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    “近4個月長春商鋪成交量是近兩年比較高的,不少項目的商業(yè)配套比住宅賣得快得多。還有些項目遲遲不賣出商鋪,是想最后賣個好價錢。”長春東田青年城策劃經(jīng)理董太鵬說:“樓市新政出來后,投資商鋪、寫字樓快速升溫,商業(yè)項目的成交量節(jié)節(jié)攀升。以東田青年城為例,今年7月推出的商鋪在一個月內(nèi)就全部售罄。”

    據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)表明,今年7月長春商業(yè)類物業(yè)成交量近8萬平方米,環(huán)比大幅上升105.5%。在8月商業(yè)類物業(yè)成交的傳統(tǒng)淡季,也成交近4萬平方米。

    成因:二套房貸政策和商業(yè)地產(chǎn)一樣

    在4月調(diào)控之前,總價低,升值快的小面積住宅一直是投資客們青睞的產(chǎn)品。但是在4月政府開始調(diào)控房價之后,市場進(jìn)入觀望期。特別是投資客,基本退出了市場。在觀望了一個月左右的時間之后,投資客們開始尋找新的投資產(chǎn)品,而商鋪自然而然地成為他們的首選。因為如果是貸款購房,擁有一套住房之后,再購買住宅和商鋪的貸款條件幾乎是一樣的。同時,其租售的收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。當(dāng)然,出租的價位也高出許多。協(xié)力房地產(chǎn)中介公司李茂玉以怡眾名城給大家舉例,同樣是100平方米的面積,住宅月租金1000元左右,商鋪的月租金則6000元以上,租金收益非常大,且非常穩(wěn)定,因此投資者必然會抽調(diào)資金,涌向商鋪投資。

    住房專家營銷總監(jiān)聶平表示,“在新政出臺前,與住宅的貸款相比,商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻略高,但現(xiàn)在新的房貸政策將第二套房的首付和利率都拉到和商業(yè)地產(chǎn)一樣了,所以導(dǎo)致現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)的人越來越多。”

    現(xiàn)象:大批投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪市場

    澳海東方1號營銷總監(jiān)張霽表示,近來商鋪和寫字樓等商業(yè)類物業(yè)成交量出現(xiàn)上漲的原因,主要是因為調(diào)控政策對住宅投資的打壓、導(dǎo)致大批投資客對于市場預(yù)期不明朗等因素的影響,不少投資客開始將投資的目標(biāo)轉(zhuǎn)向了商鋪。

    而且隨著城市的不斷發(fā)展擴(kuò)大,住宅的開發(fā)越來越郊區(qū)邊緣化,周邊配套就有大量缺失,此時項目的底商和小區(qū)內(nèi)的商業(yè)就變得非常具有潛力。而且不少開發(fā)企業(yè)針對當(dāng)前市場現(xiàn)象,也適時加大商業(yè)類物業(yè)的推售。

    投資商業(yè)地產(chǎn)相對于投資普通住宅有更高的收益,在新政出臺后,商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了房產(chǎn)投資的熱門。董太鵬認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)在城市建設(shè)過程中起著非常重要的作用,多年來政策波動一直不大,投資門檻也未提高,投資商業(yè)地產(chǎn)是相對穩(wěn)定和保險的選擇。

    而住房專家主要負(fù)責(zé)商鋪業(yè)務(wù)的經(jīng)理甘露介紹說:“商鋪投資客一直以來是一個獨立的群體,長期做這類投資,所以專業(yè)度較高,投資心態(tài)也比較成熟。但是這兩年以來,外郊區(qū)域和周邊城市商鋪變得越來越熱門,這些產(chǎn)品的投資門檻通常很低,吸引了眾多原先沒有成熟投資商鋪理念的人群進(jìn)入。

    貸款買鋪你要選對路

    根據(jù)中國建設(shè)銀行吉林省分行提供的最新商貸情況顯示,投資商鋪貸款首付不得低于五成,貸款時間不得超過10年。

    對于想貸款買鋪的投資者來說,就意味著更高的本金和更多的還款金額。因此在手中資金有限的前提下,購買哪類產(chǎn)品能夠獲得更大的投資價值,就要求投資者仔細(xì)計算投資回報率。

    貸投旺鋪回本不要超12年

    所謂的旺鋪就是指目前所處位置就在長春市的商業(yè)金街,該地塊商業(yè)氛圍濃厚,租金和租房人群基本固定,日后的鋪價增長幅度也不會很大。以總價值100萬元的商鋪為例,既要支付50萬元的首付,又要承擔(dān)5536元（按10年還貸計算,年利率5.94%）的月供壓力。那么該商鋪的年租金不低于16.3萬元,才能在12年內(nèi)收回成本并再賺回一套價值百萬的商鋪。

    同樣的,以50萬元為本金,投資商品住宅,首付30%,30年還貸基本上可以實現(xiàn)以租養(yǎng)貸,50萬元本金可以貸款購買總價值150萬元的房屋,按照房價每年和國家GDP增長指數(shù)目標(biāo)保持一致,為8%的理想狀態(tài),12年間該房屋實際增長比例為233%,以此計算,12年后的房屋總價約為350萬元,再刨除剩余20年未還房貸總金額82萬元,投資50萬元最后可實現(xiàn)變現(xiàn)262萬元。

    單純以12年為節(jié)點計算,可能投資商鋪的獲利還不如投資住宅,但考慮到日后商鋪依靠出租回籠資金能力遠(yuǎn)大于房屋總價增長比例,如果12年時間能夠收回成本,對于旺鋪的投資還是比買房劃算。但一旦超過了12年,加上拆遷和城市中心轉(zhuǎn)移等變化風(fēng)險,投資商鋪的意義就不大了。

    貸投潛力鋪風(fēng)險和機(jī)遇并存

    相比旺鋪而言,投資潛力鋪則完全不需要考慮目前的租金問題,但同樣也有著非常大的風(fēng)險。和住宅不同,潛力鋪的位置一旦變成核心商圈,就意味著投資者將賺個盆滿缽溢,反之一旦市場冷清,商鋪價值幾乎不會增長,而且還會出現(xiàn)租不抵貸的尷尬局面。

    因此投資潛力鋪最為關(guān)鍵的,是看城市的規(guī)劃方向和開發(fā)商的經(jīng)營運作能力。此外,還需要考慮商鋪規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)方向會不會日后被網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)網(wǎng)等迅速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)所替代,無論是哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)欠缺,最后都可能導(dǎo)致商業(yè)運作的失敗。

    能獨立經(jīng)營貸款意義更大

    貸款買鋪是一種投資思路,如果投資者手中有和投資商鋪相關(guān)的經(jīng)營項目,可能就更需要積極考慮。首先,貸款可以保證手中有充足的現(xiàn)金來盤活經(jīng)營的產(chǎn)品;其次,投資的商鋪既可以出租,又可以自己經(jīng)營,選擇也會更多樣。