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    隨著由杭州市建委、中國房地產(chǎn)報、杭州日報聯(lián)合主辦的“2010中國杭州·城市綜合體發(fā)展峰會”的日益臨近，有關(guān)綜合體在杭州的發(fā)展現(xiàn)狀越來越引起了眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。在本期的《地產(chǎn)商學(xué)院·現(xiàn)象》中，中國聯(lián)合工程公司第一建筑工程設(shè)計研究院院長徐磊就杭州城市綜合體特別是大型商業(yè)購物中心(shopping mall）的發(fā)展現(xiàn)狀做了具體的分析。

    大型商業(yè)購物中心(shopping mall）作為匯集了多種零售業(yè)態(tài)和復(fù)合零售店鋪、餐飲娛樂等多種業(yè)態(tài)功能的城市綜合體，是新世紀最成功的地產(chǎn)和零售商業(yè)產(chǎn)品，已經(jīng)成為充滿活力和適應(yīng)力的消費機器。

  從宋代的《清明上河圖》中，我們不難看出不同形式的城市商業(yè)是繁華城市中不可缺少的一個部分，消費也是城市生活的一大主題。

    隨著社會的發(fā)展，尤其是城市的不斷擴張，許多建設(shè)在近郊的居住區(qū)不僅對交通、醫(yī)療、教育的配套特別迫切，對購物、休閑、娛樂的要求也變得急切起來。在上海出現(xiàn)了周浦萬達廣場、江橋萬達廣場等一系列的城市綜合體。在深圳也出現(xiàn)了像萬象城、購物廣場等一些優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目。隨著萬象城、來福士廣場、遠洋大運河商務(wù)廣場等城市綜合體項目的開工或落成，相信在杭州的大型商業(yè)地產(chǎn)項目會不斷涌現(xiàn)。

    新世紀的成功產(chǎn)品

    城市商業(yè)地產(chǎn)項目除了街區(qū)商業(yè)，還包括中心商業(yè)。街區(qū)商業(yè)又分：旅游、休閑、特色街區(qū)等。如：河坊街、湖濱步行街以及武林路時尚女裝街。而中心商業(yè)往往又分為像龍翔橋服裝市場那樣的專業(yè)市場，還有像樂購、家樂�；蛘呶譅柆斈菢拥某�級市場（Supermarket），如杭州大廈、銀泰、解百那樣的百貨公司，更有新引進的為杭州人津津樂道的萬象城那樣的大型城市綜合體。從商業(yè)的分布來說，有面向城市的中心商業(yè)，如杭州大廈、萬象城；也有面向周邊小區(qū)的鄰里中心，西城廣場就是一例；更有一些面向城市某一個區(qū)域的大型城市綜合體，如遠洋大運河商務(wù)中心。隨著銀泰、龍湖以及地鐵集團項目的開展，這一類總建筑面積在50萬平方米左右，包含商業(yè)、公寓、酒店的城市綜合體已成為人們熱議的話題。

    城市綜合體中的shopping mall作為匯集了多種零售業(yè)態(tài)和復(fù)合零售店鋪、餐飲娛樂等多種業(yè)態(tài)功能的大型購物場所，是新世紀最成功的地產(chǎn)和零售商業(yè)產(chǎn)品，已經(jīng)成為充滿活力和適應(yīng)力的消費機器。百貨公司屬于19世紀， shopping mall則是屬于新世紀。杭州的城市綜合體產(chǎn)生與發(fā)展經(jīng)歷了多個不同的階段。杭州大廈購物城是最早從單純的百貨公司向購物中心轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)形成總建筑近18萬平方米的城市綜合體，成為奢侈品的匯聚地，書寫了商業(yè)的奇跡，是杭州城市綜合體的發(fā)端。

    TOD引發(fā)全新綜合體

    隨著城市的發(fā)展，交通模式的轉(zhuǎn)變，快速公交和地鐵為杭州的商業(yè)發(fā)展帶來了新的模式。以公交引導(dǎo)城市發(fā)展(Transit-Oriented Development，TOD)，將對促進城市商業(yè)空間形態(tài)的發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。城市交通對城市土地利用的影響主要在于城市經(jīng)濟、文化、商業(yè)等活動對方便的交通條件的依存性，沿交通線發(fā)展是城市商業(yè)發(fā)展中的普遍現(xiàn)象。TOD作為一種土地開發(fā)的模式，以軌道交通為特色，形成包括電車、輕軌和公交車等的綜合交通系統(tǒng)，包含了相互臨近的寫字樓、住宅、商業(yè)和公共設(shè)施等多種用途。

    現(xiàn)代城市綜合體和TOD模式的相結(jié)合，創(chuàng)造出杭州全新的商業(yè)地產(chǎn)新模式。萬象城就是杭州第一座具有國際水準(zhǔn)的TOD模式的城市綜合體，鄰近軌道交通1號線、2號線站點，地下商業(yè)與未來的地鐵站臺互通連接，超大的空間尺度、新穎的品牌店鋪、獨一無二的旱冰場，讓杭州人感嘆：原來商場還可以這么做的。在萬象城里可以經(jīng)歷獨特的購物體驗、購買特有的商品、體會不同的娛樂方式，一家人可以在里面找到各自喜愛的項目享受全天候、全方位的服務(wù)。

    遠洋·杭州大運河商務(wù)區(qū)，是由英國BENOY建筑師事務(wù)所和中國聯(lián)合工程公司合作設(shè)計的一個集國際大型商業(yè)中心、超五星級酒店、大規(guī)模國際商務(wù)寫字樓及高端行政公館等物業(yè)集群為一體的大型高端城市綜合體。項目東南側(cè)規(guī)劃有軌道交通3號線、5號線交換站點，整個項目按照TOD模式發(fā)展，是杭州目前規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最齊全、規(guī)劃最超前的具有國際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化都市綜合體，融合了商務(wù)貿(mào)易、商業(yè)金融、文化會展、居住、休閑娛樂等多種城市功能。

    英國BENOY建筑師事務(wù)所是一家享譽國際、屢獲殊榮的建筑設(shè)計公司，自1947年成立以來，精于商業(yè)設(shè)計，擅長商業(yè)、酒店、休閑、住宅和交通樞紐等綜合性項目。BENOY在新加坡設(shè)計的ION Orchard商場獲得了新加坡政府頒發(fā)的GreenMark環(huán)保獎項，項目的設(shè)計靈感源于提供了充足的公共空間，發(fā)達的行人道路的城市，以及平衡美感和商業(yè)可行性的設(shè)計概念。由于其在烏節(jié)路顯著的地理位置和獨特的設(shè)計，ION Orchard 商場注定成為新加坡和亞洲的新地標(biāo)性商鋪建筑。該商場包括一個建筑面積達125000平方米的零售中心，以及一座帶有觀景臺的豪華住宅樓。而BENOY在杭州設(shè)計的杭州大運河商務(wù)區(qū)占地面積近30萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，其中包括國際品牌商業(yè)和多樣化休閑娛樂匯集的國際大型商業(yè)中心，將成為繼“西湖商圈”、“錢江新城”之后杭州第三大商圈“運河商圈”的核心。

    杭州的城市在變革的進程中，呈現(xiàn)了巨大的發(fā)展?jié)摿�和美好的愿景，正面臨著對現(xiàn)代商業(yè)和流通變革的強烈需求。商業(yè)地產(chǎn)的新時代正在到來，杭州會有更多更加精彩的商業(yè)地產(chǎn)項目。（獨家分析·徐磊）