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高單價、高總價，杭州樓市年檢“雙高”

　　去年12月以來，中央一周三次警告高房價，有關調控房地產(chǎn)的政策頻頻發(fā)出。2009年12月9日，國家發(fā)改委主任張平在全國發(fā)展與改革工作會上表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。在中央經(jīng)濟工作會議相關房地產(chǎn)表述基礎上，發(fā)改委明確要求“抑制投機性需求”，且將“中低價位房”和“限價商品房”作為增加住房供給的方向。

　　一個無可回避的事實是，2010年，杭州進入高單價、高總價“雙高”時代。據(jù)漢嘉地產(chǎn)顧問統(tǒng)計：2009年主城區(qū)（不包括蕭山、余杭）總的住宅樓盤共計275個，其中成交單價萬元以上的樓盤為158個；成交單價2萬元以上的樓盤為59個；套房源總價千萬元以上的樓盤為8個；套房源總價五百萬元以上為21個。

　　如何增加中小戶型、中低價位的普通商品房供應，是一個擺在人們面前繞不開的命題。本期浙江日報特別邀請浙江省房地產(chǎn)界三位專家，請他們談談各自的感受與建議。

　　記者：此前，國家為了增加中小戶型的供應量，出臺過“90/70”政策。就你所知，目前杭州如何執(zhí)行這項政策？開發(fā)商如何落實這項政策？如何進一步運用“90/70”政策？

　　湯海孺：國家推出“90/70”政策是從我國城市用地緊缺的現(xiàn)實出發(fā)，也參照了日本、德國等發(fā)達國家的戶均建筑面積而提出的。這項政策推出之前，房產(chǎn)商熱衷建造大戶型，導致杭州中小戶型不足。這項政策雖然頻受開發(fā)商責難，但是推出后卻受到了首次置業(yè)的工薪階層的歡迎。“90/70”政策推出三年來，杭州市場已經(jīng)積累了一些改善型需求。據(jù)我所知，因受制于“90/70”政策，一些開發(fā)商通過變相修改結構，以贈送陽臺面積、增大挑高變雙層結構、兩套房打通連售等方式頻打“擦邊球”。這種現(xiàn)象值得關注。

　　賈生華：執(zhí)行“90/70”政策，關鍵還是要調節(jié)市場的供求關系。如果供不應求，價格不斷上漲，限制套型面積的政策就會與市場沖突。為了變通，還需要很大的成本。

　　梅杰：這項政策在樓市危機的時候曾經(jīng)放松過，但到目前為止還是比較有成效的，目前杭州整體的成交結構中90平方米以下已經(jīng)占到了主流的位置。所以可以說大部分開發(fā)商對這條政策貫徹的還是比較好的，不然的話目前市場的小戶型產(chǎn)品比例不會這么高。當然市場上也出現(xiàn)了一部分拼接戶型，這就是當一個項目碰到政策限制與其市場定位發(fā)生矛盾的時候，開發(fā)商的一個折衷的做法。其實“90/70”這個政策也不應該一刀切，尤其是一些特殊的地塊，還是應該留一些市場按照自身規(guī)律選擇的權利。

　　記者：去年杭州房價不斷飚升，當下大戶型住宅絡繹入市，一套房子動輒五六百萬元、上千萬元，杭州各大板塊高單價、高總價“雙高”商品房不斷涌現(xiàn)。請談談你的具體感受?

　　湯海孺：2009年樓市真是一個瘋狂的樓市。2008年樓市幾乎撐不住了，在杭州市出臺“二十四條”新政全力救市，國家出臺適度寬松的貨幣政策，投放4萬億元刺激經(jīng)濟復蘇的拉動下，稍跌便止，然后就直沖云霄。最讓人看不懂的是五六百萬元、上千萬元的房子也是一搶而空。去年上半年錢江房產(chǎn)彩虹豪庭2.5萬元的單價、250平方米一套總價就要625萬元，居然非常搶手；去年下半年市中心某公館3.2萬元的單價、310平方米一套、總價千萬元的躍層預約也一搶而空；而綠城西溪誠園3萬元的單價，更是引來長長的拿號隊伍。讓人疑惑的是，房子越貴越俏，真不知買房的人，那錢是從哪里來的，怎么就那么有錢？

　　賈生華：可以說杭州是進入了高房價時代。無論從單價還是總價來看，相對于家庭收入水平和城市發(fā)展水平，房價水平都達到了很高的水平。

　　梅杰：從我們跟蹤統(tǒng)計分析來看，2009年杭州房價上漲速度驚人，各個板塊基本上都達到了歷史最高水平。

　　記者：目前地產(chǎn)界對于什么是豪宅尚未達成共識，但不管如何，與以前相比，“雙高”之下，今年杭州樓市已經(jīng)顯現(xiàn)出明顯的豪宅化傾向，你認為具體原因是什么？

　　湯海孺：一是杭州近年經(jīng)濟增長較快，一批公司上市造就了許多千萬富翁，浙江各地的富豪對杭州人居環(huán)境一直情有獨鐘；同時，隨著收入的增加，一些改善型住房的需求也開始釋放，所以，杭州確有一定的豪宅市場需求。二是這幾年杭州地價飛漲，那幾個“地王”如不建豪宅，就不能實現(xiàn)利潤的快速增長。三是豪宅對象是有錢階層，他們不像工薪階層那樣對價格很敏感，所以建豪宅比建普通住宅利潤更高，這也刺激了開發(fā)商。四是豪宅具有稀缺性，特別是別墅、排屋，物以稀為貴，所以漲得比普通住宅快，不少人還把它作為抵抗通貨膨脹、兼具投資的工具。

　　賈生華：我認為主要是由于投資性購房比例隨著房價上漲在不斷提高造成的。浙江省民間經(jīng)濟力量強大，其他投資渠道不暢，杭州居住環(huán)境較好，因此巨大的投資力量紛紛聚集到了杭州。

　　梅杰：如果要嚴格定義豪宅，杭州樓市沒有整體的豪宅化傾向，只是2010年的豪宅供應相對比較集中。但豪宅化傾向這個詞還是具有群眾基礎和溝通力的，可以說它比較形象地概括了2009年房價上漲的幅度。正因為多數(shù)樓盤都迅速提升到了當年豪宅的價格水平，使得人們一下子難以接受，才會有這個豪宅化傾向的感覺。

　　2010年杭州豪宅供應比較集中，一方面隨著城市建設的不斷推進和城市化的發(fā)展，很多原本不具備豪宅開發(fā)條件的板塊逐步具備了這樣的條件，因為豪宅從地段上看要么占有絕版的自然資源要么占有稀缺的城市資源；杭州市中心版圖的擴張以及可開發(fā)用地的稀缺，使得一些地塊具備了稀缺的城市資源，交通和配套的改善，又使一些自然環(huán)境好的區(qū)域具備了可居住性。另一方面杭州、浙江乃至長三角的高端消費能力是豪宅的市場基礎，這一點已經(jīng)被早期的豪宅產(chǎn)品所證實，而且這個市場目前看來還一直供不應求。再者，市場的細分已經(jīng)成為了開發(fā)商進行樓盤定位時的主動行為，這也是豪宅出現(xiàn)的一個必要條件。還有就是近來土地市場“地王”和高價地塊頻出，高地價還要獲得較高利潤的話，這些項目也似乎不得不定位往豪宅的方向。到目前為止，2007年出讓的一些“地王”由于交地遲緩等因素，產(chǎn)品還未上市，這些項目可能有不少要在2010年推出。

　　2010年杭州七區(qū)（不包括蕭山）住宅房源供應約63600套，比2009年多3600多套。

　　記者：2010年，此前兩年高價出讓的一些地塊進入市場，杭州樓市“雙高”化特點更加明顯。落實中央增加中低價位、中小戶型房源政策，杭州還可以做些什么？

　　湯海孺：豪宅的對象畢竟是少數(shù)人，市場上豪宅供大于求，開發(fā)商自然會相機應對，不需政府去操心。但是值得憂慮的是，由于豪宅的火爆，進一步拉動了周邊地價的提升，連丁橋的房價每平方米都達到1.2萬元，80平方米的住宅也要上百萬元，讓低價商品房幾乎成為空談。要落實中央增加中低價位、中小戶型房源的政策，政府就要痛下決心，從今年大豐收的土地出讓金拿出部分來大力增加經(jīng)濟適用房、廉租房、人才保障性住房等建設，并適當擴大覆蓋范圍。

　　賈生華：要進一步加大土地市場的供給，加強對開發(fā)項目的監(jiān)控和管理，增加有效供給。同時，應該加快網(wǎng)絡化大都市的交通體系建設，加大郊區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)建設速度和力度，使居住區(qū)有效向外擴展，化解主城區(qū)高房價壓力。對于投資性購房，應該落實國家調控政策加以抑制。

　　梅杰：政府在土地出讓的源頭，要均衡供地結構，不能光有高價地優(yōu)質地，也要有相對價位較低的土地；不僅有成熟地段，還要有些還不是十分成熟的地段；只有供地結構均衡，產(chǎn)品結構才會均衡。

　　另一方面要加大交通設施和配套的建設，使得一些目前看來較遠的低價區(qū)域能較快具有可居住性。

　　再者就是加快住房保障體系的建設，或適當推出“雙限地塊”，使得政府與開發(fā)商之間形成更清晰的分工。

　　開發(fā)商應該立足更精細的市場細分來定位產(chǎn)品。隨著低價日益高漲，高單價低總價的小戶型產(chǎn)品也會受到市場的青睞。

　　■ 2010年杭州七區(qū)（不包括蕭山）預計將會有700㎡平方米左右新房上市，若以110㎡/戶的套均面積計算，預計上市總套數(shù)為63600多套；

　　■ 上市房源板塊細分，副城、近郊板塊將會是主力供應，市中心和近中心區(qū)域上市比較有限；

　　■ 房源上市時間來看，上半年供應略小于下半年，其中上半年上市量約為320萬㎡（29000多套）。