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    在杭州，開發(fā)商最喜歡拿的是宅地，但這并不等于辦公、商貿(mào)等地塊沒有人感興趣，因?yàn)橥瑯佑锌勺龅奈恼�。記者�?lián)合浙江中原市場研究部對(duì)2004年12月至2006年12月間，杭州公開出讓的46宗辦公用地進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有21宗最終都以酒店式公寓，或者以酒店式公寓結(jié)合辦公樓、酒店等城市綜合體的形態(tài)亮相，涉及的建筑面積約有165.14萬平方米。

    辦公用地，為何要開發(fā)成酒店式公寓？其實(shí)，這在業(yè)內(nèi)也已是公開的秘密，是開發(fā)商為了迎合市場需求在打規(guī)劃設(shè)計(jì)上的“擦邊球”。

    45%的公建用地，被開發(fā)商“動(dòng)了手術(shù)”

    今年2月，錢江新城的錢塘航空大廈開盤銷售，兩幢樓中一幢是精裝修酒店式公寓。當(dāng)記者找到該地塊的歷史資料時(shí)，發(fā)現(xiàn)該地塊在2007年出讓時(shí)，地塊性質(zhì)是商業(yè)金融業(yè)用地。當(dāng)年該項(xiàng)目開工時(shí)聲勢(shì)很大，號(hào)稱要建一個(gè)以引進(jìn)中外航空企業(yè)入駐為特點(diǎn)的5A生態(tài)節(jié)能型超高層甲級(jí)國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，成為區(qū)域“航空港”。有人說，如果開發(fā)商當(dāng)初沒有這樣一個(gè)唬人的名頭，也許不會(huì)在錢江新城這么好的地段，以2508元/平方米這么便宜的價(jià)格拿下該地。

    考慮到項(xiàng)目的上市周期，記者選擇了2004年12月至2006年12月出讓的地塊進(jìn)行調(diào)查。在這期間，杭州共出讓了46宗公建用地，土地用途大致有三類，分別是辦公金融業(yè)用地、商業(yè)辦公用地、科研用地。

    不過，這些地塊上市后，其名字看上去就不像寫字樓，如杭政儲(chǔ)出61地塊上開發(fā)的錢龍名匯公館、杭政儲(chǔ)出59地塊上開發(fā)的柏悅軒，再比如風(fēng)尚藍(lán)灣、創(chuàng)佳尚筑、西溪天堂等。

    實(shí)際上，這些項(xiàng)目在規(guī)劃定位上打的是“擦邊球”：拿出全部或部分辦公用地做酒店式公寓。這樣和單純的寫字樓相比，其客戶群不知要廣多少，當(dāng)然售價(jià)也不知要高多少。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，這46宗辦公用地出讓后，其中21宗最后“變臉”或部分“變臉”成酒店式公寓。

    建酒店式公寓，圖的是賣個(gè)好價(jià)錢
   
    在杭州，寫字樓開發(fā)一直不受開發(fā)商喜愛，主要原因是寫字樓很難在杭州賣個(gè)好價(jià)格，對(duì)地段的要求又相對(duì)苛刻。而酒店式公寓就不同了。“酒店式公寓一般面積都在50平方米以下，被視同為小面積的住宅，因?yàn)槭袌龉��?yīng)稀缺而受到一些年輕購房者的追捧。最關(guān)鍵的是，酒店式公寓拿的是寫字樓的土地價(jià)，而賣的卻是接近于住宅的價(jià)格�！币晃婚_發(fā)商對(duì)記者說。

    以城北酒店式公寓項(xiàng)目易構(gòu)街區(qū)為例。該項(xiàng)目2004年底拿的地，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)為1773元/平方米，地塊性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地、服務(wù)性用地。記者通過查詢透明售房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目申領(lǐng)預(yù)售證的名為“易構(gòu)大廈”，而實(shí)際推廣名為“易構(gòu)街區(qū)”，2007年7月開盤，整個(gè)項(xiàng)目共規(guī)劃為兩幢酒店式公寓，目前628套房源已售出595套，已售均價(jià)為8909元/平方米。

    而與該項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)的方正·信步閑庭是個(gè)純住宅項(xiàng)目。地塊性質(zhì)為住宅用地設(shè)配套公建，2004年8月底拿的地，樓面地價(jià)為2278元/平方米。該樓盤2007年5月和2007年8月分兩次開盤，121套房源基本售完，成交均價(jià)為8558元/平方米。

    從這兩個(gè)項(xiàng)目比較可看出，假如不算商鋪部分，以公建取得的易構(gòu)街區(qū)比以住宅取得的信步閑庭利潤還要高。

    在這21宗酒店式公寓的開發(fā)中還可以看出，越是在住宅能賣出高價(jià)的區(qū)域如市中心等熱門地段，寫字樓地塊開發(fā)成酒店式公寓的概率越高。

    錢江新城某項(xiàng)目今年9月份將上市。據(jù)開發(fā)商介紹，13萬平方米的項(xiàng)目由三部分構(gòu)成：5.6萬平方米的寫字樓、3萬平方米的酒店還有4.8萬平方米的酒店式公寓�！岸�期之所以安排部分酒店式公寓是因?yàn)轫?xiàng)目內(nèi)有酒店的規(guī)劃，同時(shí)寫字樓供應(yīng)在該區(qū)域已趨于飽和，而酒店式公寓未必賣得比寫字樓貴，但會(huì)比寫字樓好賣�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

    酒店式公寓鉆了規(guī)劃空子

    “市面上的酒店式公寓多數(shù)都是違規(guī)建設(shè)的�！焙贾菔幸�(guī)劃局建筑管理處處長胡彬這樣告訴記者。

    據(jù)胡彬介紹，真正能通過規(guī)劃審批的酒店式公寓都是綜合用地兼容住宅的用地性質(zhì)。而市面上較常見的40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓幾乎都是綜合用地性質(zhì)，它們?cè)趫?bào)批時(shí)走的都是“酒店式寫字樓”的途徑，也就是帶衛(wèi)生間的寫字樓。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種“違規(guī)”報(bào)批非常容易操作：雖說按酒店式寫字樓報(bào)批，但除了不能通煤氣，這種“公寓”的面積、水電入戶、配套方面在規(guī)劃設(shè)計(jì)要求上和住宅沒什么兩樣，很容易混淆。

    盡管政府部門認(rèn)為是違規(guī)的，但還是有大量的項(xiàng)目在鉆著這樣的空子。一家在2008年拿了城西某公建用地的開發(fā)商告訴記者，這塊地他們準(zhǔn)備建成“類排屋”，以獨(dú)立辦公樓審批，但實(shí)際建成排屋。聽了真是讓人瞠目。

    事實(shí)上，如果要杜絕此類現(xiàn)象，需嚴(yán)格規(guī)劃要求，南京的做法也許值得參考。2010年1月1日起實(shí)施的《南京市酒店式公寓規(guī)劃審批管理規(guī)定》首次明確要求，酒店式公寓外形要和住宅區(qū)別開來。該《規(guī)定》要求，在商業(yè)辦公用地上建設(shè)的酒店式公寓有五大限制：其建設(shè)比例原則上在舊區(qū)不得超過20%，在新區(qū)不得超過35%；層高一般不得超過4.8米；建筑單體平面一般采用通廊式布局，不得按單元式住宅套型設(shè)計(jì)；陽臺(tái)不得外挑，并采用封閉式；單套建筑面積一般不得大于100平方米。

    如何杜絕開發(fā)商打“擦邊球”，這對(duì)相關(guān)部門是個(gè)挑戰(zhàn)。