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    昨日，杭州29條房產(chǎn)新政和國(guó)務(wù)院辦公廳要求提高二套住房首付比例的通知相繼出臺(tái)，成為攪動(dòng)杭州樓市的“洪流”。昨日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，包括中介、開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)在內(nèi)的諸多業(yè)內(nèi)人士，對(duì)杭州樓市的走向產(chǎn)生分歧，樓市的調(diào)整信號(hào)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　銀行

　　二套房貸首付均為四成

　　記者就二套房貸問(wèn)題向杭州的各家銀行進(jìn)行了咨詢(xún)，據(jù)悉，目前各大商業(yè)銀行二套房首付均為四成，未收到銀監(jiān)會(huì)提高首付成數(shù)的其他通知。各家銀行的新聞發(fā)言人都表示,目前仍然嚴(yán)格按照二套房貸利率上浮10%、首付四成的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　某國(guó)有銀行浙江省分行的業(yè)務(wù)人士告訴記者，當(dāng)前“二套房貸普遍執(zhí)行首付4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且對(duì)于還款能力評(píng)估更加嚴(yán)格，審批非常謹(jǐn)慎。同時(shí)，對(duì)于三套房、四套房的購(gòu)房者會(huì)相應(yīng)提高首付成數(shù)，達(dá)到5成�！痹撊耸勘硎�，這樣做一方面是控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是給投資客設(shè)置門(mén)檻。

　　這意味著，房屋投資者入手一套價(jià)值200萬(wàn)的第三套房，將被銀行要求首付100萬(wàn)才肯批準(zhǔn)貸款，購(gòu)房者需要額外提前多支付20萬(wàn)，這對(duì)很多投資者來(lái)說(shuō)，還是有一定壓力。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打壓投機(jī)行為以及保民生等多方面考慮，監(jiān)管部門(mén)對(duì)于二套房貸的政策肯定會(huì)趨緊。

　　中介

　　投資客的買(mǎi)入熱情減弱

　　二套房貸的調(diào)整也影響到了二手房市場(chǎng)。記者與裕興不動(dòng)產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，中介方面表示，其實(shí)，從去年年底以來(lái)，二套(含)以上房貸已經(jīng)明顯趨緊了，年底時(shí)，部分銀行甚至終止了二套房貸，新年以來(lái)雖然銀行紛紛恢復(fù)了二套(含)以上房貸規(guī)模，但是審批要求仍然非常嚴(yán)格。中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，銀行二套房貸政策會(huì)降低杭州投資客的買(mǎi)入熱情。

　　“比如首付會(huì)要求比四成偏高一點(diǎn)，達(dá)到45%，企業(yè)高管、律師、大學(xué)老師這些收入較高且穩(wěn)定的群體更容易貸款�！痹Ｅd不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁鄭瑛表示，從去年10月份開(kāi)始，一些三套房、四套房的房屋貸款基本上被要求首付達(dá)到5成，如果達(dá)不到，銀行就不給審批貸款。

　　根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的反饋，中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有銀行，以及交通銀行、招商銀行等大型商業(yè)銀行。目前二套房首付普遍為4成，銀行根據(jù)房產(chǎn)品價(jià)值、貸款人信用靈活進(jìn)行是否小幅提高首付的決定，同時(shí)，二套以上的房貸首付均已要求達(dá)到5成。

　　開(kāi)發(fā)商

　　小型房企將受現(xiàn)金流牽制

　　賽麗控股集團(tuán)董事長(zhǎng)夏賽麗表示，杭州房產(chǎn)新政的出臺(tái)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大的影響。首先開(kāi)發(fā)商對(duì)杭州這個(gè)城市抱有很大的信心，表現(xiàn)在城市特有的品質(zhì)、品味、地理位置、經(jīng)濟(jì)輻射力等絕佳的優(yōu)勢(shì)，再配合地鐵、輕軌的逐步覆蓋。

　　其次，新政中沒(méi)有涉及土地方面的優(yōu)惠是意料之中的事，畢竟國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)過(guò)政策。儲(chǔ)備土地取決于一個(gè)公司的品牌以及開(kāi)發(fā)能力，個(gè)別小型公司也許會(huì)遇到現(xiàn)金流受到牽制的問(wèn)題，從而只能放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。而對(duì)于大型、具備雄厚開(kāi)發(fā)能力的品牌公司來(lái)說(shuō)，只要一步一個(gè)腳印，控制好開(kāi)發(fā)節(jié)奏，甚至把開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)依次提前，形成一種良性循環(huán)。

　　金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉認(rèn)為，政府出臺(tái)新的房產(chǎn)政策還是以平穩(wěn)市場(chǎng)交易為目的。首先第一條，政策旨在加強(qiáng)政府自身的供應(yīng)力度，這一點(diǎn)體現(xiàn)在進(jìn)一步加大保障型住宅的力度和規(guī)模上。其次，無(wú)論是1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼、依舊延續(xù)購(gòu)房入戶(hù)政策、繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行的公積金政策還是支持房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展等等，都明確表達(dá)了政府穩(wěn)定市場(chǎng)，抑制樓市大起大落的決心。第三，新政對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，比如說(shuō)產(chǎn)品品質(zhì)方面，但是總的來(lái)說(shuō)這個(gè)政策的出臺(tái)還是比較平穩(wěn)的，并沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)太大的影響。

　　吳忠泉說(shuō)，新政出臺(tái)意味著土地款首付10%的政策取消，這提高了購(gòu)買(mǎi)土地的門(mén)檻，類(lèi)似于去年這種瘋狂抬高地價(jià)的行為將會(huì)有所遏制。這一點(diǎn)也提醒開(kāi)發(fā)商，進(jìn)入土地市場(chǎng)還是要從自身的支付能力出發(fā)，謹(jǐn)慎選擇適合開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地以及明確拿地方向。

　　機(jī)構(gòu)

　　可能激發(fā)出一部分剛性需求

　　合創(chuàng)行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝說(shuō)，“在我看來(lái)，這次的新政首先并非一個(gè)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，僅是對(duì)中央近期出臺(tái)的一些導(dǎo)向性政策的跟進(jìn)與配合，這樣的新政出現(xiàn)當(dāng)屬必然。對(duì)杭州市場(chǎng)而言，此次新政尤其是對(duì)于自住型和改善型住房消費(fèi)的支持，很可能會(huì)激發(fā)出一部分剛性需求，而能否從真正意義上抑制投資性需求暫不好說(shuō)。”

　　畢明輝認(rèn)為，就目前國(guó)家出臺(tái)的一些政策而言，對(duì)投資這一部分人群的抑制效果還得看中央上層的動(dòng)作。國(guó)家政策導(dǎo)向只是一個(gè)信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)以及購(gòu)房者而言，都會(huì)造成一定程度的猶豫。而最終效果，關(guān)鍵還是取決于國(guó)家的實(shí)質(zhì)性政策如貨幣政策的出臺(tái)。

　　投資客

　　房產(chǎn)投機(jī)行為將被遏制

　　資深房產(chǎn)投資者“大老哥”認(rèn)為，本次杭州出臺(tái)的新政策，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)140平方米以下的普通住房的投資客，影響其實(shí)并不大。因?yàn)檫@部分人仍可以享受房款總額補(bǔ)貼1.3%的優(yōu)惠。

　　不過(guò)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型投資的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是一手房還是二手房，都不劃算。如果是購(gòu)買(mǎi)140平方米以上的一手房，不僅沒(méi)有1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼，還有契稅、印花稅等要繳納；如果是購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型二手房，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“二手房營(yíng)業(yè)稅2改5”的政策已經(jīng)于今年元旦開(kāi)始實(shí)行，所以稅費(fèi)方面也是一筆很大的開(kāi)銷(xiāo)。

　　“大老哥”認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，這次杭州出臺(tái)的政策是支持自住型和改善型住房消費(fèi)的，會(huì)在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為。