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    近幾年來,佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹,住宅地產(chǎn)欣欣向榮、形勢大好,商業(yè)地產(chǎn)也是強勢崛起、漸入佳境。而這其中,一直都默默無聞的佛山寫字樓,也隨著城市化進程的推進和經(jīng)濟的快速發(fā)展,開始遍地開花、悄然崛起……

    寫字樓再迎生機

    今年的5月23日,位于三水西南的三水花園酒店商務大廈以4980元/平方米的低價入市,推出121套商務單位；5月26日位于南海大道和海五路交匯處的金安壹號正式奠基,這個佛山金融高新區(qū)首個純LOFT高檔商務寫字樓預計在年內(nèi)推出；8月前后,位于禪城區(qū)季華五路的超甲級純寫字樓卓遠國際商務大廈開始對外發(fā)售,銷售價格約為11000—15000元/平方米,其樣板單位也提前開放供準買家參觀……

    近幾年來,隨著城市化進程的推進和經(jīng)濟的快速發(fā)展,與住宅地產(chǎn)發(fā)展相形見絀的佛山寫字樓市場也開始迎來新的發(fā)展機遇。近年來,全市的寫字樓項目如雨后春筍般涌現(xiàn),特別是在禪桂中心城區(qū),隨著佛山環(huán)球國際廣場、佛山國際商業(yè)中心、卓遠國際商務大廈、財富大廈等一批高端商務項目的出現(xiàn),寫字樓市場也開始從以往的中低檔產(chǎn)品為主向中高檔產(chǎn)品為主快速轉(zhuǎn)變。

    據(jù)了解,在禪桂中心城區(qū),寫字樓主要集中在祖廟路、汾江路、季華路和南海大道一帶,其中,季華路最為集中,區(qū)內(nèi)擁有廣發(fā)大廈、發(fā)展大廈、電力大廈、公交大廈、季華大廈、京禪大廈、東建世紀廣場、東盛大廈等十幾座寫字樓,以及金海廣場、卓遠國際商務大廈、嶺南大廈等幾個新興寫字樓。

    事實上,很長時間以來,佛山的寫字樓市場都發(fā)展得很不成熟。雖然早在上世紀90年代中后期,佛山城區(qū)曾出現(xiàn)過一股寫字樓熱潮,涌現(xiàn)出百花廣場、發(fā)展大廈、金融廣場、經(jīng)華大廈等一批寫字樓產(chǎn)品,市場供應量也急劇上升,但是由于很多寫字樓的出租率長期不足,市場出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象,致使后期新的寫字樓項目一直開發(fā)較少。此外,市場中的寫字樓產(chǎn)品也多以中低檔為主,相當一部分寫字樓已有10多年樓齡,檔次不高,早期的規(guī)劃也存在一些方面的缺陷,再加上物業(yè)管理跟不上,有的根本就是只提供保安、打掃等基本服務,其他商務配套服務幾乎是一片空白,遠不能滿足大中型企業(yè)的現(xiàn)代商務辦公要求。

    對此,佛山房地產(chǎn)界資深人士李承璽分析認為,這主要是由于佛山是一個以制造業(yè)為主的城市,其經(jīng)濟主要依托于本土的產(chǎn)業(yè),如家電、陶瓷、紡織、鋁材等行業(yè),它們一般都在自己的工廠附近自建整棟的辦公樓,地域也比較分散。雖然佛山中小企業(yè)數(shù)量眾多,但大部分企業(yè)對品牌形象的意識普遍不強,并沒有認識到寫字樓對宣傳企業(yè)自身形象的重要意義。此外,出于成本考慮,許多中小企業(yè)也熱衷在租金較低、物管費便宜的住宅里辦公。這些因素都導致了佛山的寫字樓市場在近些年來都沒有太多發(fā)展。

    不少客戶不滿寫字樓現(xiàn)狀

    不過,隨著城市化進程的快速推進,佛山寫字樓市場發(fā)展的長期短板弊端也越發(fā)明顯起來。

    “在佛山想找一個好點的寫字樓確實很難。”佛山首家外資房地產(chǎn)企業(yè)凱德置地在進入佛山時就為找寫字樓辦公費了很大功夫,其公司有關負責人告訴記者,佛山的寫字樓可選擇的不多,往往不是檔次不夠、就是停車位緊張、或交通不方便。不僅是凱德置地,許多外來房地產(chǎn)企業(yè)在進入佛山之初也都曾遭遇過這樣的“尷尬”,一些房企甚至不得不選擇在自己樓盤的售樓部里辦公。

    而據(jù)有關機構的調(diào)查顯示,在佛山寫字樓的客戶中,有70%—80%的受訪客戶對佛山目前的寫字樓狀況不滿意,其中受訪的外來企業(yè)不滿意比例則更高。而不滿意主要集中表現(xiàn)在寫字樓所處的地段不佳,遠離商業(yè)核心或城市中心；產(chǎn)品設計理念落后,缺乏商務氣質(zhì)；硬件配套不完善,停車位嚴重不足、電梯數(shù)量太少、空調(diào)能耗巨大；物業(yè)管理服務質(zhì)量低下等方面。

    有業(yè)內(nèi)人士指出,寫字樓市場的崛起,需要靠進駐的外地企業(yè),寫字樓市場的發(fā)展水平體現(xiàn)的是一個城市與外地交流的數(shù)量和檔次�；蛟S正是這個原因,隨著佛山外來企業(yè)及高端人才的逐步增多,近年來佛山的新建寫字樓項目不斷出現(xiàn),例如卓遠國際商務大廈、嶺南大廈、財富大廈、國際商業(yè)中心等,這些項目定位高端,格局配置較為先進,在一定程度上填補了佛山寫字樓市場的空白。此外,近年來,佛山大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),許多轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)也開始紛紛走進寫字樓里辦公,像佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、夏西國際橡塑城等一些新興商務項目就深受企業(yè)的歡迎。

    “不過,與佛山城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的速度相比,佛山的寫字樓市場發(fā)展水平仍遠遠滯后,寫字樓數(shù)量也還不能滿足市場的需求。”宏城地產(chǎn)策劃部經(jīng)理張翼翔表示,目前佛山的新建寫字樓項目仍比較少,特別是高檔寫字樓貨量稀缺,一直處于供不應求的狀態(tài)。據(jù)他介紹,雖然近年來佛山的寫字樓發(fā)展已有較大改觀,但新建寫字樓的推貨量還是比較少,這兩年來只有佛山環(huán)球國際廣場、佛山國際商業(yè)中心、卓遠國際商務大廈、財富大廈、三水花園酒店商務大廈和天安南海數(shù)碼新城二期天安創(chuàng)新大廈幾個,總體的貨量也不多。

    禪桂城區(qū)寫字樓全搜索

    金海廣場

    金海廣場位于禪城區(qū)季華五路北側,汾江南路東側。項目總建筑面積60595平方米,其中商業(yè)寫字樓面積為45000平方米,地下室建筑面積15822平方米,是一座樓高26層的高級商務綜合大樓。大廈擁有逾400個停車位(3層地下室及大型戶外廣場),外墻采用目前世界上最先進的外墻工藝———LOW-E玻璃構建而成。目前正在建設中。

    佛山環(huán)球國際廣場

    作為一個大型商務地標式項目,佛山環(huán)球國際廣場地處禪城區(qū)城門頭西路,位于佛山中心城區(qū)核心商圈———祖廟商圈內(nèi),是目前佛山地區(qū)的第一高樓,總高約208米,地下3層,地上51層,是一幢集高檔商業(yè)、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合商務建筑。該項目成功引入佛山首家國際酒店管理品牌,整體商業(yè)商務配套系統(tǒng)完善,目前銷售均價達11000元/平方米,每平方租金約60—75元/月左右。

    佛山國際商業(yè)中心

    佛山國際商業(yè)中心毗鄰佛山環(huán)球國際廣場,項目總建筑面積約3.5萬平方米,樓高99.8米,共分為31層(不包括負一層),配有地下停車場和室外停車場。其中,1-3層為商業(yè)裙樓,擬作商業(yè)中心使用,建筑面積約9000平方米；而5-31層為公寓式寫字樓,建筑面積約2萬余平方米。此外,在項目北側預留的備用地上,還將規(guī)劃建設一座樓高31層、建筑面積達5萬多平方米,并配備有400個停車位的大型商住物業(yè)。佛山國際商業(yè)中心還率先在佛山提出了“24小時無時差辦公”理念,為佛山寫字樓市場注入新的商務元素。

    佛山財富大廈

    佛山財富大廈位于禪城區(qū)汾江南路與魁奇路交匯處,地處廣佛地鐵魁奇站出口。項目總建筑面積25000平方米,首層為高達9米的五星級大堂,獨特門廳設計；二層為7.2米,可作中空夾層；標準層為3.6米。產(chǎn)品通風采光效果極佳,實用率達八成以上,采用最先進的空調(diào)制式,每個辦公單元均有獨立空調(diào)供應。此外,大廈還建有4000多平方米的大型地下停車場,地面為圍合式內(nèi)院。

    卓遠國際商務大廈

    卓遠國際商務大廈地處季華五路,是一個超甲級純寫字樓。項目占地27153平方米,總建筑面積36603.9平方米,一共有23層,建有東西兩個廣場,廣場面積達到8500平方米。寫字樓的面積選擇范圍比較大,最大面積為整層1300平方米,最小面積約100平方米。

    天安南海數(shù)碼新城

    天安南海數(shù)碼新城是南海區(qū)首個大規(guī)模、高檔次科技地產(chǎn)項目,位于桂城科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi),占地150畝,總建筑面積達25萬平方米,總投資達10億元。一期項目天佑創(chuàng)富大廈于2008年3月交付使用,引進了100多家企業(yè)；二期天安創(chuàng)新大廈2009年4月份封頂,總建筑面積達7.8萬平方米,2010年3月份投入使用。一、二期開發(fā)建筑面積合計已近15萬平方米,可容納近400家企業(yè)。三期將于今年動工,明年年底投入使用。整個園區(qū)預計于2012前開發(fā)完成,可容納500多家企業(yè)、近萬名白領精英。

    寫字樓或成下一個“金礦”

    今年的5月23日,三水花園酒店商務大廈以4980元/平方米的低價入市,推出了121套商務單位,開盤后不久就銷售過半,當天還吸引了來自廣州、香港、深圳等周邊城市的投資者入場。對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,與目前趨高的住宅價格相比,佛山的寫字樓價格優(yōu)勢明顯,回報率也不錯,有望成為繼住宅、商鋪之后的又一個投資熱點。

    寫字樓價格低于住宅

    前不久,佛山市建設局正式發(fā)布了《2009年第3季度佛山市房地產(chǎn)(住宅部分)交易情況》,數(shù)據(jù)顯示,今年第3季度佛山全市的新建住宅成交面積為239.71萬平方米,比去年同期大幅上升92.05%,成交金額為1494138.19萬元,同比上升113.44%,成交均價則從去年第三季度的5608.50元/平方米上升到今年的6233.11元/平方米。

    近年來,佛山的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進,房價也是節(jié)節(jié)攀升,雖然遭遇了2008年的樓市“寒流”,但進入今年以來,伴隨著新建住宅成交的強勁上揚勢頭,佛山房價也迅速恢復,并一直保持著持續(xù)的上漲。據(jù)調(diào)查,目前,禪桂中心城區(qū)的房價上漲最為有力,區(qū)內(nèi)房價普遍在8000元/平方米以上,不少品牌樓盤的銷售價格已沖上了萬元大關,部分高端洋房產(chǎn)品甚至快趕上廣州水平,售價達到15000元/平方米以上。其他城區(qū)或鎮(zhèn)街的房價上漲也是異常“勇猛”。據(jù)了解,目前,許多鎮(zhèn)街樓盤推出的產(chǎn)品售價均比前期要高出幾百元每平方米,洋房產(chǎn)品的售價已普遍在5000元/平方米的水平之上。

    不過,與住宅價格的高位運行相比,目前佛山的新建寫字樓項目卻大多選擇以較低的價格入市。

    據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,位于嶺南大道與綠景路交界的嶺南大廈均價介于7000—8000元/平方米之間,低于周邊住宅產(chǎn)品的價位水平；而位于三水鬧市區(qū)的三水花園酒店商務大廈推出的可做寫字樓商務單位,僅以4980元/平方米的超低價格入市,目前均價也僅為6000元/平方米左右,比禪桂等中心區(qū)域的住宅還要低；而在桂城,天安創(chuàng)新大廈價格也僅在4000—5000元/平方米之間,與桂城東的住宅房價相差一半左右價格；而位于季華五路的卓遠國際商務大廈,由于地段、硬件和服務出眾,均價在13000元/平方米左右,與禪桂中心城區(qū)部分高端洋房相比基本持平。

    租金回報理想前景廣闊

    不僅在售價方面有優(yōu)勢,佛山寫字樓的租金回報率也比較理想。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,寫字樓的回報率能達到5%就是一個比較理想的水平,而現(xiàn)在禪桂大部分的寫字樓回報率都已經(jīng)超過5%。以寫字樓50年的產(chǎn)權來看,基本上20多年就能回本,還有20多年是凈收益,不少新建寫字樓或成熟寫字樓的投資回報率甚至可以達到8%以上。

    據(jù)了解,目前佛山的寫字樓租金水平差異較大。在寫字樓市場發(fā)展較暢旺的禪桂中心城區(qū)里,禪城中心城區(qū)的寫字樓租金相對較高,平均為每平方米40—60元/月。其中,最貴的是環(huán)球國際廣場,其寫字樓的租金水平達到每平方米60元/月左右,且為毛坯租賃；新興商圈季華路一帶的寫字樓租金水平居中,像經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈的租金大約為每平方米45元/月；老牌商圈祖廟路一帶則相對便宜,如金融廣場、發(fā)展大廈,百花廣場,租金平均在每平方米25—28元/月之間。而目前桂城的寫字樓租金相對要低些,平均價格在每平方米30—40元/月之間。

    雖然租金水平還不高,但寫字樓的前期總投入也不高,回報率高也就成為了投資佛山寫字樓的一大優(yōu)勢。

    此外,不斷暢旺的租賃市場也給投資客帶來穩(wěn)定的客戶資源。據(jù)合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理黃偉強介紹,隨著佛山城市發(fā)展特別是廣佛同城概念的深入,佛山寫字樓的入住率和租賃率也有所增加。佛山寫字樓的租賃率目前比年初大約增加了20%—30%,像佛山環(huán)球國際廣場的大面積寫字樓都已經(jīng)租完,只剩下小面積的公寓用于寫字樓出租,季華路沿線寫字樓的租賃也非�；钴S。而有調(diào)研公司的數(shù)據(jù)顯示,佛山寫字樓目前的出租率較高,有的項目甚至可以達到九成以上。

    “從長遠來看,佛山寫字樓市場有著很好的發(fā)展前景。”佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場調(diào)研部經(jīng)理李華宇表示,隨著廣佛同城化的推進,將會加速廣州服務業(yè)精英人士入主佛山,這將促使佛山的寫字樓市場往更高層次發(fā)展。

    “同時,來自廣州等周邊的投資客也會逐漸增多。”他表示,雖然和廣州10%以上的回報率相比,佛山寫字樓仍存在一定差距,但較低的投入價格以及很好的發(fā)展前景,都會吸引越來越多的投資客入場。“當然,隨著住宅房價的上漲,原先投資住宅的佛山本地客戶也會逐漸向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)移”。