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    冷寂的寫字樓市場(chǎng)在第三季度該感謝金融機(jī)構(gòu)。近期金融機(jī)構(gòu)大舉買樓，直接帶動(dòng)了寫字樓大宗交易。項(xiàng)目成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到去年甚至是2007年的水平，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)能撿到便宜。

    專家指出，金融機(jī)構(gòu)買樓受金融政策刺激，目的是擴(kuò)張業(yè)務(wù)，并非看好寫字樓市場(chǎng)。這也是其他機(jī)構(gòu)和投資者并未涌現(xiàn)的一個(gè)重要原因。寫字樓市場(chǎng)依然在溫和回暖和租金下調(diào)中掙扎。

    金融機(jī)構(gòu)成主角

    第二季度大宗寫字樓交易屈指可數(shù)，轉(zhuǎn)至第三季度，尤其從8月份開始，大宗寫字樓交易接連涌現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)成為絕對(duì)主角。

    8月3日，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10.48億元買下了中融碧玉藍(lán)天的10個(gè)樓面超過(guò)2萬(wàn)平方米的鋪面，均價(jià)達(dá)到49705元/平方米。

    寧波商業(yè)銀行正在與環(huán)球金融中心旁邊的21世紀(jì)大廈接觸，洽購(gòu)8個(gè)樓面2萬(wàn)多平方米的辦公樓，預(yù)期成交金額將會(huì)突破10億元。知情人士稱，寧波商業(yè)銀行還將獨(dú)家冠名該大樓。

    香港恒生銀行也正在積極洽購(gòu)陸家嘴原森茂大廈。該大樓是2000年底香港匯豐銀行購(gòu)置3個(gè)樓面并冠名的。

    中信泰富上海船廠項(xiàng)目寫字樓浦江雙輝大廈一經(jīng)推出便有四大銀行爭(zhēng)奪。最終，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行以37.7億元購(gòu)入37個(gè)樓面共計(jì)85073平方米辦公樓，均價(jià)為44351元/平方米。

    實(shí)際上，不僅僅在上海，北京、深圳、廣州都有金融機(jī)構(gòu)大舉購(gòu)買寫字樓。在北京，中信證券以不超過(guò)14億元的代價(jià)收購(gòu)了北京瑞城中心5.32萬(wàn)平方米寫字樓；在深圳，中信證券以10.45億元價(jià)格收購(gòu)深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期3.05萬(wàn)平方米寫字樓；在廣州，廣東發(fā)展銀行收購(gòu)了中和廣場(chǎng)共計(jì)五層的寫字樓。

    從交易主體來(lái)看，第三季度鮮有的幾筆大宗寫字樓交易，交易主角幾乎全是金融機(jī)構(gòu)，這一“巧合”是市場(chǎng)沒(méi)有預(yù)料到的。

    高力國(guó)際研究與咨詢部董事李慶賢指出，以前金融機(jī)構(gòu)辦公樓大部分是租，而不是買。從長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)來(lái)看，陸家嘴寫字樓租金必定是上漲的，買樓能夠抵消未來(lái)成本增加，有利于優(yōu)化公司的國(guó)際會(huì)計(jì)報(bào)表。

    政策刺激強(qiáng)烈

    金融機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)軍寫字樓市場(chǎng)，但是其他類型公司、投資者卻依舊鮮有現(xiàn)身。如今真實(shí)的寫字樓市場(chǎng)行情到底應(yīng)該如何界定，似乎已經(jīng)成為一個(gè)難題。

    從金融機(jī)構(gòu)買樓目的來(lái)看，他們的本意并不在寫字樓，而在業(yè)務(wù)擴(kuò)張。易居中國(guó)分析師薛建雄告訴早報(bào)記者，有消息稱，陸家嘴金融城有一條金融改革先行先試的政策。這個(gè)政策意味著率先搬到陸家嘴的金融機(jī)構(gòu)開展金融涉外業(yè)務(wù)的話，可以優(yōu)先獲得審批。而在其他地方就沒(méi)有這個(gè)政策了。

    可見(jiàn)，金融機(jī)構(gòu)大舉買樓緣于上海國(guó)際金融中心獲批的刺激，根本原因并不是看好寫字樓市場(chǎng)進(jìn)而投資收購(gòu)。

    李慶賢指出，中央政府今年3月宣布確定上海國(guó)際金融中心發(fā)展規(guī)劃后，上海政府在6月份公布了關(guān)于推動(dòng)該政策的一些具體措施，這些措施已于8月份開始實(shí)施。這比我們之前預(yù)期的更快。上海政府的快速反應(yīng)增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期，眾多內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)利用寫字樓市場(chǎng)的調(diào)整期開始在上海布局。

    “上海金融經(jīng)濟(jì)無(wú)論產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化程度都將有長(zhǎng)足發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來(lái)十年大幅擴(kuò)張，從而拉動(dòng)寫字樓需求，這將是未來(lái)數(shù)年上海寫字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。”李慶賢強(qiáng)調(diào)。

    市場(chǎng)仍在低谷

    金融機(jī)構(gòu)大舉買樓一定程度上催熱了市場(chǎng)，而其他類型買家并未出手，如果斷言寫字樓市場(chǎng)回暖，那么根底則顯得單薄。

    薛建雄指出：“金融機(jī)構(gòu)買樓是自用，目的是為長(zhǎng)期在陸家嘴經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在手中有錢就洽購(gòu)。而其他公司和投資者沒(méi)有出手大宗洽購(gòu)寫字樓，就有點(diǎn)奇怪了。說(shuō)明目前寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率不高。”

    寫字樓市場(chǎng)的矛盾還不僅僅如此。一方面寫字樓成交出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，另一方面租金下調(diào)、空置率上升的現(xiàn)象并未有明顯改觀。

    易居中國(guó)的信息顯示，8月上海一手產(chǎn)權(quán)式寫字樓成交15.55萬(wàn)平方米，環(huán)比上升30.5%，更是去年同期成交量的2.32倍。平均成交價(jià)格達(dá)到25095元/平方米，比上月的18158元高出38.2%，比去年同期的18562元高出35.2%。

    第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第二季度上海甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)下跌3.7%，與2006年持平，距兩年來(lái)峰值下跌17.0%；整體空置率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)也表明，近期陸家嘴CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓租賃報(bào)價(jià)僅為8.87元/平方米/天，同比降幅達(dá)到33%。

    李慶賢指出，租賃需求的溫和回暖、發(fā)展商對(duì)供應(yīng)節(jié)奏的較大幅度調(diào)整以及上海國(guó)際金融中心規(guī)劃的政策激勵(lì)開始呈現(xiàn)，未來(lái)幾年供大于求的預(yù)期有所改善。租金將在2011年才觸底，但下跌幅度較之前預(yù)期已收窄，同時(shí)2011年之后的反彈幅度也較之前預(yù)期的大。