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    去年一年，股市、樓市雙雙低迷，今年以來(lái)，兩者又上演了一出“飛天”大戲。難怪握有閑置資金的投資者紛紛投入資金炒股或買房。忽略市場(chǎng)的短期波動(dòng)，面對(duì)后期可能出現(xiàn)的通脹，買房和炒股究竟哪個(gè)才是最理想的投資保值方式？

    買房派：風(fēng)險(xiǎn)小于股市資產(chǎn)長(zhǎng)期保值

    論點(diǎn)一：穩(wěn)定保值預(yù)期升值去年，正當(dāng)人們觀望房?jī)r(jià)是不是還要繼續(xù)回落的時(shí)候，資深投資人士老沈已瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底，以單價(jià)12000元買下了寶山區(qū)一套80平方米的房子，一年不到每平米上漲了4000元，還收了2萬(wàn)元房租。

    “還是買房好，穩(wěn)賺。我自己也炒股，還不是來(lái)來(lái)回回坐電梯，折騰下來(lái)，真沒賺到什么錢，”老沈心態(tài)還很平和，“雖說(shuō)這套房子漲了不少，但沒賣掉，也只是賬面盈利，不過(guò)我原本就沒打算短期買賣這套房子�！�

    老沈向記者表示，在物業(yè)稅開征之前，房地產(chǎn)仍是最好的投資工具�！胺孔与m然會(huì)折舊，但是土地在升值，房子的出租收益也在上漲，所以現(xiàn)金流和投資價(jià)值都能有所保證。不過(guò)房子也不是隨便買就能賺錢，一定要買好地段的房子，這樣升值才快。我這套房子就是靠近地鐵的�！�

    買房等于賺快錢的觀念在近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到了認(rèn)可，如果說(shuō)股票、基金虧錢的可能大，房地產(chǎn)不僅賺錢，虧錢的幾率也很小，這幾乎成了許多投資房產(chǎn)百姓的共識(shí)。

    某網(wǎng)日前進(jìn)行的一次調(diào)查顯示，在所選擇的投資產(chǎn)品中，有52%的網(wǎng)友選擇了投資“房產(chǎn)”，超過(guò)半數(shù)。位列第二的是“股票”，有34%的網(wǎng)友考慮投資股票，剩下的13%則選擇“其他投資方式”。

    論點(diǎn)二：適度負(fù)債積累資本工作了幾年的年輕人手頭可能只有首付款，而隨著房?jī)r(jià)的上漲，這筆首付款恰恰發(fā)揮了杠桿的作用，買房實(shí)現(xiàn)了資本積累。

    從事房地產(chǎn)工作的李先生表示，他大學(xué)畢業(yè)沒幾年就貸款買了一套房子，當(dāng)時(shí)只花了不到10萬(wàn)元的首付。而現(xiàn)在，貸款剩下不多，他的房子市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)了70萬(wàn)元。

    馬先生名下已經(jīng)有了兩套住房，如今還在考慮第三套房子，馬先生表示，貨幣會(huì)貶值，不如換作固定資產(chǎn)，這兩年房地產(chǎn)增幅很大，因此個(gè)人收益增速也很快，租金回報(bào)每年都在下降，但是總比定期利率高一點(diǎn)。馬先生同時(shí)指出，購(gòu)買房產(chǎn)之所以成功是因?yàn)榍皫啄攴績(jī)r(jià)上漲得特別快，如今房?jī)r(jià)的自然增值速度已大不如前，況且起步資金要求也高出很多，通過(guò)房產(chǎn)進(jìn)行資本積累的門檻已經(jīng)提高了很多。

    雖然住房升值的幅度已經(jīng)不如前幾年了，但作為固定資產(chǎn)，每個(gè)月可以有穩(wěn)定的收益，其次在目前寬松的貨幣政策下，基于通脹的預(yù)期，房產(chǎn)還是一項(xiàng)不錯(cuò)的保值工具。國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石就力挺買房論，他的觀點(diǎn)是：中國(guó)的貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，在這樣的背景下意味著可能長(zhǎng)期存在通貨膨脹，如果我們把8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)平均24%的貨幣供應(yīng)量持續(xù)2年，這意味著投資回報(bào)率超過(guò)16%才能掙錢。而你貸款買房利率僅為6%，你的靜態(tài)回報(bào)就是10%。

    林先生和妻子月收入大約能達(dá)到 12000元。2008年6月，林先生將金橋的一套房子賣掉，凈得82萬(wàn)元，家庭總資產(chǎn)達(dá)到102萬(wàn)元，無(wú)負(fù)債。此后，他們搬到源深體育館的一個(gè)小區(qū)，花費(fèi)3000元租了一套兩室一廳的房子。此時(shí)，該小區(qū)房?jī)r(jià)約16000元/平方米，如果購(gòu)買一套88平方米的房子，總價(jià)約145萬(wàn)元。林先生的太太建議買下這樣一套房子，畢竟有孩子了，以后上學(xué)要?jiǎng)潓W(xué)區(qū)。但林先生說(shuō)，他不希望總負(fù)債超過(guò)50萬(wàn)元，如果買145萬(wàn)元的房子，首付70萬(wàn)元(家里留一部分資金)，那么還要貸款75萬(wàn)元，每月還款額要5000元左右。林先生覺得太高。

    結(jié)果，時(shí)不我待。轉(zhuǎn)眼到了2009年7月，該校區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了2.1萬(wàn)元/平方米，林先生夫婦那套目標(biāo)房已經(jīng)漲到了180多萬(wàn)元，距離林先生的目標(biāo)反而更遠(yuǎn)了。還花掉了林先生一家36000元的現(xiàn)金(房租)。

    像林先生這樣過(guò)于保守，在自己能力范圍內(nèi)卻不愿意合理舉債的人士，一旦錯(cuò)過(guò)了利用銀行杠桿做巧妙投資安排的機(jī)會(huì)，可能也就意味著錯(cuò)過(guò)了讓財(cái)富較快速膨脹的機(jī)會(huì)。

    而對(duì)于盲目過(guò)度舉債的人士和家庭而言，在申請(qǐng)各類貸款之前，最好能衡量一下自己的還款能力。銀監(jiān)會(huì)2004年曾經(jīng)公布了一個(gè)規(guī)定，單筆房貸的月支出須控制在收入的50%以下。

    同時(shí)，月還款與收入的比例還要計(jì)算全面。月還款額不止包括了你房貸的支出，最好也將你車貸、信用卡欠款以及其它消費(fèi)貸款的支出計(jì)算在內(nèi)，得出的數(shù)值再和“50%”這個(gè)最高限額比較。

    論點(diǎn)三：居住功能降低風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)除了具有投資價(jià)值以外，還具有滿足居住需求的一般商品價(jià)值。而這一點(diǎn)，也正是房地產(chǎn)比股票風(fēng)險(xiǎn)更小的根本原因所在。

    理財(cái)專家表示，由于自住需求及居住功能支撐，樓市整體呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，樓市起伏較小。而作為純投資價(jià)值的股票市場(chǎng)，受國(guó)家政策、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)狀況、或是一些突發(fā)事件，股市上下波動(dòng)的起伏比較大。2008年，大盤縮水近70%。而對(duì)于樓市，即使是政策最為緊縮、市場(chǎng)最為不景氣之時(shí)，樓市房?jī)r(jià)也只是略有回落，但跌幅超過(guò)50%的房?jī)r(jià)是大家所不能夠想象的。在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上，樓市的風(fēng)險(xiǎn)小于股票。

    炒股派：大盤不在高位股票變現(xiàn)容易

    論點(diǎn)一：股票靈活，房租下降市民廖先生告訴記者，2006年他買入盧灣區(qū)一套價(jià)值200萬(wàn)元的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)首付資金只有50萬(wàn)元，剩余的150萬(wàn)元為銀行貸款。此后，他把房產(chǎn)出租，由于房子位于中心區(qū)域，周邊辦公樓云集，因此月租金達(dá)到了4600元，按照當(dāng)時(shí)的貸款利率，廖先生可以用租金抵扣利率。

    但是如今，以房養(yǎng)房的“算盤”似乎失靈了。比如，現(xiàn)在花費(fèi)200萬(wàn)元，基本買不到廖先生當(dāng)年買下的房子，原因很簡(jiǎn)單，房子的單價(jià)上漲了。

    租金收益卻逐月呈下降趨勢(shì)。由于城市的地鐵交通日漸發(fā)達(dá)，一些市中心的房子并不像以前那樣搶手。

    中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，如今租金回報(bào)率一般以年租金收益/總價(jià)來(lái)計(jì)算，隨著房屋總價(jià)上升，租金收益目前有下降的趨勢(shì)，目前如果依靠貸款買房，一般不可能僅僅憑借租金收益就可以支付貸款利益，加上中國(guó)人的觀念是有房才有家，因此租賃市場(chǎng)的發(fā)展速度不快，此外，房?jī)r(jià)的增幅大于租金增幅，租金回報(bào)率連年下降。

    廖先生說(shuō)，現(xiàn)在看，相對(duì)房產(chǎn)，股票流動(dòng)性好，即便是暴跌，也有隨時(shí)可以清倉(cāng)的機(jī)會(huì)。而手頭的房子要在跌勢(shì)里出手，卻不是那么容易的。 論點(diǎn)二：股票機(jī)會(huì)成本低于買房對(duì)于那些把買房作為理財(cái)?shù)娜藖?lái)說(shuō)，投資不能忘記兩條規(guī)則，一是不要把所有雞蛋放在同一個(gè)籃子中，二是別人貪婪的時(shí)候恐懼，別人恐懼的時(shí)候貪婪。

    投資房產(chǎn)對(duì)于許多百姓來(lái)說(shuō)基本上意味著90%的資產(chǎn)投入，那么就會(huì)失去了其余的投資機(jī)會(huì)，其中包括創(chuàng)業(yè)，目前證券市場(chǎng)逐漸回暖，股票、基金、外匯、期貨甚至黃金等市場(chǎng)都有投資機(jī)會(huì)，孤注一擲于房產(chǎn)未必是收益最大的。

    在金融行業(yè)工作的南女士是位老股民，她表示都說(shuō)房子保值，那是有一定前提的。如果有房貸的話，就很難說(shuō)保值。房子的流通性差，股票流通性強(qiáng)隨時(shí)可以變現(xiàn)。但抗跌性有多少，取決于資金的安排。

    論點(diǎn)三：房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌上海交通大學(xué)龍樂長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)研究中心副主任邢元志指出，通脹壓力下，資金固然要尋找出路，但是控制風(fēng)險(xiǎn)才是最重要的。買房，如果是自住，倒是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，以時(shí)間來(lái)?yè)Q空間，但如果是投資，建議暫緩。邢元志認(rèn)為，以目前的房?jī)r(jià)看，很難看到多大的上升空間；而對(duì)于股票，可以選擇細(xì)分行業(yè)的龍頭，按目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，或許會(huì)有不錯(cuò)的收益。

    雖然目前房?jī)r(jià)每年的增幅比較穩(wěn)定，但是其中含有許多變數(shù)，一個(gè)是無(wú)法預(yù)知的CPI，關(guān)系到通貨膨脹，另一個(gè)則是銀行利率。前者關(guān)系到貨幣的貶值程度，后者關(guān)系到貸款成本，因此房?jī)r(jià)的上漲幅度中要扣除通貨膨脹率還有貸款成本，這兩者都是目前無(wú)法預(yù)測(cè)的。另外的變數(shù)還包括政策面的，因此投資房產(chǎn)不等于沒有風(fēng)險(xiǎn)，換句話說(shuō)不會(huì)只漲不跌，如果漲幅不足以抵扣購(gòu)房成本，還是會(huì)虧損。