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漫畫/韓景豐

    上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速復(fù)蘇，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)甚至超越了2007年的最高點；沉寂了一年多的“地王”頻頻顯現(xiàn)，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。下半年房地產(chǎn)將何去何從？對其后市研判尤為重要。筆者認(rèn)為，從市場供給和需求的角度來看，下半年房地產(chǎn)市場成交將回落，房價在供給大幅減少的預(yù)期下，維持在高位震蕩。

    保增長 房地產(chǎn)投資尤為重要

    上半年房地產(chǎn)市場的回暖有兩大鮮明特點。其一是剛性需求的集中釋放。以領(lǐng)漲全國房地產(chǎn)市場的深圳為例，2007年10月份深圳房價見頂，均價為17350元/平方米。隨即陷入長達15個月的調(diào)整，不僅成交量大幅萎縮，均價也逐月回落至2007年初的水平。2009年初以來，被壓抑了半年有余的剛性需求逐步釋放，成交在春節(jié)前后開始放大。

    其二是投資需求的低成本釋放。自全球性金融危機爆發(fā)以來，央行逐步實行適度寬松的貨幣政策，多次下調(diào)了金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。以首次購房最優(yōu)惠利率計算，投資需求僅需支付4.158%的財務(wù)成本即可滿足。在房價回調(diào)的背景下，貸款購房的月供極易被租金所覆蓋。由此，被長期抑制的投資需求也開始釋放。

    在上述背景下，上半年的房地產(chǎn)市場“量增價升”。但在一派欣欣向榮的景象中，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院2008年12月下發(fā)的131號文和央行2007年9月下發(fā)的359號文，核心即是“二套房”政策，其中首付要四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。本質(zhì)上來看，銀監(jiān)會并未出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但擠壓房價泡沫，為過快反彈的房地產(chǎn)市場降溫的目的不言而喻。

    為什么如此呵護房地產(chǎn)市場？我們不妨從“保增長”的角度去理解。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在GDP增長的三大需求中，最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率為53.4%，拉動GDP增長3.8個百分點。資本形成總額對經(jīng)濟增長的貢獻率為87.6%，拉動GDP增長6.2個百分點。國外需求對經(jīng)濟增長的貢獻率為負41%，下拉GDP增長負2.9個百分點。不難看出，上半年7.1%的GDP同比增速中，投資帶動的部分超過了九成。而分解來看，上半年全社會固定資產(chǎn)投資91321億元，同比增長33.5%，其中既有國家4萬億元投資計劃釋放的需求，也有民間投資特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻。1-6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的占比高達18.57%。如果說下半年經(jīng)濟要步入確定性復(fù)蘇，那么經(jīng)濟增長對投資的依賴仍將延續(xù)，而房地產(chǎn)投資尤為重要。