色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    從體育場(chǎng)路口走完白墻青瓦的中國(guó)絲綢城步行街，迎面就是車水馬龍的杭州環(huán)北小商品市場(chǎng)。而試營(yíng)業(yè)一個(gè)多月的杭州環(huán)北絲綢服裝城則兼融了兩大市場(chǎng)，與兩者相距不到百米。鳳起商圈由此形成了“三足鼎立”之勢(shì)。

    杭州的專業(yè)市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，杭州人記憶中的專業(yè)市場(chǎng)有些已經(jīng)退出了歷史舞臺(tái)，有些則搬遷到了杭州遠(yuǎn)郊。這些變化要追溯到2年前，2007年時(shí)僅杭州主城區(qū)就有245家專業(yè)市場(chǎng)，隨著杭州城市化進(jìn)程加快，市中心的專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模小、硬件設(shè)施落后、輻射功能差等弱點(diǎn)日益突現(xiàn)。

    2007年，市政府下決心，在5年內(nèi)要對(duì)這些商品專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行重新洗牌，確保“新建一批、改造一批、撤消一批和搬遷一批”。記者從市貿(mào)易局網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處了解到，2007年杭州撤銷了73家商品專業(yè)市場(chǎng)，2008年完成整合改造提升103家，2009年整合改造提升任務(wù)為91家。明年的整合改造計(jì)劃將視進(jìn)度在年終時(shí)確定。

    專業(yè)市場(chǎng)新老更替，經(jīng)營(yíng)戶們面臨新的選擇，這樣的大變革、大激蕩必然隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，孕育著商機(jī)。發(fā)展了數(shù)十年的專業(yè)市場(chǎng)將走向何方？白手起家的經(jīng)營(yíng)戶們又將何去何從？

     一：杭州專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)換代

      10月20日，“2009中國(guó)國(guó)際絲綢博覽會(huì)”在杭州環(huán)北絲綢服裝城隆重開幕。參展的人流熙熙攘攘，國(guó)際買家的身影格外引人矚目，新落成的大樓里人氣驟升。

    一新一舊兩個(gè)環(huán)北市場(chǎng)其實(shí)是“一母同胞”——都是中國(guó)紅樓集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)。這樣的“血脈相連”也使得很多老環(huán)北的經(jīng)營(yíng)戶“腳踏兩只船”，在兩個(gè)環(huán)北市場(chǎng)同時(shí)開店。

    紅樓集團(tuán)宣教中心主任陳迪輝自豪地說(shuō)：“很多經(jīng)營(yíng)戶都是跟著我們市場(chǎng)走的，現(xiàn)在絲綢服裝城里的店都已經(jīng)開滿了，很紅火。一般新建的專業(yè)市場(chǎng)三年都開不起來(lái)，而我們只花了一個(gè)月的時(shí)間。”

    紅樓集團(tuán)總裁朱寶良是從杭州最早的市場(chǎng)紅太陽(yáng)批發(fā)市場(chǎng)擺地?cái)偲鸩降�，�?duì)于專業(yè)市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，目前旗下有南京、上海、蘭州等多處商業(yè)地產(chǎn)。

    這個(gè)有魄力的桐廬老板也形成了一批“粉絲”。經(jīng)營(yíng)“太子鳥”男裝的經(jīng)營(yíng)戶崔女士做了14年的服裝批發(fā)生意，從最早的紅太陽(yáng)批發(fā)市場(chǎng)追隨到環(huán)北小商品市場(chǎng)，又跟著紅樓集團(tuán)到環(huán)北絲綢服裝城開店。她爽朗地說(shuō)：“老板到哪里，我們就到哪里開店，肯定沒錯(cuò)的�！�

    從2007年開始，杭州的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了“乾坤大挪移”。2007年，杭州出臺(tái)《關(guān)于市區(qū)商品專業(yè)市場(chǎng)整合改造提升工作的若干意見》，杭州的專業(yè)市場(chǎng)要變“低小散”為“高大強(qiáng)”，變粗放型量的擴(kuò)張為集約型質(zhì)的提升，實(shí)現(xiàn)從“市場(chǎng)大市”向“市場(chǎng)強(qiáng)市”的歷史性跨越。

    2007年，位于下沙的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)誕生了杭州機(jī)床交易市場(chǎng)和杭州恒大陶瓷建材交易市場(chǎng)兩個(gè)上規(guī)模的專業(yè)交易市場(chǎng)。為了充分開發(fā)服飾批發(fā)的市場(chǎng)蛋糕，2008年10月，“超級(jí)服飾航母”中國(guó)四季青服飾交易中心的一期項(xiàng)目在九堡開業(yè)迎賓，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，共由5個(gè)市場(chǎng)組成，分別是：華貿(mào)鞋城、大有時(shí)尚女裝廣場(chǎng)、杭州玖寶精品服裝城、杭州國(guó)際服裝城、杭州四季青服裝大市場(chǎng)。

    此外，杭州蔬菜公司、筧橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、三里亭農(nóng)副產(chǎn)品有限公司、杭州果品有限公司、市蔬菜公司三橋果品批發(fā)市場(chǎng)、市商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司東新果品批發(fā)交易市場(chǎng)、杭州市肉聯(lián)廠鮮肉批發(fā)市場(chǎng)等7家市場(chǎng)先行轉(zhuǎn)移，集中在勾莊的杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心“安家落戶”。杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心2008年4月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，成為華東地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品集聚中心。

    二：經(jīng)營(yíng)戶們的抉擇

    搬還是不搬，對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)問題。

    專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)換代，對(duì)于消費(fèi)者的影響并不大，和經(jīng)營(yíng)戶的利益卻緊密相連。此外，還有一批蠢蠢欲動(dòng)的投資者在嗅著商機(jī)。

    人多隆市。與老環(huán)北相比，新環(huán)北的人氣還不夠旺。在氣派嶄新的市場(chǎng)大樓里，記者走了幾圈，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶們不少在打瞌睡、看報(bào)紙、看電影。偌大一個(gè)市場(chǎng)，顧客卻不多。有些服裝鋪位也只掛了十幾件衣服。

    銷售牛仔褲的葉先生埋頭在看報(bào)紙，他在老環(huán)北也有一間商鋪，在新大樓也租了一年的商鋪。葉先生說(shuō)：“這里很冷清啊，我本來(lái)在這里備了很多貨，但是老顧客都習(xí)慣到老大樓去拿貨，我又都拿回去了。估計(jì)要到明年，這里的人氣才會(huì)旺起來(lái)吧�！�

    葉先生說(shuō)，很多經(jīng)營(yíng)戶租了一兩年的商鋪，先觀望一下�！翱腿司瓦@么多，市場(chǎng)建多了生意也會(huì)變淡的�！睂�(duì)于未來(lái)，葉先生還是很憂慮。

    而陳迪輝卻很樂觀，他用經(jīng)濟(jì)學(xué)的“價(jià)值規(guī)律”來(lái)闡述競(jìng)爭(zhēng)的必要性�！笆袌�(chǎng)是波動(dòng)的，人均客戶率也是波動(dòng)的。店多成市，競(jìng)爭(zhēng)激烈了，價(jià)格就會(huì)下來(lái)，服務(wù)就會(huì)提升，就能吸引到更多的客戶�！�

    優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)戶是市場(chǎng)繁榮的保證，也成為了同類市場(chǎng)爭(zhēng)奪的寶貴資源。紅樓集團(tuán)多年來(lái)笑傲商業(yè)地產(chǎn)界，陳迪輝認(rèn)為制勝法寶就是“為經(jīng)營(yíng)戶著想”。陳迪輝說(shuō)：“那些一直跟著我們的經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)在都發(fā)財(cái)了，早上九十點(diǎn)鐘，你到環(huán)北小商品市場(chǎng)去看，法拉利、賓利這樣的豪車都有。今年年底我們?cè)谏虾５母６忌虖B招商，又有好多經(jīng)營(yíng)戶要跟著去。有的經(jīng)營(yíng)戶跟著我們，在上海、南京的專業(yè)市場(chǎng)里都開起連鎖了�！�

    經(jīng)營(yíng)戶和市場(chǎng)被譽(yù)為是“魚水關(guān)系”，經(jīng)營(yíng)戶是魚，如果沒有源頭活水就無(wú)法生存。新的市場(chǎng)有一個(gè)培育的過(guò)程，對(duì)于新老市場(chǎng)的選擇，也考驗(yàn)著經(jīng)營(yíng)戶的眼光和膽識(shí)。葉阿梅夫婦在四季青服裝市場(chǎng)開店，他們到九堡的新市場(chǎng)去考察過(guò)，最終決定按兵不動(dòng)。他們告訴記者：“四季青商家去九堡開店的很多是虧的，沒什么客人，基本沒什么生意�！钡�他們認(rèn)為九堡的市場(chǎng)隨著地鐵的開通以后肯定會(huì)紅火起來(lái)的，打算等市場(chǎng)趨于成熟了再去開店，哪怕到時(shí)候租金漲了也沒關(guān)系。

    三：炒市場(chǎng)商鋪的空間越來(lái)越小

    張女士在杭州一家大型國(guó)有企業(yè)工作，手上有閑置資金，對(duì)于正在崛起中的九堡十分看好。她到新客站商業(yè)城考察過(guò)一次，最近還打算再去看看。她說(shuō)：“那里是交通中心地帶，市場(chǎng)又多，我覺得在那里投資還是很有機(jī)會(huì)賺錢的，投資商鋪能升值�！�

    投資專業(yè)市場(chǎng)是中小投資者一種新的理財(cái)方式，經(jīng)營(yíng)好的專業(yè)市場(chǎng)年回報(bào)率很可觀，許多商鋪的總價(jià)可以保持在三四十萬(wàn)元或更低，普通投資者經(jīng)濟(jì)壓力也較輕。但對(duì)于張女士這樣的投資者來(lái)說(shuō)，可以選擇的范圍并不大。

    大型的專業(yè)市場(chǎng)不約而同地對(duì)于商鋪“只租不售”，在招商時(shí)設(shè)立門檻：市場(chǎng)鋪位租戶必須要有相關(guān)的經(jīng)營(yíng)許可證、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，或是相關(guān)加工、生產(chǎn)企業(yè)。有些專業(yè)市場(chǎng)還要求入駐商戶必須有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并且擁有實(shí)體商鋪。

    有關(guān)人士說(shuō)，由于用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)分割等問題，目前杭州經(jīng)營(yíng)狀況比較好的市場(chǎng)一般都“只租不售”，通常一個(gè)鋪位最長(zhǎng)的租賃期為40年，相當(dāng)于買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，但這種情況并不多見。鋪位的價(jià)值主要體現(xiàn)在租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)上。

    “大量出售商鋪，市場(chǎng)只有死路一條。杭州一些商業(yè)物業(yè)開業(yè)一次倒閉一次，除了產(chǎn)權(quán)問題，選擇經(jīng)營(yíng)戶不當(dāng)也是問題之一，炒鋪、撈一票就走的投資者并不受歡迎，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的傷害太大了�！毙驴驼旧虡I(yè)城負(fù)責(zé)招商的副總經(jīng)理黃貴賢說(shuō)，新客站商業(yè)城商場(chǎng)只把地下一層的部分商鋪對(duì)外出售，對(duì)投資客的比例控制在20%以下，只租不售也便于市場(chǎng)的統(tǒng)一管理。

    好的市場(chǎng)商鋪升值空間很大，據(jù)了解，在杭州環(huán)北絲綢服裝城，短短的時(shí)間里，一樓的一個(gè)9平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)商鋪私下轉(zhuǎn)讓費(fèi)就漲到了40萬(wàn)元。

    陳迪輝告訴記者，是自己經(jīng)營(yíng)還是投資，有時(shí)候也很難認(rèn)定。但在租賃合同中，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)市場(chǎng)布局規(guī)劃、營(yíng)業(yè)時(shí)間、銷售商品都會(huì)作出明確規(guī)定，如果是外行“炒鋪者”，未必能賺大錢，真正做生意的，大多會(huì)很穩(wěn)定。

    杭州中青商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理徐海華認(rèn)為，投資專業(yè)市場(chǎng)商鋪未知因素很多，新建市場(chǎng)的管理團(tuán)隊(duì)如何，市場(chǎng)的規(guī)模、定位，培育期的長(zhǎng)短等都是需要考慮的問題。

    四：專業(yè)市場(chǎng)的“升級(jí)”之路

     專業(yè)市場(chǎng)面臨分化整合，生存的環(huán)境也發(fā)生了重大的改變：以沃爾瑪、家樂福、世紀(jì)聯(lián)華等為代表的大型零售商，通過(guò)自建采購(gòu)渠道將眾多生產(chǎn)企業(yè)直接納入到銷售體系中從而繞開批發(fā)環(huán)節(jié)，并且利用其品牌優(yōu)勢(shì)，開始逐步采用OEM（原始設(shè)備制造商）、ODM（原始設(shè)計(jì)制造商）等方式向上游生產(chǎn)領(lǐng)域滲透。與此同時(shí)，B2B電子商務(wù)的發(fā)展不斷蠶食著專業(yè)市場(chǎng)賴以生存的基礎(chǔ)，給廣大中小企業(yè)提供了一個(gè)嶄新的銷售渠道，部分取代了傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)信息集聚和價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。

    新建市場(chǎng)的硬件條件都足以和杭州大廈相媲美。杭州環(huán)北絲綢服裝城定位是國(guó)內(nèi)檔次最高的專業(yè)絲綢服裝市場(chǎng)，在外觀上也是奪人眼球，耗資15億元：數(shù)十臺(tái)自動(dòng)扶梯和觀光電梯、全中央空調(diào)、高大氣派的中庭花園。

    新建的新客站商業(yè)城也是不惜血本，但市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者在重視硬件投入的同時(shí)，更加明白精準(zhǔn)的定位才是專業(yè)市場(chǎng)生存的第一法則。黃貴賢最近忙并快樂著，接待著一批又一批到訪的東站小商品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶們。從10月16日開始，杭州汽車東站正式啟動(dòng)了搬遷的步伐，部分線路搬遷到九堡。交通樞紐裹挾而至的巨大人流對(duì)商圈的形成推波助瀾，汽車東站小商品市場(chǎng)的繁榮離不開汽車東站。汽車東站小商品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶們開始坐不住了。

    大批東站小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的紛至沓來(lái)，讓新客站商業(yè)城一度被金融危機(jī)壓抑著的招商火爆了起來(lái)。商業(yè)城定于明年3月正式營(yíng)業(yè)，相關(guān)負(fù)責(zé)人也開始考慮是否應(yīng)該改變定位，把原來(lái)以服裝為主改成小百貨為主，依托交通樞紐再造一個(gè)繁榮的東站小商品市場(chǎng)。

    專業(yè)市場(chǎng)的路正在越走越專。對(duì)于巍然聳立的杭州環(huán)北絲綢服裝城，中國(guó)絲綢城管委會(huì)主任皇甫偉成卻胸有成竹：“絲綢城的特色非常鮮明，以后我們要走的路就是品牌化、高端化，要有商標(biāo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)，走高檔之路。”

    專業(yè)市場(chǎng)由于處在不同的地段，也將走不同的道路。對(duì)于少數(shù)傲立市中心的專業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)將要走的是一條中高檔、精品化路線，以品牌展示、專賣店為主；而矗立于郊區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)將以批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主。

    五：有形市場(chǎng)聯(lián)手無(wú)形市場(chǎng)
      
    當(dāng)專業(yè)市場(chǎng)的“天花板”越來(lái)越低，成本的“地板”逐漸上升，面對(duì)壓力，市場(chǎng)該如何轉(zhuǎn)型升級(jí)？

    “實(shí)體+虛擬”的兩條腿走路，已成為許多專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的途徑。在10月21日舉行的杭州優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷對(duì)接會(huì)上，想購(gòu)網(wǎng)和杭州秀山美地農(nóng)業(yè)科技有限公司簽訂了唯一的網(wǎng)絡(luò)銷售合作協(xié)議。

    想購(gòu)網(wǎng)“背靠大樹”，是依托杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心而創(chuàng)立的專業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)。今年9月8日正式開通，已經(jīng)與近60家優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)商簽訂合作協(xié)議，網(wǎng)上產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到近1000種（蔬菜系列還在后臺(tái)）。商品種類齊全，包括水果、進(jìn)口食品、國(guó)產(chǎn)食品、紅酒、糧油、土特產(chǎn)、保健品、果籃等商品。

    杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總經(jīng)理唐麗鳳說(shuō)：“想購(gòu)網(wǎng)的商品都來(lái)自農(nóng)副物流中心，每個(gè)產(chǎn)品都有相關(guān)的產(chǎn)品專業(yè)質(zhì)檢報(bào)告。而且采用垂直銷售的方式，大幅降低了中間成本和時(shí)間，所以價(jià)格特別便宜�！毕胭�(gòu)網(wǎng)的目標(biāo)是“做中國(guó)優(yōu)秀的農(nóng)副產(chǎn)品及食品類垂直領(lǐng)域B2C平臺(tái)”。

    四季青服裝市場(chǎng)是最早開展網(wǎng)上交易的專業(yè)市場(chǎng)之一。2002年就推出了四季青服裝網(wǎng)B2B信息平臺(tái)。去年，四季青與阿里巴巴開展戰(zhàn)略合作，成立了四季青網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。今年2月，市場(chǎng)正式入駐阿里巴巴中文站平臺(tái)，成為首家阿里巴巴專業(yè)市場(chǎng)用戶。

    杭州的其他專業(yè)市場(chǎng)都認(rèn)為專業(yè)市場(chǎng)與電子商務(wù)聯(lián)姻是必然的趨勢(shì)，但是時(shí)機(jī)的選擇卻是個(gè)問題。紅樓集團(tuán)今年成立了信息部，專門來(lái)處理發(fā)展電子商務(wù)的事情。陳迪輝說(shuō)：“電子商務(wù)不可能取代專業(yè)市場(chǎng)，有些產(chǎn)品不是光看照片就可以的，還要用手摸、用鼻子聞，而且談判在網(wǎng)上也不現(xiàn)實(shí)。另外還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的成本問題，環(huán)北小商品市場(chǎng)有20萬(wàn)件貨物，光是給那么多貨物拍照、錄入、信息管理成本預(yù)算就要500萬(wàn)元，而且每三個(gè)月還要盤存，這些都是需要解決的問題�！币虼�，紅樓集團(tuán)選擇了伺機(jī)而動(dòng)。

    而黃貴賢也認(rèn)為，由于中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣，專業(yè)市場(chǎng)和電子商務(wù)的“親密接觸”還有待時(shí)日。