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    2007年5月份，位于經(jīng)七緯一路的銀都國(guó)際大廈開(kāi)盤(pán)，僅僅一個(gè)多月的時(shí)間，售樓處便發(fā)出通知：沒(méi)有房源了。等到10月底，消息傳出，銀都國(guó)際大廈的6-23層被齊魯證券整體“吃”下，元旦之前，1-5層也被興業(yè)銀行收入囊中。之后，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)銀都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓的中小業(yè)主被慢慢地“勸退”。

    對(duì)于該事件的前因后果，該公司有關(guān)人員透露：雖然公司在最初的時(shí)候向銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)拋出橄欖枝，但是幾個(gè)億的購(gòu)買(mǎi)對(duì)于任何一個(gè)單位都是一筆不小的投資。“意向客戶”搖擺不定，整售計(jì)劃擱淺。然而，就在銷(xiāo)售漸入佳境，一批大客戶帶著整體購(gòu)買(mǎi)的意愿卷土重來(lái)，這批客戶中，有齊魯證券、興業(yè)銀行，還有保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)。

    經(jīng)過(guò)十幾輪的談判，延續(xù)5個(gè)月的時(shí)間，整棟寫(xiě)字樓的去向塵埃落定。齊魯證券和興業(yè)銀行“勝出”。

    據(jù)了解，在濟(jì)南其它寫(xiě)字樓銷(xiāo)售過(guò)程中，不少客戶曾經(jīng)遭遇過(guò)勸退的情況，原因是由于大客戶看上了該棟寫(xiě)字樓，小企業(yè)讓大企業(yè)，已經(jīng)成為一條潛規(guī)則。

    在中潤(rùn)世紀(jì)城新近推出的1號(hào)寫(xiě)字樓中，除了5、6、7三層對(duì)散戶開(kāi)放，其余房源全部以整層為單位來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，23層至27層則僅僅鎖定一家單位，準(zhǔn)入門(mén)檻大大提高，非實(shí)力企業(yè)難以望其項(xiàng)背。“如果零售的三層銷(xiāo)售完畢，公司是否考慮再推出新的樓層？”面對(duì)記者的疑問(wèn)，中潤(rùn)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈靚態(tài)度堅(jiān)決：“基本上不會(huì)放開(kāi)。”散戶的選擇在大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓中，散戶的購(gòu)買(mǎi)往往服從于整體銷(xiāo)售，大多作了“填空”的作用。“我們戶型都比較大，最小的戶型也要接近200平方米以上”，聽(tīng)說(shuō)記者要購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)一位銷(xiāo)售員在電話中答道。

    王華自己經(jīng)營(yíng)著一個(gè)知名的攝影品牌，目前在全國(guó)的加盟店已經(jīng)有60余家，他的辦公地點(diǎn)設(shè)在了環(huán)山路的鴻苑大廈，這個(gè)以住宅樓定位的“偽寫(xiě)字樓”內(nèi)，聚集了眾多的律師事務(wù)所、旅游公司等小企業(yè)。在這里，150平方米的租金不過(guò)5000元，較之寫(xiě)字樓，費(fèi)用要低得多。“以前銀行政策寬松的時(shí)候，可以零首付，我也會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，如果要交50%的首付，那么就不考慮了”王華表示，寧愿支付每月的租金，也不愿意占?jí)嘿Y金，這成為小企業(yè)的普遍選擇。

    據(jù)了解，在濟(jì)南，眾多的小企業(yè)仍然選擇了鴻苑大廈等位于主干道旁邊的商務(wù)樓內(nèi)辦公，即使第一大道與鴻苑大廈僅僅一步之遙。“散戶客源雖然多，由于實(shí)力所限，散戶往往在空調(diào)、物業(yè)管理、電梯運(yùn)營(yíng)等各方面難以形成一致意見(jiàn)，有可能會(huì)降低寫(xiě)字樓的品質(zhì)”。賈靚說(shuō)，這也是眾多甲級(jí)寫(xiě)字樓退爾選擇大客戶的原因，“在中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)，部分律師事務(wù)所、外地駐濟(jì)辦事處等單位有購(gòu)買(mǎi)能力外，可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)300平方米左右的寫(xiě)字樓，能購(gòu)買(mǎi)整層的客戶范圍則寬泛的多：包括了電子、化工、金融等行業(yè)。”囿于濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)活力，寫(xiě)字樓缺少中堅(jiān)力量。事實(shí)上，早期的城市33、三箭銀苑、匯文軒等住宅取得了很好的辦公效應(yīng)，主要得益于他們出于一個(gè)比較好的位置，被認(rèn)為地附加了辦公的概念，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。

    而在目前的市場(chǎng)上，能為小散戶所承受的寫(xiě)字樓似乎并不多，魯商廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓最小的面積也在200平方米，目前已經(jīng)銷(xiāo)售70%，晶都國(guó)際的寫(xiě)字樓部分基金售罄，名士杰座日前推出的房源面積在40-100平方米之間，似乎是個(gè)不錯(cuò)的選擇，魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓剩余部分價(jià)格在6000-6500元之間，面積區(qū)間也在200-300平方米，即將面世的中鐵國(guó)際價(jià)格未定，但其小面積寫(xiě)字樓在100平方米左右，嘉馨商務(wù)大廈位于花園路上，為獨(dú)棟寫(xiě)字樓和商業(yè)的綜合體。

    對(duì)于散戶而言，如果不能在甲級(jí)純寫(xiě)字樓中占得一席之地，零散分布在濟(jì)南市各區(qū)域的小規(guī)模寫(xiě)字樓勉強(qiáng)成為權(quán)宜之策。列強(qiáng)瓜分寫(xiě)字樓經(jīng)十路沿線，記者看到，不少寫(xiě)字樓已經(jīng)被大客戶瓜分：中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)七棟寫(xiě)字樓中的三棟分別被中國(guó)石化、太平洋保險(xiǎn)和太平洋財(cái)險(xiǎn)整體購(gòu)得。中石油、三星、三菱等企業(yè)也都搶先入住，在中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓群前，有了些許CBD的味道，目前，該寫(xiě)字樓集群已經(jīng)進(jìn)入全面裝修階段。

    東部新城奧體中心對(duì)面，舜泰廣場(chǎng)成為整售的領(lǐng)頭羊，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這是筑巢引鳳的成功之舉，為了吸引知名企業(yè)落戶高新，寫(xiě)字樓在開(kāi)發(fā)之初便走了定向開(kāi)發(fā)路線，目標(biāo)鎖定于納稅大戶，落戶高新區(qū)的企業(yè)不單可以享受到極低的價(jià)格，還可以享受到高新區(qū)優(yōu)惠的稅收政策和住宅配套。除此之外，高新區(qū)也煞費(fèi)苦心，在餐飲、購(gòu)物等方面積極創(chuàng)造一個(gè)好的環(huán)境。目前，黃金集團(tuán)、凈雅大酒店已經(jīng)整棟入住，同圓設(shè)計(jì)院、銀星拍賣(mài)等知名企業(yè)也紛紛落戶。

    隨著濟(jì)南市部分部門(mén)的東遷和全運(yùn)會(huì)的來(lái)臨，該區(qū)域的商務(wù)氛圍日漸濃郁，省交通局、市國(guó)資委等的辦公選擇在該區(qū)域，其中，正在開(kāi)發(fā)的魯商國(guó)奧城由四幢高層甲級(jí)寫(xiě)字樓、一幢高層星級(jí)酒店及商業(yè)物業(yè)組成。最先崛起的1號(hào)樓被山東國(guó)電發(fā)電運(yùn)營(yíng)中心拿下，整棟樓面積逾3萬(wàn)平方米，“2號(hào)樓正在打地基，我們也在考慮洽談客戶的工程、配套要求，為意向客戶量身打造。”該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人談到。而相鄰的黃金時(shí)代廣場(chǎng)、魯邦廣場(chǎng)無(wú)不走的是整售路線。

    采訪中，寫(xiě)字樓供應(yīng)商一致認(rèn)為：之所以出現(xiàn)大單頻繁上演的神話，有兩方面原因，有資金實(shí)力的大企業(yè)考慮將資金變成資產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓成為具備實(shí)力的大企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的重要途徑，特別是位置絕佳、配置較高的寫(xiě)字樓更受青睞。另一方面，濟(jì)南市對(duì)于高檔寫(xiě)字樓的需求量并不大，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓，這導(dǎo)致寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，不利于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資金回收，為了實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)往往選擇犧牲掉部分利潤(rùn)，來(lái)保全資金回籠。