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    潘石屹說(shuō)，2009年是極不尋常的一年。

    原本希望在2008年金融危機(jī)助推之下輕松“抄底”的潘石屹，在2009年政府大力救市之后，很失落了一把，但現(xiàn)在看來(lái)，他并沒有放松對(duì)現(xiàn)金的掌控，仍在苦練熊市“防御術(shù)”。

    3月11日，SOHO中國(guó)公布2009年銷售金額136.8億元，同比上升77%；收購(gòu)成本106億元，同比上升65%，凈利潤(rùn)33億元，同比上升727%。

    潘石屹說(shuō)，在去年大量資金流向土地市場(chǎng)，地王頻出的時(shí)候，他沒有囤地——或買地未遂，或刻意為之。總之，他選擇了在交投活躍的時(shí)機(jī)，賣房子快速套現(xiàn)。

    他的妻子、SOHO中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁張欣說(shuō)，“作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，我們總能保持較高的利潤(rùn)率。2009年毛利率超過(guò)50%，凈利率達(dá)23%。”到去年底，SOHO中國(guó)現(xiàn)金余額達(dá)105億元，相當(dāng)于每股現(xiàn)金2.3港元。目前，其現(xiàn)金水平達(dá)120億元。

    她向本報(bào)記者表示，正是由于SOHO中國(guó)有很強(qiáng)的凈現(xiàn)金流，因而可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不太景氣的情況下，較其競(jìng)爭(zhēng)者要支撐得更久，換句話說(shuō)，現(xiàn)金充裕讓其防御性非常強(qiáng)。

    商業(yè)地產(chǎn)方向不變

    市場(chǎng)對(duì)于SOHO中國(guó)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)于集中，以及其快速套現(xiàn)的盈利模式尚存質(zhì)疑，但潘石屹對(duì)本報(bào)記者表示，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向不會(huì)改變。”其中很大原因是，商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力比商品房要高。

    他向記者分析，“在房地產(chǎn)過(guò)剩的地區(qū)，特別是北京上海，我們看到價(jià)格很高的住宅。但這些住宅租出去的回報(bào)率只有1%。也就是說(shuō)，投資住宅收回成本，需要一百年的時(shí)間。而商業(yè)地產(chǎn)，商鋪的租金回報(bào)率也比前幾年降了很多，前幾年都是百分之十幾，最高的有百分之二十幾，現(xiàn)在都只有4%-6%的水平。但仍比1%高，而且要高好幾倍。”

    他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是否有好收益主要看地段。“所以，我們一定要進(jìn)到大型商業(yè)城市，像北京、上海�；蛘呤呛苡袧摿Φ牡囟危�比如交通樞紐中點(diǎn)的地段。”

    去年8月，SOHO中國(guó)以每平米34000元的價(jià)格從摩根士丹利手里收購(gòu)了東海廣場(chǎng)，迄今完成了33%的銷售，售價(jià)每平米60000元。90%的客戶來(lái)自浙江、上海、江蘇，其中，50%來(lái)自浙江。

    “2010年，上海將會(huì)成為公司的主要發(fā)展市場(chǎng)。”潘石屹表示。他認(rèn)為，以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲，國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)活躍，但上海的辦公環(huán)境更多的是為國(guó)際企業(yè)和大型企業(yè)準(zhǔn)備，因而，他認(rèn)為SOHO可以彌補(bǔ)為中小企業(yè)辦公區(qū)域市場(chǎng)的不足。

    張欣表示，SOHO的商業(yè)模式在北京一直很成功，對(duì)東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功運(yùn)行，重點(diǎn)仍將放在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為廣大的中國(guó)中小企業(yè)服務(wù)。

    但對(duì)于本報(bào)記者問及如何看待上海的中小企業(yè)前景時(shí)，潘石屹選擇了沉默。

    用充�，F(xiàn)金抵御市場(chǎng)波動(dòng)

    對(duì)于近日出臺(tái)的新土地政策及購(gòu)房貸款利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響，潘石屹并沒有否認(rèn)。但他認(rèn)為，這些政策主要還是會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成影響，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)有一定好處，但對(duì)SOHO沒有負(fù)面影響。

    很大原因是，他們手中持有大量的現(xiàn)金。

    “我們比較謹(jǐn)慎，盡管政策的出臺(tái)主要影響的是住房型的地產(chǎn)開發(fā)，但若整個(gè)大市場(chǎng)情況不穩(wěn)定，仍會(huì)波及商業(yè)地產(chǎn)。我們還是會(huì)保持相對(duì)較高的現(xiàn)金量來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。”張欣在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后對(duì)媒體表示。

    3月11日RBS亞太區(qū)地產(chǎn)研究部主管吳嘉俊對(duì)本報(bào)記者表示，“土地成本增加對(duì)于大的地產(chǎn)開發(fā)商影響不會(huì)太大，因?yàn)樗麄兎浅Ｈ菀撰@得銀行資金。而對(duì)于次大的一些開發(fā)商來(lái)說(shuō)，也有相當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備量，因而在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太多問題，但可能在幾年后出現(xiàn)開發(fā)瓶頸，甚至可能會(huì)出現(xiàn)零增長(zhǎng)。這其實(shí)對(duì)大地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)也是一種壓力，要保證每年都能增長(zhǎng)，就意味著要積極拿地。”

    張欣認(rèn)同這種說(shuō)法，她在會(huì)后對(duì)媒體表示，目前開發(fā)商和2008年相比，手頭資金充裕很多，因而盡管出臺(tái)了一系列政策，開發(fā)商仍然不需要降價(jià)售房。

    張欣堅(jiān)信大量持有現(xiàn)金是正確的。她認(rèn)為，“SOHO中國(guó)賣樓的速度和價(jià)格都是非常驚人的。北京三里屯地塊就是很好的例子，即使當(dāng)時(shí)大家存質(zhì)疑說(shuō)他們是靠山西和內(nèi)蒙古的煤礦老板來(lái)?yè)纹鸱课蒌N售數(shù)量，但他們從摩根士丹利手中買下來(lái)的東海廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的卻是賣給長(zhǎng)三角的客戶，并不是靠舊客戶去撐起價(jià)格，但價(jià)格仍然可以到6萬(wàn)多一平米，證明銷售還是很成功的。”

    但她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，要更好的持續(xù)發(fā)展，除了房?jī)r(jià)潛在的上漲外，還需要不斷的開拓新的項(xiàng)目渠道。