià)8900元，半年多累計(jì)上漲幅度已達(dá)32.8%。

    對(duì)此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，住宅價(jià)格的攀升與寫字樓租金的漲跌沒有直接聯(lián)系，但是住宅市場(chǎng)和寫字樓市場(chǎng)因?yàn)橘Y金的流動(dòng)性被關(guān)聯(lián)起來，因?yàn)槟壳皝砜醋≌�市�?chǎng)的投資回報(bào)更多更快，政策也相對(duì)寬松，但開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益來源主要還是靠寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定投資，故而以商業(yè)地產(chǎn)蕭條現(xiàn)狀來看，住宅的短期繁榮并不能真實(shí)反映樓市現(xiàn)狀。

    王永平在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“住宅市場(chǎng)的回暖是調(diào)控政策支撐下的回暖，缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；而寫字樓市場(chǎng)受國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，因此更能體現(xiàn)目前宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，而房地產(chǎn)市場(chǎng)若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量上，更重要的是，整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期投資需求要恢復(fù)和穩(wěn)定，這在今年下半年看來并不樂觀�！�