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    十五、第十二條中交付時應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序
    1、交付時出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，主要有：①合同第九條規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件（如果相關(guān)內(nèi)容已包含在竣工驗收備案證明中，可以免除）；③由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測繪成果表。當(dāng)交付的商品房為住宅時，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
    2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認(rèn)為商品房達(dá)到交付條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗。買受人在接收前，有權(quán)按照合同約定對房屋進(jìn)行查驗，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁。第三，簽署交接單。如果買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。
    3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。建設(shè)部于1998年下發(fā)了《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》�！蹲≌�質(zhì)量保證書》的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；④用戶保修的單位、答復(fù)、處理時限等�！蹲≌�使用說明書》內(nèi)容一般包括：①開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位名稱；②結(jié)構(gòu)類型；③裝修、裝飾注意事項；④上下水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ�、消防等配置說明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；⑥門窗類型及使用注意事項；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；⑨其他需要說明的事項等。

    十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況
    房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房預(yù)售時，土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。買受人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)了解所購的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實告知有關(guān)內(nèi)容。為此，文本第十三條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。

    十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑
    1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ�、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等建筑�；�礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的具體項目及達(dá)到使用條件的時間，由合同雙方根據(jù)實際情況約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的有關(guān)情況。
    2、在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，影響商品房正常使用的，已經(jīng)列為第九條交付條件，如果違約，應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；除此之外的一些項目未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。

    十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記
    1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告及其他必要材料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。
初始登記完成后，買受人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。
    2、出賣人不能按期取得權(quán)屬證書的處理辦法。從買受人申請房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看，出賣人及時申請房屋初始登記、取得房屋所有權(quán)證，并交付給買受人，是最重要的一個環(huán)節(jié)。文本第十六條第二款，由當(dāng)事人約定出賣人取得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時間。出賣人不能在約定時間內(nèi)取得權(quán)屬證書、交付給買受人的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體的責(zé)任承擔(dān)方式由雙方約定。

    十九、第十七條中的法定退房情形
    《浙江省實施<中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下：
    房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任：
    （一）未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；
    （二）將未經(jīng)竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的；
    （三）商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時間等違反合同約定的；
    （四）未在約定時間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時間內(nèi)辦妥上述證件的；
    （五）小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。
    前款第（三）項、第（五）項所列事項可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍，并在商品房銷售合同中標(biāo)明。商品房面積超過合同約定允許誤差上限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者不得要求消費者支付超過部分面積的價款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積的價款，并按不足部分面積價款的一倍賠償消費者的損失。
根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價格退還房款。

    二十、第十八條中的保修責(zé)任
    有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對商品房保修的責(zé)任及要求作了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項，載明于附件五。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：
    1、開發(fā)經(jīng)營條例的相關(guān)規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第248號）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
    2、浙江省消法實施辦法的相關(guān)規(guī)定。《浙江省實施<中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第二十九條規(guī)定：商品房實行質(zhì)量保修制度。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費者之日起計算。在保修期限內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴(yán)重質(zhì)量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失。保修期限內(nèi)的維修費用（包括公共部位的維修費用）由經(jīng)營者承擔(dān)，不得使用物業(yè)維修專項資金。
    3、建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建房〔1998〕102號）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；在正常使用情況下，屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。

    二十一、第二十二條中的爭議解決方式
     1、爭議解決的途徑�！逗贤�法》第一百二十八條規(guī)定,當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。
    2、或裁或?qū)徶贫�。仲裁是指發(fā)生爭議的當(dāng)事人，根據(jù)其在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后所達(dá)成的協(xié)議，自愿將該爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)裁判的爭議解決制度和方式。有效的仲裁協(xié)議即可排除法院的管轄，只有在沒有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的情況下，法院才可以行使管轄權(quán)。

    二十二、示范文本第二十七條中的合同備案
    《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”
實行商品房預(yù)售合同備案制度，行政機(jī)關(guān)可以對合同內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。我省部分市縣房地產(chǎn)主管部門已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)，方便了當(dāng)事人辦理合同備案手續(xù)。

浙江省建設(shè)廳
浙江省工商行政管理局
二○○八年十二月八日

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