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    進(jìn)入七月，氣溫迅速上升。杭城的存量房市場(chǎng)也與往年唱了個(gè)反調(diào)，與當(dāng)夏的氣溫卻一拍即合，熱度難減。此間，雖然出臺(tái)了收緊二套房貸等一系列政策，但杭城的二手房成交均價(jià)依然創(chuàng)下了歷年新高。
 
與此同時(shí)，杭城的辦公樓市場(chǎng)卻絲毫沒(méi)有沾染到住宅市場(chǎng)的“熱乎勁”，一直處于冰凍期—租金持續(xù)下滑，空置率持續(xù)上升。

　　這樣的一個(gè)夏天里，杭城的房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然處于“冰火兩重天”的境地。

　　“鬧猛”的住宅

　　雖然開(kāi)局不妙，但杭城這半年的二手房行情儼然就是一個(gè)不停破紀(jì)錄的過(guò)程，無(wú)論是成交均價(jià)還是成交量，一再突破歷史新高。

　　1月以來(lái)，杭州主城區(qū)二手房成交量可謂節(jié)節(jié)攀升，6月份達(dá)到最高�！白畛鮾扇齻�(gè)月的購(gòu)房者幾乎是清一色的剛性需求，而之后，改善性需求、投資需求也都陸續(xù)出手�！笔⑹拦芗业南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　截止6月30日，上半年杭州主城區(qū)共成交二手房20712套，與2008年全年成交量15541套相比，半年的成交量已經(jīng)大大超過(guò)去年全年。并且，上半年的最高月成交量達(dá)到了4988套，日均成交量114套。

　　7月第二周，杭城二手房的成交均價(jià)高達(dá)每平方米15076元，沖出成交均價(jià)每平方米14000元的高位。這個(gè)成交價(jià)格，也是杭州歷年來(lái)單周的最高均價(jià)。

　　與此同時(shí)，往年并不受歡迎的大戶(hù)型也受到購(gòu)房者們的青睞。

　　今年上半年，杭城50到80平方米的房源成交共計(jì)8684套，占總成交量42%的比例，依然保持了主力成交的地位。但房子卻有越買(mǎi)越大的趨勢(shì)，面積在100平方米以上的房源成交量增長(zhǎng)極其明顯，以4871套的成交量占據(jù)總成交量24%的比例，而去年的這個(gè)比例是19%。

　　戶(hù)型大了，總價(jià)自然也隨之而上。

　　大戶(hù)型房源的成交也使得高總價(jià)房源的成交量節(jié)節(jié)高升，上半年總價(jià)200萬(wàn)元以上的房源成交達(dá)到10%，比去年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)。

　　不斷攀升的數(shù)據(jù)映襯著購(gòu)房者們夏天般的熱情。此間，一房難求、托關(guān)系買(mǎi)房的怪現(xiàn)象更是輪番上演。

　　“我連號(hào)子都沒(méi)拿到！”6月中旬，杭州九堡的某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，一位女士抱怨道。

　　該樓盤(pán)當(dāng)天為首次開(kāi)盤(pán)，推了200套不到的房源，而現(xiàn)場(chǎng)的人流量卻接近千人。

　　“我們也沒(méi)料到會(huì)如此火爆！”開(kāi)發(fā)商代表坦言，樓市的紅火遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了他們的預(yù)期。在開(kāi)盤(pán)前兩天開(kāi)發(fā)商開(kāi)始發(fā)放選房號(hào)，按照高考投檔的方式發(fā)放了230個(gè)號(hào)子。

　　“我關(guān)注這個(gè)樓盤(pán)都快兩年了，連認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠券都領(lǐng)了，可是最后選房號(hào)卻輪不到！”這位沒(méi)拿到號(hào)子的女士表示，“現(xiàn)在在這里坐一天，也不可能拿到號(hào)子了！”

　　在情緒的發(fā)泄后，她帶著幾分無(wú)奈和一絲心酸悻悻離去。

　　而另一邊，原本銷(xiāo)售壓力巨大的開(kāi)發(fā)商卻一直保持著好心情—

　　手里的房子從打折銷(xiāo)售到無(wú)折扣銷(xiāo)售，再到現(xiàn)在的提價(jià)銷(xiāo)售，自2007年后開(kāi)發(fā)商再次真切感受到“房子太好賣(mài)”了：每開(kāi)一次盤(pán)，立刻被預(yù)定一空，一兩天售罄，還不斷有人來(lái)托關(guān)系只為一套房源，就連原來(lái)賣(mài)不動(dòng)的老盤(pán)也來(lái)了個(gè)“咸魚(yú)翻身”，把倉(cāng)底貨全部清空。

　　而從官方的統(tǒng)計(jì)看，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也確實(shí)已經(jīng)從去年的冰點(diǎn)躍升至熱點(diǎn)。

　　上半年，商品住宅成交28961套，比去年同期上升189.9%，比2007年上升了50.3%。樓盤(pán)銷(xiāo)售處經(jīng)�？梢�(jiàn)漏夜排隊(duì)買(mǎi)房的情景，來(lái)自溫州、臺(tái)州、義烏等地的投資客，一買(mǎi)就是幾套、十幾套，甚至整層買(mǎi)入。許多樓盤(pán)都是在一兩天里銷(xiāo)售一空。開(kāi)發(fā)商一年的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)量，半年就提前完成了。

　　冰凍的辦公樓市場(chǎng)

　　與全線(xiàn)熱銷(xiāo)的住宅相比，杭城的辦公樓市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出蕭條的景象。

　　不久前，位于杭州天目山路國(guó)際花園的一幢辦公大樓里，一家租了其中100平方米的服裝外貿(mào)企業(yè)，在辦公場(chǎng)地快裝修好的時(shí)候忽然消失。招租單位好不容易找到了這家公司的負(fù)責(zé)人，該人士坦言因?yàn)榭偣�司出了�?wèn)題，100平方米的辦公樓不會(huì)再租。另一家從事設(shè)計(jì)的公司則干脆把企業(yè)從繁華的體育場(chǎng)路寫(xiě)字樓整體搬遷到了租金更為便宜的文二西路。

　　不僅如此，一些曾經(jīng)財(cái)大氣粗的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)，也開(kāi)始過(guò)起緊日子。

　　一家外資銀行原本計(jì)劃在教工路口、目前杭州最高端的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓歐美中心EAC租用500平方米的辦公場(chǎng)地，但是金融海嘯讓國(guó)際銀行業(yè)人人自危，最后該外資銀行將承租面積縮減到一半。

　　而從杭州中原地產(chǎn)等中介公司得到的訊息是，由于不少企業(yè)停租或縮減寫(xiě)字樓面積，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃價(jià)明顯有所下跌。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者，目前不少貿(mào)易類(lèi)公司、服裝類(lèi)公司、甚至房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了停租現(xiàn)象。相對(duì)停租而言，更多的企業(yè)是既要把生意繼續(xù)做下去又要收縮開(kāi)支，因此它們多選擇了縮減辦公樓承租面積。

　　而從相關(guān)的數(shù)據(jù)來(lái)看，即使在去年三季度的時(shí)候，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是一派紅火跡象。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2008年第三季度，隨著歐美中心EAC和立元大廈的投入使用，為市場(chǎng)帶來(lái)將近10.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，因?yàn)槲�納速度較快，當(dāng)時(shí)杭州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率水平仍然保持在歷史最低水平的10%左右。

　　然而今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)均出現(xiàn)租金全面下滑的趨勢(shì)。在長(zhǎng)三角地區(qū)，上海的寫(xiě)字樓季度租金下跌8.7%，杭州情況相對(duì)較好，但是寫(xiě)字樓季度租金也下跌了2.3%。

　　如今，不少房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都對(duì)杭州寫(xiě)字樓租金行情持謹(jǐn)慎態(tài)度。“租金肯定要往下走，至于會(huì)回落到什么水平，這很難講�！币晃幌嚓P(guān)人士表示。

　　曾幾何時(shí)，浙江地區(qū)眾多的民營(yíng)企業(yè)催生了杭州的寫(xiě)字樓需求，與此同時(shí)，受上海的經(jīng)濟(jì)輻射，尤其是加入WTO以來(lái)，大量境外企業(yè)紛紛進(jìn)入杭州市場(chǎng)，或在此設(shè)立分公司，或設(shè)立辦事處，也使得高檔寫(xiě)字樓的需求日益增長(zhǎng)。

　　然而，去年下半年以來(lái)，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，辦公樓市場(chǎng)的兩大需求主體都遭受重創(chuàng)，也由此導(dǎo)致了杭城辦公樓市場(chǎng)萎縮的連鎖反應(yīng)。

　　“原本辦公樓是很好的投資產(chǎn)品，然而它卻與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)�！币晃煌顿Y經(jīng)理表示，從辦公樓市場(chǎng)能觀(guān)察到樓市長(zhǎng)期的發(fā)展情況，因?yàn)樗鼜哪硞�(gè)側(cè)面反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的運(yùn)作情況。

　　而在一些專(zhuān)家看來(lái)，辦公樓的需求不旺不僅從一個(gè)方面反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，它的不景氣同樣映襯出了住宅市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一冷一熱背后

　　一個(gè)備受恩寵，另一個(gè)卻又飽受冷落。這種一冷一熱的奇特現(xiàn)象同時(shí)出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，到底傳達(dá)出怎樣的信息？

　　有專(zhuān)家表示，如果住宅市場(chǎng)走高，辦公樓市場(chǎng)卻始終處于低迷狀態(tài)，至少說(shuō)明所謂的“復(fù)蘇”是不完整的，在“復(fù)蘇”的背后，漲價(jià)的基礎(chǔ)究竟有多堅(jiān)實(shí)值得懷疑。

　　“僅僅看住宅市場(chǎng)的一片飄紅是片面的。一些投機(jī)者將住宅炒高后再拋售，短期內(nèi)即可獲利�？赊k公樓卻不能這么炒，沒(méi)有幾年的投資培育就根本別想賺錢(qián)。從這個(gè)角度看，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)局部發(fā)熱了，不排除不少資金想通過(guò)短線(xiàn)炒作獲利的可能�！币晃环慨a(chǎn)人士認(rèn)為，如果能從辦公樓市場(chǎng)的“受冷落”中看到房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就不應(yīng)該對(duì)樓市有過(guò)于樂(lè)觀(guān)的預(yù)期。

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，普遍被看好的住宅市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)生了變化。隨著房產(chǎn)價(jià)格的提升，部分剛性需求的比例有減退的跡象，一部分中低端的客戶(hù)受到了擠壓而被迫離場(chǎng)，并進(jìn)入新一輪的等待、觀(guān)望狀態(tài)中。

　　在杭州，住房成交量不斷創(chuàng)新高的同時(shí)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的不利因素也在醞釀。

　　于是，針對(duì)上述情況，二套房貸收緊、討論開(kāi)征物業(yè)稅等政策面消息也陸續(xù)傳出。

　　7月，杭州各商業(yè)銀行明確二套房貸政策要從緊，也就是原本購(gòu)買(mǎi)第二套商品房可以享受的首付兩成、七折優(yōu)惠利率政策將有變化，新政策是第二套購(gòu)房需支付四成首付，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　銀根緊縮，對(duì)“可買(mǎi)可不買(mǎi)”的改善型購(gòu)房者影響不可謂不大。前者不僅直接增加購(gòu)房成本，還加大了月還款的壓力，投資客也將受到打擊。

　　“這將直接導(dǎo)致杭州一手房銷(xiāo)售量在7月份大幅下降，相比5月樓市成交最高峰，下降幅度可能達(dá)到10%至20%�！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此預(yù)測(cè)。

　　與二套房貸收緊同時(shí)受到關(guān)注的另一個(gè)政策面消息，便是重新被提及的物業(yè)稅開(kāi)征話(huà)題。早在幾年前，開(kāi)征物業(yè)稅就被一次次提及，但一直沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的研究、實(shí)行階段，如今老話(huà)重提，其目的無(wú)疑指向樓市“降溫”、減少市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。

　　而實(shí)際上，從7月中旬開(kāi)始，杭城二手房成交已開(kāi)始表現(xiàn)出后勁乏力的狀態(tài)。

　　其間，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前金融危機(jī)繼續(xù)蔓延，內(nèi)需外需沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)機(jī)。銀行一、二季度信貸放出天量以后，下半年貸款收緊，樓市的流動(dòng)性將逐漸消失。與此同時(shí)，去年一年積累的需求集中釋放后，也將漸漸萎縮。

　　“如果剛性需求受擠壓了，房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)在哪里？房?jī)r(jià)在短期快速上漲后，誰(shuí)來(lái)接棒？”對(duì)此，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，現(xiàn)在各方面看多樓市的聲音已經(jīng)成為主導(dǎo)，所以市場(chǎng)上更需要有理性的聲音，全面地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是僅僅看到眼前的利益。