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    轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓之交易環(huán)節(jié)

    方法論

    購買二手寫字樓相對比較“危險”，尤其是遇到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是歸公司所有的。通常公司又有多個股東和更加數(shù)不清的上下游客戶，寫字樓作為公司資產(chǎn)的一部分，在這些資金往來過程中，有時候更像一張大額貨幣，到底流通到哪個位置，說不定連其本來的業(yè)主都未必可知。相對來講，一手寫字樓交易比二手簡單得多。但有一個問題一定要注意，就是寫字樓的地塊用途及容積率，這兩個指標不允許突破和修改。一些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤回報，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有投資經(jīng)驗，又準備長期進行寫字樓投資的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。

    一定要查詢使用期限

    商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40-50年之間，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓的時候最好去國土房產(chǎn)部門仔細了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，羅湖一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓，拿地較早，但是開發(fā)時間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了，目前了解到的囤地時間最久的達到17年。

    產(chǎn)權(quán)不清晰的寫字樓慎買

    產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在其中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)�？傊�一個目標：查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時，補充一些書面條款，抵抗一些未知的風(fēng)險。

    應(yīng)該盡快完成交易

    寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等等，都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣，反方向來看，一旦問題進一步惡化擴大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封，在寫字樓的交易過程中，這些都并不罕見。如果交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時耗力。所以，如果一旦看準了，查清了，就盡快交易吧，對于寫字樓來說，交易時間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險就越大。

    交易過程勿輕易墊資

    自從2007年出現(xiàn)中介攜款出逃的情況，住宅交易的整個環(huán)節(jié)，資金監(jiān)管已經(jīng)建立了相對完善的制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大，交易時間更長，風(fēng)險也更大。所以在整個交易環(huán)節(jié)，確保自己的資金安全是首要的。

    交易過程中，對于經(jīng)驗不夠豐富的人來說，很容易產(chǎn)生一些預(yù)想不到的費用出來，比如賣方公司補稅、贖樓、費用清理等，有些業(yè)主可能會要求買方墊付，但是一旦交易不成功，或者后期查詢產(chǎn)權(quán)不清無法繼續(xù)交易，已經(jīng)墊付的費用便轉(zhuǎn)化成難以理順的風(fēng)險，即使通過訴訟，也未必能夠徹底解決。在交易過程中，有規(guī)范流程的就嚴格執(zhí)行，沒有規(guī)范流程的一定要留下書面證據(jù)，以備未來糾紛時訴訟之用。在交易過程中，如果出現(xiàn)可疑的不斷墊付環(huán)節(jié)，建議迅速離場，不要過多糾纏在這套物業(yè)上。

    理財貼士

    二手寫字樓交易費用一覽

    1.如果以房產(chǎn)證原價過戶，僅產(chǎn)生3%的契稅、其他土地交易稅6元/平方米印花稅等少量費用。

    2.以成交價過戶，除上述稅費外，另有土地增值稅，為增值部分的30%-60%；個人所得稅，為增值部分的20%；營業(yè)稅，差額的5.2%。