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    當2009年12月拉開序幕的時候，它也在同時宣告著2009年的即將終結(jié)。對房地產(chǎn)業(yè)來說，這無疑是跌蕩起伏的一年，無數(shù)的業(yè)界專家說到杭州的2009，都不約而同地說：“這一年必將載入史冊�！睆氖窡o前例的冰凍期到史無前例地火爆期，從一致的看空到看不到頭的漲勢……2009年，樓市帶給人們的，除了驚訝，還是驚訝。

    也正因為這樣的一種驚訝，《杭州日報》作為一份以權(quán)威、專業(yè)著稱的黨報，選擇用近一個月、整整四周的時間來回顧、總結(jié)即將過去的2009杭州樓市。市場百態(tài)、業(yè)界變遷、產(chǎn)品演繹、房企風(fēng)云……敬請關(guān)注：《杭州日報》房產(chǎn)新聞連續(xù)報道：盤點2009。

    龍湖來了。12月初，龍湖地產(chǎn)在下沙金沙湖板塊一舉拿下四幅土地。或許，這一事件本身就足以成為2009年杭州樓市的一種總結(jié)方式。杭州樓市的土地出讓、行情走勢、板塊價值、產(chǎn)品更新甚至行業(yè)生態(tài)等等，在龍湖來到杭州的那一刻，擁有了一個極其美妙的年度結(jié)尾。

    一滴水可以照見太陽。我們選擇了龍湖這滴水，去觀照杭州樓市的太陽，去盤點2009年杭州樓市的氣候變化。

    “全國老大爭奪戰(zhàn)”杭州再升級

    龍湖是一家總部設(shè)在重慶的房地產(chǎn)企業(yè)，杭州是龍湖在中國進入的第9個城市。相比之下，綠城、萬科所進入的城市已經(jīng)達到30個左右。當然，這并不影響綠城老板宋衛(wèi)平對龍湖的推崇。在龍湖進入杭州的20多天前，宋衛(wèi)平再一次公開表達了他對龍湖的好感：“龍湖是綠城唯一的競爭對手，我看過龍湖在重慶的項目之后，讓綠城的高管坐飛機去重慶看項目，光是飛機票就花了60多萬元。”

    在給龍湖好評的同時，宋衛(wèi)平毫不客氣地給了萬科一系列毫無歧義的差評：“我想從小在綠城項目中住過的人，長大后肯定是不會買萬科房子住的�！�

    今年前10個月，綠城集團銷售額就超過了400億元，在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二，僅次于地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科。宋衛(wèi)平堅信，在三五年時間內(nèi)綠城的銷售額將突破1000億元大關(guān)，從而超越競爭對手，成為行業(yè)第一。

    面對綠城的“叫板”，萬科集團總經(jīng)理郁亮做出了這樣回應(yīng)：“兔子跑到前面也會驕傲嘛，看不到烏龜在后面跑上來了，所以我們現(xiàn)在也行動起來了。萬科在過去三年時間里做了大量的準備工作，從管理到能源，經(jīng)過三年調(diào)整，相信要追上我們也不太容易吧。當然，總要允許別人有自己的理想，能夠表達自己的，要寬容別人對我們的批評、建議和教誨，所以我們都已經(jīng)學(xué)會很坦然面對這些問題了，所以說誰愿意把老大拿走，我很愿意把它交出來給他們，因為做老大其實并不容易�！�

    很明顯，郁亮把綠城比喻成了“烏龜”。但是在漢語言強大的寓意系統(tǒng)中，“烏龜”不僅具有“笨拙”的寓意，而且還擁有“長壽”的寓意。就在郁亮逞口舌之快后沒幾天，龍湖也進入了杭州——“綠城唯一的競爭對手”終于來到了綠城的誕生地和大本營。不知道萬科的郁亮是不是已經(jīng)意識到，對于萬科來說，杭州不再只是上海區(qū)域下轄的一個城市，它將成為萬科與綠城“決戰(zhàn)”未來中國房地產(chǎn)的橋頭堡？

    在改善型需求逐漸成為主流的背景下，如果說中國房地產(chǎn)過去的15年是萬科的天下，未來的15年很可能是綠城和龍湖的天下。而綠城與龍湖在杭州的正面過招，無疑將是下一階段杭州乃至全國房地產(chǎn)開發(fā)進程中最為精彩的一筆。

    “龍湖是女同胞辦的企業(yè)，我們一定不能讓她超過！”宋衛(wèi)平在泄露他的大男子主義傾向時，臉上帶著明顯的笑意。在他縱論萬科和龍湖的時候，人們將更加清晰地意識到，杭州已經(jīng)不再是一個相對獨立的區(qū)域市場，它正在融入整個中國的房地產(chǎn)市場之中——資源配置更為便捷、流動性更強的全國統(tǒng)一市場正在形成。杭州樓市的走勢將和整個中國樓市的走勢息息相關(guān)。因此，在觀測杭州的地產(chǎn)問題時，更需要整個中國的視角。

    誰在乎房產(chǎn)品的審美價值

    每一次對杭州樓市的總結(jié)，最受關(guān)注的無疑是行情走勢了。杭州房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮肇始于1998年。那一年，國務(wù)院宣布“開始全面停止實物分房”政策，個人購房需求的閘門從此被打開。

    1998年開始的火爆行情，一直要持續(xù)到2003年“非典”的到來，才暫時停下了狂飆突進的步伐。

    2003年上半年，突然襲來的“非典”取消了人們的許多日�；顒�。各行各業(yè)都在“非典”肆虐的時期陷入冰封期，房地產(chǎn)也不例外。人們暫時停止了看房計劃，取消了購房決策，原定于5月份舉辦的浙江省第十屆房地產(chǎn)博覽會，也因“非典”而延期。但是，等到“非典”一結(jié)束，壓抑了近半年的杭州樓市開始吹響了“井噴”的號角。人們只好又開始用“扶搖直上”或“高歌猛進”等極具速度性的詞語來形容“井噴”的房價。

    當然，飆漲又招來了“痛打”。2004年初，央行把購房貸款的首付比例從最低兩成上調(diào)到了三成。與此同時，出于抑制炒房的目的，杭州市從2004年1月1日起開始對二手房出售收益征收20%的個人所得稅。“井噴”了半年的杭州樓市，再一次陷入了濃厚的觀望氛圍之中。

    打“疼”了以后照例還是得摸一下。2004年9月份，20%個稅政策又在一片質(zhì)疑聲中隱身，由必須征收改為“主動申報”。也就在這個時候，購房者開始流露出了“摒不牢”的情緒，房價又開始了井噴性的反彈。

    在2005年以前，杭州還是一個相對獨立的區(qū)域市場，雖然它在很大程度上受制于國家政策的變化，但它的行情走勢還是相對獨立的。但是從2005年開始，萬科帶領(lǐng)國內(nèi)其他地產(chǎn)大鱷相繼進入了杭州市場，同時國務(wù)院又分別2005年和2006年連續(xù)出臺了“國八條”和“國六條”等宏觀調(diào)控政策。杭州樓市因此進入了長達2年之久的盤整期，成為了1998年以來最為理性的一個階段。

    2007年5月，“漏夜排隊搶房”重現(xiàn)城西樓盤濱江·萬家花城。一路飆至6000點的火爆股市行情，使杭州和全國其他大中城市一樣開始了更新一輪的瘋狂“井噴”。

    央行多達7次的加息和“二套房貸款利率上浮10%”政策，再加上股市的暴跌，終于拖住了杭州樓市狂飆突進的腳步。2008年9月，萬科的猛烈降價成為導(dǎo)火索，杭州樓市迎來了前所未有的下滑時刻——降價潮此起彼伏，一部分開發(fā)商已經(jīng)接近了崩盤的邊緣。

    美國引發(fā)的金融危機終于波及了全世界。2009年，中國開始實現(xiàn)寬松的貨幣政策。由于投資渠道單一，大量的信貸資金再度流向了房地產(chǎn)，開發(fā)商終于死里逃生。在2009年春節(jié)之后，杭州樓市的成交量不斷放大，持續(xù)下滑的房價可以企穩(wěn)。隨著一批“地王”的誕生，原有的地價體系被完全刷新，樓市又開始了最新一輪的更瘋狂的“井噴”。

    每一次壓抑，都帶來了更為強勁的反彈。在過去十年中，杭州樓市差不多經(jīng)歷了6輪的爆發(fā)式井噴。這樣的行情運行規(guī)律，不知道還會不會在未來幾年持續(xù)不息？

    在盤點2009年杭州樓市的行情走勢時，是無法忽略十年以來的行情歷史的�；蛘哒f，2009年的行情走勢，是過去十年6輪井噴的又一次路演。

    當然，龍湖的到來，并不能預(yù)示杭州房價的漲跌。但是它的到來無疑將豐富杭州購房者對房產(chǎn)品的認知。在萬科的品牌價值尚未完全落地的時候，在綠城一如既往地展示品質(zhì)觀感的時候，龍湖或許將給杭州帶來品牌與品質(zhì)之外的關(guān)鍵要素——房產(chǎn)品的人性化與審美價值。

    繼續(xù)探索“理性的極限”

    12月3日，龍湖地產(chǎn)以35.7億元一舉拿下下沙金沙湖板塊的四幅土地，面積共計266畝，可以連成一片進行開發(fā)，規(guī)劃建筑面積約58萬平方米，規(guī)劃建筑面積約58萬平方米，這個體量大約相當1.5個萬家花城。

    在競買過程中，龍湖地產(chǎn)并沒有采用杭州本地大佬慣用的跳空加價法，而是一點一點不慌不忙地加價，以至于不少“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)同行忍不住感慨道：“每次都加個1000萬，太沒面子了。”

    最終，四幅土地最終分別以7243元/平方米（住宅用地）、5423元/平方米（住宅用地+商業(yè)金融業(yè)用地）、8008元/平方米（住宅用地）和4381元/平方米（商業(yè)金融業(yè)用地）的樓面價成交。這組價格本身就是2009年杭州土地出讓價格的最好映照——在捍衛(wèi)合理價值的基礎(chǔ)上，小心翼翼探索“理性的極限”（如果說7243元/平方米可以稱為“合理”，那么8008元/平方米則是“理性的極限”）。

    對于首度進入杭州的龍湖來說，它正在試圖踩準杭州樓市的土地價值規(guī)律，并因此成為了杭州土地市場的一個重要贏家。當然，要說2009年杭州土地市場最大的贏家，必屬綠城無疑。綠城在杭州市中心炮制的一系列“地王”事件，使它牢牢控制了杭州市中心宅地的開發(fā)話語權(quán)。目前，綠城手上握著原喜得寶地塊、原新華造紙廠地塊、原東南化工廠（與賽麗合作）、原杭州汽車發(fā)動機廠地塊（與濱江合作）以及南星橋糧庫地塊、娑婆橋地塊（均與西子合作）等，綠城已經(jīng)在土地資源極度稀缺的杭州市中心，掌握了至少6幅不同規(guī)模的土地。

    但是，綠城并不滿足于此。它與西子集團（電梯行業(yè)的巨頭）聯(lián)手，把杭州城北的半山板塊也推向了“萬元地”方陣；同時，它和濱江區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來幾年間每年將在濱江區(qū)投資建設(shè)開發(fā)20萬平方米以上的房產(chǎn)項目，這將是綠城首度進入濱江區(qū)；9月下旬，綠城更是破天荒地殺到了下沙，與保利地產(chǎn)爭奪下沙地塊，雖然最后沒有得手，但已經(jīng)在城東新城、九堡以及臨平站穩(wěn)腳跟的綠城，遲早是要進入下沙的。再加上杭州城西原本就是綠城的開發(fā)重鎮(zhèn)，如今綠城的開發(fā)版圖已經(jīng)就要覆蓋整個杭州了。

    實際上，綠城所要“壟斷”的不僅僅只是總部所在的杭州，而是整個中國的房地產(chǎn)市場。土耳其作家奧爾罕·帕慕克在2008年歐洲杯開幕前接受德國《明鏡》周刊的專訪說：“前葡萄牙獨裁者薩拉查利用足球作為統(tǒng)治國家的工具。足球成為他提供給大眾的鴉片，以維持國家的平靜�！焙推咸蜒赖淖闱蛞粯�，高品質(zhì)的房產(chǎn)正在成為綠城提供給中國房地產(chǎn)市場的“鴉片”，以維持整個房地產(chǎn)行業(yè)的“平靜”。綠城正在不斷顯示作為中國房地產(chǎn)行業(yè)“統(tǒng)治者”的氣勢——同時它也是一個“理性的極限”的積極探索者。