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    南山區(qū)海岸城商鋪價(jià)格的飛漲，以及前海規(guī)劃概念，令很多投資客對(duì)南山區(qū)的商鋪倍加青睞。除了海岸城，南山區(qū)學(xué)府路的商鋪由于租金高、收益穩(wěn)、售價(jià)較低，吸引了中長(zhǎng)線投資客的目光。

    租金高收益穩(wěn)一鋪難求

    學(xué)府路的商鋪其實(shí)是社區(qū)商鋪，但由于有眾多大型商場(chǎng)，包括人人樂(lè)、國(guó)美、蘇寧、家樂(lè)福的進(jìn)駐，住宅密度高，令學(xué)府路成為南山區(qū)為數(shù)不多的商業(yè)旺區(qū)。

    據(jù)深圳美聯(lián)物業(yè)南山商業(yè)區(qū)域經(jīng)理趙先鋒介紹，自西向東的學(xué)府路和多條道路交匯，東段從南海大道開(kāi)始，西至月亮灣大道，是商業(yè)最繁華路段；其中，又以東邊的南海大道至常興路這一段商鋪的人流量最大。

    記者在學(xué)府路上自西向東進(jìn)行了采訪。在學(xué)府路與前海路交匯處，新德家園樓下剛剛進(jìn)駐了從附近港灣麗都搬過(guò)來(lái)的人人樂(lè)超市，旁邊一家地產(chǎn)中介臨街鋪位售價(jià)10萬(wàn)元／平方米，中國(guó)銀行的轉(zhuǎn)角鋪2007年交易時(shí)業(yè)主售7萬(wàn)元／平方米。新德家園對(duì)面是陽(yáng)光棕櫚園小區(qū)的商鋪，普遍做餐飲生意，售價(jià)和租金要比新德家園低。總體而言，學(xué)府路這一段臨街鋪的均價(jià)在8萬(wàn)元至10萬(wàn)元／平方米。

    不過(guò)，在旁邊社區(qū)一角落的商鋪售價(jià)則會(huì)低許多，例如，桃李路上的綠海名都小區(qū)門(mén)口的商鋪售價(jià)僅僅在3萬(wàn)多元／平方米。

    沿著學(xué)府路繼續(xù)往東走，來(lái)到學(xué)府路中段，這一段路的商業(yè)氛圍一般，商鋪的門(mén)面也比較簡(jiǎn)陋，個(gè)別鋪面正在翻新。前海路與學(xué)府路交界處的新樓盤(pán)東方銀座公館，住宅售價(jià)2．5萬(wàn)元／平方米，而商鋪的價(jià)格傳言開(kāi)發(fā)商要賣(mài)15萬(wàn)元／平方米，但記者致電售樓處，工作人員表示商鋪暫時(shí)不賣(mài)。據(jù)趙先鋒介紹，從常興路至前海路這段學(xué)府路，臨街商鋪售價(jià)較低，均價(jià)在6萬(wàn)元至7萬(wàn)元／平方米。

    沿著學(xué)府路經(jīng)過(guò)常興路一直往東，是人流量最大的路段，服飾、餐飲、花店、地產(chǎn)中介等各種業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全。其中，蘇寧電器、國(guó)美電器以及人人樂(lè)也集中在短短的幾十米距離內(nèi)，臨街商鋪均價(jià)大約為10萬(wàn)元／平方米，其中又以福臨苑樓下的商鋪?zhàn)钯F，面積較小的鋪位可高達(dá)20萬(wàn)元／平方米。

    據(jù)了解，學(xué)府路東段的商鋪?zhàn)饨疠^高，平均在400元／平方米·月，租金回報(bào)率在4％左右。

    “學(xué)府路商業(yè)就有點(diǎn)像東門(mén)商業(yè)街的雛形，只是東門(mén)大多做批發(fā)，學(xué)府路主要是零售。這里的二手商鋪在市場(chǎng)上的盤(pán)源很少，也特別好租，屬于一鋪難求。”趙先鋒說(shuō)。

    前海路以西是投資熱點(diǎn)

    對(duì)于學(xué)府路商業(yè)的投資價(jià)值，趙先鋒認(rèn)為，學(xué)府路東段比較適合中長(zhǎng)線型投資，因?yàn)樽饨疠^高，收益穩(wěn)定，但不適合短線炒作，因?yàn)樵撀范我呀?jīng)比較成熟，商鋪售價(jià)不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)飆升。而學(xué)府路西段由于不夠繁華，價(jià)格較低，臨近未來(lái)前海中心規(guī)劃區(qū)，有一定的概念，但至少要5至10年之后才能等到價(jià)格的明顯上揚(yáng)。

    資深投資客孫文告訴記者，現(xiàn)在前海路以西和月亮灣大道以東區(qū)域，是投資的熱點(diǎn)。該區(qū)域的住宅價(jià)格，近期就被投資客炒作，投資客比例可達(dá)三成，受大規(guī)劃的利好，近兩個(gè)月來(lái)前海二手房?jī)r(jià)格普遍也有10％左右的上漲，是深圳上漲最為明顯的片區(qū)。但是，商鋪方面目前還未呈現(xiàn)熱炒局面。未來(lái)地鐵開(kāi)通后，附近桃園路的升值潛力應(yīng)該會(huì)更大。“總的來(lái)說(shuō)，學(xué)府路的商鋪價(jià)格適中，風(fēng)險(xiǎn)較小，不像海岸城的價(jià)格已經(jīng)被炒高。”孫文說(shuō)。

    中原地產(chǎn)商鋪西區(qū)經(jīng)理肖霄認(rèn)為，學(xué)府路是南山的老商業(yè)街，鋪位較搶手，盡管現(xiàn)在整個(gè)深圳西部的商業(yè)價(jià)格都在上升通道中，但學(xué)府路依然無(wú)法和海岸城的商業(yè)相比，后者的規(guī)模和定位都很高，因此，升值潛力會(huì)更大。

    前海規(guī)劃帶旺南山商鋪

    記者了解到，前海片區(qū)在售的一手社區(qū)商鋪，主要是南山港灣大道南側(cè)的恒立心海灣花園，商鋪面積分別為73、110、130平方米左右，價(jià)格為3．8萬(wàn)元至4．5萬(wàn)元／平方米。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析，國(guó)務(wù)院針對(duì)前海片區(qū)的規(guī)劃對(duì)南山的商業(yè)來(lái)說(shuō)是一重大利好，尤其對(duì)處于前海的恒立心海灣花園、中海陽(yáng)光玫瑰園，人氣都比較旺盛，恒立心海灣花園8月開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售了近半數(shù)，中海陽(yáng)光玫瑰園已是接近尾盤(pán)銷(xiāo)售。另外，德意名居尤其二期的銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)，帶動(dòng)了南山整體成交量的上升，令南山區(qū)成交量占全市的70％以上。

    價(jià)格方面，個(gè)別開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行了調(diào)價(jià)。例如，位于前海的中海陽(yáng)光玫瑰園8月進(jìn)行了漲價(jià)，幅度在10％左右。

    中原地產(chǎn)分析主要有以下原因：新政出臺(tái)一到兩個(gè)月內(nèi)，商業(yè)受整體市場(chǎng)影響，顯得信心不足，開(kāi)發(fā)商急于推盤(pán)，紛紛調(diào)低價(jià)格，回籠資金，而近兩個(gè)月的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)趨于好轉(zhuǎn)，媒體、投資專家也不斷宣揚(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的投資穩(wěn)定性和回報(bào)率，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度上升，價(jià)格提升。