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　　在“史上最嚴厲的調(diào)控”阻擊下，住宅市場成交量遭遇“滑鐵盧”，成交一度跌至冰點，大量資金相繼撤離;但不在調(diào)控之列的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷世界金融海嘯后，卻強力反彈，一改“商住倒掛”的怪象，成為資金追捧的香餑餑，并迎來了一場商業(yè)地產(chǎn)“盛宴”。

　　此外，在9月初，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(以下簡稱“兩個辦法”),允許保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)，昭示著保險資金投資樓市正式起航。那么，在上述“雙重背景”下，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢如何?為此，記者獨家專訪了DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞。

　　大量資金涌入 風(fēng)險猶存

　　記者：目前，在業(yè)界，很多人士認為，商辦物業(yè)已迎來春天，那么，這個“盛宴”是金融危機之后的普遍回暖，還是投資客的資金大量涌入寫字樓所致?

　　何衍鈞：現(xiàn)象是因金融危機時政府干預(yù)市場的后遺癥，資金涌入市場是因資金過多而沒有出路，并非回暖。投資者該分段入市，以保障市場動蕩風(fēng)險。

　　記者：一個有意思的現(xiàn)象是，今年來，在調(diào)控的阻擊下，包括長期專注于住宅領(lǐng)域的萬科，也開始謀劃投資商業(yè)地產(chǎn);還有保利在拿地時，更多地傾向于商業(yè)地塊。那么，房企大鱷們加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入都是出于哪些因素?

　　何衍鈞：過去政府出臺的各項調(diào)控政策基本上都是針對住宅市場，而今年四月份中央出臺的調(diào)控政策更是空前的猛烈，這讓開發(fā)商開始意識到住宅市場的風(fēng)險，同時，中國的房地產(chǎn)開發(fā)進行了十幾年，在完成了原始資本積累的情況下，一些大的開發(fā)企業(yè)開始思考自身的長久發(fā)展，而投資商業(yè)地產(chǎn)能夠為公司帶來長期穩(wěn)定的收益，也符合這些公司的長遠發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)公司開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型說明了我們的開發(fā)公司正在走向成熟。

　　記者：寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的熱銷，是因為住宅受調(diào)控影響，限制投資后，大部分資金金蟬脫殼，相繼涌入寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，對此，您有何看法?

　　何衍鈞：資金進入寫字樓當(dāng)然有部分原因是調(diào)控住宅市場引起，資金需找出路，但這不是全部。以現(xiàn)在國際經(jīng)濟情況，中國還在迅速增長，以上海，北京為資金還充裕，不少資金還在等待入市�；�于上海價格比北京高，投資者覺得北京潛力較大，長線回報率可觀。

　　記者：有人認為，北京的商辦物業(yè)的價格將在年內(nèi)有很大的提升。對此，您有何看法?

　　何衍鈞：據(jù)我們統(tǒng)計，截止到今年第三季度，北京的寫字樓市場租金同比增長了9.53%，環(huán)比增長了3.36%，我們預(yù)計到今年年底，北京寫字樓的整體租金還會有2%左右的漲幅。而購物中心市場一向較為穩(wěn)定。今明兩年會有近170萬平米的項目入市，因此競爭將會比較激烈，購物中心面臨比較嚴峻的招租壓力，租金將會有小幅波動。

　　記者：目前，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)為什么會成為投資的熱點?龐大的資金涌入，會對行業(yè)造成什么影響?存在哪些風(fēng)險?

　　何衍鈞：資金的過度涌入只會讓政府繼續(xù)出臺新策，以穩(wěn)定市場。這就是投資者的風(fēng)險。
 
    險資首選商業(yè)地產(chǎn)

　　記者：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年以來，商辦物業(yè)的租售價可謂一路領(lǐng)漲，那么，導(dǎo)致租售價格上漲的因素有哪些?

　　何衍鈞：租金的增長主要是因為需求導(dǎo)致的，以寫字樓為例，截止到2010年二季度，整個北京甲級寫字樓的吸納量已經(jīng)超過了2009年全年的吸納，根據(jù)目前我們得到的三季度數(shù)據(jù)，第三季度寫字樓的吸納超過了三十萬平方米，比二季度又有了大幅的提高，預(yù)計全年的吸納有望同2008年持平。導(dǎo)致今年寫字樓吸納大幅提高的主要原因是經(jīng)濟的回暖，08、09年外資企業(yè)因金融危機凍結(jié)了財務(wù)，轉(zhuǎn)租、續(xù)租的需求被遏制，但是實際上這些需求還是很大的，到了今年，隨著全球經(jīng)濟形式的好轉(zhuǎn)，外資企業(yè)財務(wù)紛紛解凍，過去兩年積累的租賃需求開始釋放，造成了較大的市場需求，而需求的增多必將導(dǎo)致租金的上揚。

　　記者：據(jù)了解，一些散戶從住宅撤出后，開始投資商業(yè)地產(chǎn)，除此之外，還有哪些資金對商辦物業(yè)興趣濃厚?

　　何衍鈞：目前北京幾個熱銷的項目，如“高和投資”操作的“中莎廣場”項目以及“SOHO中國”的“銀河SOHO”都取得了非常好的銷售業(yè)績，“高和投資”的主要資金來源是山西煤老板，“銀河SOHO”的買家也多是民間資金。目前民間的流動性很強，而這些資金沒有合適的投資渠道，在嚴打住宅炒賣的政策下，商業(yè)地產(chǎn)就成了一個不錯的選擇。

　　此外，近期發(fā)布的險金投資不動產(chǎn)的細則也讓資金雄厚的保險公司蓄勢待發(fā)。據(jù)保監(jiān)會的數(shù)據(jù)，截止到2009年，整個行業(yè)的資產(chǎn)總值超過了4萬億，以新頒布的細則的規(guī)定，未來會有超過4千億人民幣的資金進入到房地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)會是他們的首選。

　　記者：從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟來看，商辦物業(yè)是不是已經(jīng)回暖了?在您看來，現(xiàn)在回暖到什么程度?

　　何衍鈞：商業(yè)物業(yè)的回暖勢頭是比較明顯的，從數(shù)據(jù)上來看，寫字樓租金同比上升了近10%，空置率同比下降了6個百分點，吸納大幅增加，這些都是回暖的重要特征，當(dāng)然2009年是寫字樓最低迷的時間，同2008年同季度相比，空置率略微上升(本季空置率為13.53%， 2008年Q3為11.27%)，而租金則非常接近(本季租金為160.65元/月/平方米,而2008年Q3為164.29元/月/平方米)，也就是說目前的寫字樓市場同2007年的水平非常近似。本季度新入市的幾個項目如國貿(mào)三期、銀泰PICC、民生金融中心的租賃情況都比較好，照這個趨勢發(fā)展，明年寫字樓的租賃情況仍會是比較樂觀的。

　　就購物中心市場而言，北京的消費市場一直呈現(xiàn)一個比較旺盛穩(wěn)定的狀態(tài)，社會消費品零售總額在過去五年里一直保持在15%左右的增長率。雖然今明兩年有大量項目入市，但因項目分散在不同的區(qū)域，因此對這個個市場沒有太大的影響，整體租金預(yù)計會有小幅下調(diào)，但是也在合理范圍內(nèi)。

　　記者：有人認為，目前商辦物業(yè)處在一個比住宅市場向好的狀況，但不能對商辦物業(yè)市場過分樂觀，對此您有何看法?

　　何衍鈞：我認為這個問題不能這么評價，目前中國的城市化進程正在加快，現(xiàn)在整個中國的城市化水平還保持在46%左右的水平，我們國家的目標(biāo)是要在十年的時間內(nèi)將城市化率提高到60%，這就意味著每年會有兩千萬的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這些人需要住房，因此，在城市化進程中扮演重要角色的三、四線城市的住房市場會非常大。此外，隨著中國國際化地位的提高，一線城市如北京、上海逐漸向國際化都市邁進，會吸引越來越多的來自其他國家的人到這些城市，同時，聚集了全國最優(yōu)質(zhì)資源的一線城市的剛性需求一向非常強勁，雖然在目前國家調(diào)控政策的影響下市場清淡，但是這些政策是通過抑制需求來實施的，因此一旦政策退出，這些市場必定會出現(xiàn)反彈。中國的住宅市場還會有一個非常長的繁榮期的。

　　就商業(yè)物業(yè)而言，整個中國的商業(yè)物業(yè)都還處于一個初級水平，這其中的主要原因有開發(fā)商急功近利的因素，畢竟開發(fā)住宅資金回籠快，操作簡單，但是隨著市場的逐步成熟，隨著開發(fā)企業(yè)的逐步成熟，大家也看到了商業(yè)物業(yè)的前景，除了買賣的一次性收益，持續(xù)經(jīng)營還將帶來租金收益，資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤，此外，經(jīng)營好的品牌也會帶來溢價收益。但是我們也應(yīng)該看到，經(jīng)營商業(yè)物業(yè)需要更多的資金投入，更專業(yè)的管理團隊，更多的經(jīng)驗積累，這些都是考驗開發(fā)商能否成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。在沒有足夠的資金支持，沒有強大的管理團隊的配合的情況下就盲目的跟風(fēng)進入商業(yè)物業(yè)市場意味著非常大的風(fēng)險。