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    近期,一家新加坡投資基金整體收購(gòu)了上海新天地知名項(xiàng)目錦麟天地雅苑面積達(dá)3000余平方米的商鋪,涉資達(dá)4億元;澳洲誕生了過(guò)去18個(gè)月內(nèi)金額最大的商用物業(yè)交易,瑞士AFIAA環(huán)球房地產(chǎn)投資基金,收購(gòu)悉尼甲級(jí)寫字樓「The Atrium」,收購(gòu)價(jià)為1.37億澳元,起首回報(bào)率為7.35%。

    本報(bào)獲得的數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計(jì)到今年年底,2009年全年上海成交的大宗物業(yè)交易（每筆交易金額大于1000萬(wàn)美元）總金額將達(dá)到200億元人民幣,而2008年全年成交金額為180億元,同比增長(zhǎng)20億左右。而在歐洲,10月的交易量高達(dá)16億歐元,其中價(jià)值1-3億歐元的成交數(shù)量大幅提高。

    越來(lái)越多跡象表明,很多國(guó)際資金在臨近年底的時(shí)候開始選擇出手,主要基于對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的較一致判斷,而中國(guó)市場(chǎng)今年亮麗的表現(xiàn)再次成為資金投資的重點(diǎn)考慮對(duì)象。在不少國(guó)際研究機(jī)構(gòu)看來(lái),這是明年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的先兆。

    年底購(gòu)買力爆發(fā)

    在經(jīng)過(guò)半年多的觀察后,國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)終于確認(rèn)了今年中國(guó)豪宅熱賣背后強(qiáng)大的購(gòu)買力,不少海外物業(yè)開始出手,希望在中國(guó)市場(chǎng)龐大的購(gòu)買力中分得一杯羹。

    “中國(guó)及亞洲豪宅市場(chǎng)的熱銷,成為此次推薦重點(diǎn)選擇亞洲資本活躍城市的重要因素。”千年合伙人公司董事總經(jīng)理鮑默特近日在上海推出了旗下一個(gè)名為“千年塔”的豪宅物業(yè),希望借中國(guó)豪宅的購(gòu)買力,打開這個(gè)位于美國(guó)舊金山豪華公寓的銷路。該項(xiàng)目已有23套公寓售予新加坡人及移居新加坡的外籍人,而千年合伙人公司希望在亞洲總共賣出100套,中國(guó)則是其重要市場(chǎng)。

    DTZ戴德梁行投資部中國(guó)區(qū)聯(lián)席主管葉建成告訴本報(bào),金融危機(jī)的影響使今年初上海大宗交易市場(chǎng)非常平淡,從第二季度開始成交逐漸活躍,僅下半年完成大宗物業(yè)交易就超過(guò)2008年全年的總額。這也顯示房地產(chǎn)投資市場(chǎng)受到金融危機(jī)的影響正在逐漸消退。“千年塔”等海外物業(yè)來(lái)華推介現(xiàn)象的出現(xiàn),進(jìn)一步證實(shí)國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中國(guó)投資恢復(fù)的充分肯定。

    葉建成指出,不少投資者正密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。例如近期上海大寧國(guó)際的四幢寫字樓就被中銀香港整體收購(gòu);有神秘買家花費(fèi)近6億元買下了上海浦東保利廣場(chǎng)一幢寫字樓,均價(jià)高達(dá)約9萬(wàn)元/平方米。預(yù)計(jì)上海這波投資高潮或?qū)⒀永m(xù)到明年一季度。

    值得注意的是,在本年大額投資交易的買入方中,國(guó)內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國(guó)外資金,無(wú)論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。

    一位參與大宗物業(yè)交易一線服務(wù)的國(guó)際代理行人士告訴本報(bào),目前一旦有項(xiàng)目要出售,就有很多資金追逐,市場(chǎng)上能夠給投資者較好回報(bào)的優(yōu)質(zhì)待售物業(yè)還不多。未來(lái)大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一線城市,二三線城市反倒有更多機(jī)會(huì),物業(yè)增值空間也更大。

    全球房地產(chǎn)復(fù)蘇啟動(dòng)？

    物業(yè)的租賃表現(xiàn),往往成為投資市場(chǎng)的重要參考依據(jù)和交易活躍度的衡量指標(biāo)。

    “上海不少物業(yè)今年在經(jīng)營(yíng)上進(jìn)行了重點(diǎn)投入和提升。例如淮海路東段改造至今總投入不低于5億元。”華夏柏欣（北京）經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司聯(lián)席董事總經(jīng)理伍步昂向本報(bào)記者透露,目前,淮海路東段現(xiàn)在首層店面一鋪難求,其中商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整最大的無(wú)限度廣場(chǎng)總出租率也已超過(guò)80%。

    仲量聯(lián)行最新專題報(bào)告預(yù)測(cè),2010年,全球房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇將拉開序幕,直至2011年,全球房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)普遍增長(zhǎng)。該報(bào)告指出,倫敦、紐約、東京、莫斯科等物業(yè)價(jià)格超跌的城市將率先復(fù)蘇。亞洲和歐洲的部分城市物業(yè)價(jià)格和成交量正在觸底反彈。“亞洲大部分國(guó)家和歐洲的部分國(guó)家物業(yè)租賃市場(chǎng)將在明年上半年觸底反彈,而美國(guó)市場(chǎng)觸底則要等到2010年末。”

    不過(guò),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先復(fù)蘇已經(jīng)得到確認(rèn),而隨著中國(guó)本土投資者的不斷壯大并逐步占領(lǐng)傳統(tǒng)物業(yè)交易市場(chǎng)主體地位,國(guó)際大型資金對(duì)中國(guó)的投資正在經(jīng)歷投資模式的升級(jí)。

    據(jù)了解,黑石和陸家嘴集團(tuán)在上海建立的首只人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”,歐洲金融機(jī)構(gòu)里昂證券與國(guó)盛集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金,都屬此類合作模式。葉建成透露,未來(lái)這類人民幣基金募集完成后將可能有兩種投資渠道:一是直接收購(gòu)物業(yè),二是入股具有潛力的房地產(chǎn)公司。根據(jù)資金來(lái)源和基金類型不同,其投資回報(bào)率要求一般在15%-20%之間。