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    10年前，如果要問(wèn)杭州休閑購(gòu)物去哪里，你得到的答案，很難跳出以武林廣場(chǎng)為中心的三公里范圍：武林路、體育場(chǎng)路、延安路、湖濱，或許，還有吳山廣場(chǎng)和河坊街。杭州的商業(yè)集聚區(qū)，曾一度粗放、無(wú)序地蜷縮在杭州老城區(qū)的這些街道。
    10年后，隨著杭州城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、城市格局的演變、功能結(jié)構(gòu)的多元化，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也迎來(lái)了一個(gè)春天：從商場(chǎng)到商街、從商街到商圈，由點(diǎn)到線、由線到面，由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)，迅速發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段

    這種從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展，走過(guò)了四個(gè)階段。
    第一階段——初步發(fā)展（1997年以前）：在這一過(guò)程中，杭州的商業(yè)業(yè)態(tài)以地?cái)�、社區(qū)底部商鋪、臨街商鋪以及中小型超市等初級(jí)形態(tài)為主，主要充當(dāng)住宅地產(chǎn)的副產(chǎn)品角色，總體商業(yè)體量不大，各商業(yè)項(xiàng)目間的聯(lián)系也比較松散。
    杭州商業(yè)地產(chǎn)的正式起步，要從專業(yè)市場(chǎng)說(shuō)起。1992年至1997年之間，延安路南段建設(shè)促進(jìn)吳山商圈的形成，解百等大型百貨沿路興起，湖濱、河坊街等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺，它們成為杭州第一批成型的商業(yè)項(xiàng)目。
    第二階段——逐步成長(zhǎng)（1997年-2001年）：1998年，銀泰百貨開業(yè)；1999年，杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)。幾大百貨公司的相繼興起，標(biāo)志著以百貨為主力商家的武林商圈正式形成。這一階段商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也直接促成了延安路沿線商業(yè)的成熟。
    第三階段——快速發(fā)展（2002年-2010年）：湖濱名品街、利星名品廣場(chǎng)、解百元華等項(xiàng)目的建立，促進(jìn)湖濱商圈從依托旅游商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向市區(qū)高端名品購(gòu)物和休閑娛樂(lè)商圈轉(zhuǎn)型，確立了湖濱商圈作為高檔消費(fèi)集中地的形象。同時(shí)，隨著杭州大廈的擴(kuò)容以及銀泰百貨的擴(kuò)張、外來(lái)品牌的持續(xù)進(jìn)入，杭州商業(yè)格局迎來(lái)了諸侯征戰(zhàn)的格局。
    第四階段——平穩(wěn)發(fā)展(2010年以來(lái))：憑借地鐵建造，以地鐵為契機(jī)帶來(lái)的一系列地鐵綜合商業(yè)體的出現(xiàn)，將進(jìn)一步鞏固區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的地位。

    商業(yè)格局日益鮮明

    當(dāng)前，杭州的商業(yè)格局已經(jīng)呈現(xiàn)出日益鮮明的發(fā)展特征。“一心多點(diǎn)”的格局，已經(jīng)開始向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域消費(fèi)將成為主流。根據(jù)杭州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，未來(lái)杭州將會(huì)形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、三個(gè)市級(jí)副商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心以及七條特色街為骨架的杭州商業(yè)格局，“一心多點(diǎn)”的格局逐步展現(xiàn)并具備了向多心化發(fā)展的趨勢(shì)。
    武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈共同組成了杭州市級(jí)商業(yè)中心，這三個(gè)商圈中，武林商圈以武林廣場(chǎng)為中心，湖濱商圈以延安路龍翔橋?yàn)橹行�，吳山商圈以吳山廣場(chǎng)為中心，形成了延安路一線三個(gè)中心的格局。這三個(gè)商圈，集中了杭州主城區(qū)范圍內(nèi)的所有百貨類商業(yè)。其中，杭州大廈是杭州乃至浙北地區(qū)最高檔的百貨商店，有大量國(guó)際一線品牌入駐，其輻射力面向整個(gè)浙北地區(qū)；銀泰百貨則是杭州青年群體的時(shí)尚中心，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體。武林商圈是個(gè)高檔的購(gòu)物中心，對(duì)于目前整個(gè)杭州區(qū)域來(lái)說(shuō)，也是唯一的一個(gè)中心。
    錢江新城——這片過(guò)去為魚塘菜地之用的處女地，未來(lái)將成為杭州的CBD。2010年4月，杭州萬(wàn)象城正式開業(yè)，瞬間就成了杭州“潮人”們鐘愛(ài)的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所；此外，波浪文化城已經(jīng)建成、來(lái)福士廣場(chǎng)也已經(jīng)動(dòng)工……錢江新城商圈，將在不久后正式成型。
    未來(lái)幾年，杭州將會(huì)形成臨平副城、下沙副城、蕭山江南城三個(gè)商業(yè)副中心。目前，臨平副城已經(jīng)有銀泰百貨臨平店、中都百貨、沃爾瑪臨平店進(jìn)駐；蕭山江南城也有包括匯德隆百貨、解百蕭山商廈、二輕購(gòu)物中心、大潤(rùn)發(fā)超市、江蘇時(shí)代超市、恒隆廣場(chǎng)衣之家百貨、蕭山商業(yè)城等進(jìn)駐；而正在成熟中的下沙沿江東部板塊，因?yàn)橛辛吮＠�、世茂、金隅、九龍倉(cāng)、龍湖等諸多大牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步成熟起來(lái)。
    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)前的杭州除了上述正在形成的副城商業(yè)中心之外，包括城東慶春、城西翠苑、濱江、城北拱宸橋等板塊，都將有望在今后幾年，成為杭州成熟的區(qū)域商業(yè)中心。
    2010年，從南到北、自西向東，一批醞釀已久的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷涌現(xiàn)中，一大批大規(guī)模、高檔次的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)面市。比如來(lái)福士廣場(chǎng)、原筑壹號(hào)、同方國(guó)際廣場(chǎng)、野風(fēng)現(xiàn)代中心、浙商財(cái)富中心、杭州東部國(guó)際商務(wù)中心IBC、北城天地等綜合體項(xiàng)目，聚合著商業(yè)發(fā)展的能量，已然撼動(dòng)了杭州的商業(yè)版圖。一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的劇變，正在改變著一座城市。

    商鋪投資的“三大紀(jì)律四項(xiàng)注意”

    商鋪投資首先應(yīng)注意高理性、低感性，別沖動(dòng)跟風(fēng)。
    其次，商鋪投資相比住宅投資難度大很多，應(yīng)多咨詢專業(yè)人士，同時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。
    第三，很多購(gòu)房者一出手就買個(gè)大空間，給出租造成困難。建議多選擇小間商鋪。
    最后，很多商鋪以“售后返租”形式銷售，乍一聽投資回報(bào)率很高，但需注意：第一，羊毛出在羊身上，如果開發(fā)商把售價(jià)提高，再以每年高回報(bào)率返回，這樣的回報(bào)率還叫高嗎？第二，有些開發(fā)商承諾得很好，能不能兌現(xiàn)很難說(shuō)，購(gòu)房者應(yīng)慎重選擇。

    個(gè)人贊成投資商鋪主要基于三點(diǎn)原因

    首先，投資商鋪的政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。最近出臺(tái)的調(diào)控政策，無(wú)論是提高首付和利率，還是“限購(gòu)令”等，主要針對(duì)的都是住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有受到很大影響。
    其次，商業(yè)地產(chǎn)估值低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。從建筑成本來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)比住宅要高很多，但目前杭州市場(chǎng)普遍存在“住商倒掛”現(xiàn)象。譬如錢江新城，目前新房售價(jià)基本在40000元/平方米以上，但處于CBD核心區(qū)、品質(zhì)較好的寫字樓，售價(jià)只有30000元/平方米出頭。
    最后，浙江是民營(yíng)企業(yè)的聚集地，從國(guó)家出臺(tái)的“新36條”等政策來(lái)看，政府對(duì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展持鼓勵(lì)態(tài)度。民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展壯大也需要場(chǎng)地，相比住宅市場(chǎng)受到的打壓，商業(yè)地產(chǎn)在政策上的優(yōu)勢(shì)不言而喻。
    需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大。目前，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)前景不明朗。建議購(gòu)房者等經(jīng)濟(jì)走勢(shì)更加明朗后，再選擇投資商業(yè)地產(chǎn)。