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    事實(shí)證明，此次新政對住宅市場的投機(jī)炒房行為打擊面之精準(zhǔn)、力度之大，堪稱史無前例，高歌猛進(jìn)的住宅市場戛然而止，“冬眠”之態(tài)盡顯；而一向處于“弱勢”的商業(yè)寫字樓市場卻一派繁榮景象。寫字樓投資熱潮的興起，無疑預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的春天即將到來。這似乎正在印證一個流傳很久的業(yè)內(nèi)預(yù)言：21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，第二個十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。

    投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)　“宅入冬，商迎春”

    從新國十條到如今被市場熱議的“限購令”、“限價(jià)令”，新政可謂愈演愈烈，各種調(diào)控“組合拳”頻頻出擊，劍指住宅市場。新政日益收緊之下，對于投資客來說，在目前的住宅市場中，他們似乎摸不著合適的投資機(jī)會。

    一直以來，住宅投資由于門檻較低、變現(xiàn)快，投資客總是將大量熱錢注入，等待高額回報(bào)。而真正具有長期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)卻備受冷落，只能甘為“陪嫁丫頭”的角色。而此次新政的出臺，招招指向住宅投資，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。

    與住宅市場不同，影響商業(yè)地產(chǎn)更多的是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城市化進(jìn)程和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面。此次新政對商業(yè)地產(chǎn)的影響不僅不大，反而在不斷出臺拉動內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，迎來新高潮。商業(yè)地產(chǎn)作為投資市場，在貸款首付比例上早已有限制，所以現(xiàn)在住宅的信貸政策有了嚴(yán)格限制，反而對商業(yè)地產(chǎn)的投資是一個促進(jìn)。

    從一系列已經(jīng)出臺的新政上分析，國家旨在調(diào)控過快增長的房價(jià)和抑制各種激增的投資性需求，其中并沒有將商業(yè)地產(chǎn)納入本輪調(diào)控的重點(diǎn)。目前金融機(jī)構(gòu)對于商業(yè)項(xiàng)目提供的信貸政策依舊不變，維持5成首付，利率也是以往的指標(biāo)，并沒有增加投資者的投資成本。在交易政策上，限購令也并不針對商業(yè)地產(chǎn)。

    一時(shí)間，敏銳的投資客紛紛將熱錢從住宅市場撤離，轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)，“住宅黃了，商鋪火了“成為業(yè)內(nèi)人的口頭禪。

    在住宅政策緊縮，投資限制加大的情況下，投資者必須尋找到當(dāng)下最穩(wěn)妥、最安全的投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)這個曾經(jīng)的“陪嫁丫頭”升級為“搶手新娘”指日可待。

    商業(yè)“價(jià)值洼地”   寫字樓漸成搶手新娘

    在住宅市場受調(diào)控政策影響的情況下，未受新政影響的商業(yè)地產(chǎn)脫穎而出，正在奏出史上樓市最強(qiáng)音。

    由于商業(yè)地產(chǎn)的投資較為理性，這個投資領(lǐng)域絕沒有住宅市場那樣沖動。雖然在短期來看商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)要慢于住宅市場，但通過一段中長周期持有商業(yè)地產(chǎn)，從它的增值率與區(qū)域的不可再生來看，回報(bào)是不可估量的。同時(shí)這個領(lǐng)域投資門檻較高，不是普通投資者關(guān)注的板塊，一定程度上避免了盲目炒作。還有更重要的原因是，相對住宅而言，投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相對較低，商鋪不會像住宅那樣，面臨折舊貶值的風(fēng)險(xiǎn)，相反，隨著時(shí)間推移，地段愈加成熟，收益將會更大。

    而作為商業(yè)地產(chǎn)“低洼帶”的寫字樓市場，其價(jià)值潛力凸顯，更是被投資者看好。從全國范圍來看，寫字樓已經(jīng)逐漸開始受到追捧。

    2010年一季度開始，北京寫字樓市場就開始了強(qiáng)勁復(fù)蘇，不管是從租金還是空置率方面都有了明顯好轉(zhuǎn)。 截至2010年第二季度，北京甲級寫字樓的平均租金是155.43元/月/平方米，空置率下降到15.41%。新政以來，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達(dá)到179.70%，銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢增長的態(tài)勢，環(huán)比增長71.41%；北京地區(qū)寫字樓價(jià)格一年來屢屢創(chuàng)出新高，廣州、上海的甲級寫字樓租金也持續(xù)上漲，寫字樓和商鋪供需趨旺。

    同樣，新政之后，福州的商業(yè)地產(chǎn)成交量上漲了三成左右，并有繼續(xù)走強(qiáng)之勢。

    “商住不再倒掛”  福州寫字樓投資前景向好

    近幾月，福州的寫字樓成交持續(xù)活躍。隨著住宅“限購令”的出臺，更使得這種成交活躍的態(tài)勢繼續(xù)加強(qiáng)。

    今年的新政尤其是近期的“雙政”令住宅市場再度陷入觀望，相當(dāng)一部分投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)寫字樓。記者了解到，近期福州寫字樓價(jià)格大幅攀升，租金也上漲10%-15%。對此，多位福州業(yè)內(nèi)人士表示，在政府針對住宅市場頻頻出臺調(diào)控政策的背景下，寫字樓市場受影響較小，令投資客將關(guān)注目光投向?qū)懽謽�。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善、不受差別化的房貸政策影響加上寫字樓的租售比較高，也是促進(jìn)成交活躍的主要原因。

    對于投資客來說，最注重的就是投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)測算，“寫字樓租金一直保持穩(wěn)步上升態(tài)勢，從租金上漲幅度來看，投資寫字樓比投資住宅獲益更多。”采訪中，投資者吳先生如是說。

    近年來，福州總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，一大批跨國公司先后將區(qū)域性總部落戶在福州，福州寫字樓市場需求旺盛，并由此帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和稅收的快速發(fā)展，讓政府愈發(fā)意識到發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的巨大潛力。依托海西政策的扶持，不少全國知名商家紛紛選擇在福州開設(shè)總部或者辦事處，優(yōu)質(zhì)商務(wù)寫字樓將成為來閩商家爭搶的“香餑餑”。

    無論是資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響商務(wù)寫字樓市場還是直接涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，寫字樓產(chǎn)品都將成為最大受益者之一。目前在福州市場上，萬達(dá)金融街和規(guī)劃中的閩江北岸中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)吸引了不少投資者的目光，位于福州市CBD五四路的信和廣場“開幕”后，寫字樓已租出95%，招商情況極為火爆。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽�、商業(yè)公寓甚至商鋪進(jìn)軍。而近期福州商業(yè)寫字樓如東街旗汛口的中庚·青年廣場、廣達(dá)路的世茂天城以及金融街萬達(dá)廣場等項(xiàng)目持續(xù)熱銷也反映了這樣的市場信息。