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    2010年以來，寫字樓市場入駐率、租金水平不斷上漲的態(tài)勢非常明顯。一些投資者正在發(fā)現(xiàn)其中的投資機會。

    異軍突起

    2011年1月下旬，卓先生購買的一套寫字樓終于完成了過戶手續(xù)。

    談起這筆投資，卓先生很滿意，在他看來，寫字樓投資是一個一直被忽略的市場，它的收益并不低。

    “此前，住宅投資比寫字樓強在于金融杠桿的差別。寫字樓貸款最低五成，而住宅只有兩成。政府宏觀調(diào)控正在使住宅的信貸回歸合理的關(guān)系中，住宅的漲幅會放緩，寫字樓的價值是相對理性的，并且與住宅之間的價格差距正在慢慢縮小。”卓先生表示，目前寫字樓價格普遍低于同地段住宅的價格，正是投資的機會。

    卓先生的這次投資，顯然是精打細算后的結(jié)果。

    這位小業(yè)主在1997年買下了這套寫字樓，當時售價以美元計價，約3000美元/平方米，折合成人民幣也是2.5萬元左右/平方米。當時，這位小業(yè)主掙了一些外匯，就用這些錢，買了這套寫字樓，持有了十幾年，一直用于出租，直到近來由于其公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，才想將這套房屋出售變現(xiàn)。

    小業(yè)主將這套房賣給卓先生，作價2.5萬元/平方米，略低于市場價，總價455萬元。由于購買寫字樓首付不低于五成，貸款利率為基準利率1.1倍，貸款期限不超過10年。卓先生首付了255萬，按揭貸款200萬，期限10年。

    卓先生算了這樣一筆賬，200萬的貸款，每個月需還款2.3萬元，目前該寫字樓的租金為7元/平方米/天，租金收入為3.8萬元/月�？孔饨鹗杖胱阋詢斶�銀行貸款，還有富余。每年的租金收益率達到10.22%。

    僅僅依靠租金收益實現(xiàn)每年10.22%的收益率，這是一個很好的成績。相比而言，住宅價格的高掛，使得住宅租金回報率一直處于較低水平。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010年初，北京、天津、上海等城市，住宅租金的年投資回報率只有2.3%—2.5%。住宅的投資回報，主要體現(xiàn)在房價上漲上。

   10.22%的租金回報率，并不是卓先生最為看重的。他還有一個重要的預(yù)期，那就是寫字樓價格的上漲。

    “我打算持有三年，三年后再出售。”卓先生說，預(yù)計三年后，這套寫字樓的售價能夠達到4萬元/平方米左右。

    假設(shè)三年后以4萬元/平方米價格售出，卓先生又根據(jù)目前條件下這套寫字樓房產(chǎn)每個月現(xiàn)金的流入、流出，進行了一個詳細的計算，包括前期購入成本255萬元的首付、20萬元的稅款和中介費，三年間需要歸還的銀行貸款和得到的租金收入等，最后計算得出一個財務(wù)指標即內(nèi)部收益率，為29.72%，接近30%。

    “從財務(wù)的角度，這意味著預(yù)期每年投入100塊錢的成本，能得到約30塊錢的回報。”卓先生說。

    當然，這是在一個理想前提下的預(yù)期，并沒有考慮利率的調(diào)整、空置率、稅收以及房價最終的變化，不過已經(jīng)大體反映了這套寫字樓的投資回報情況。

    21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，有投資價值的寫字樓，租金回報率應(yīng)在6%以上。上述卓先生購買的寫字樓，明顯超過這一數(shù)據(jù)。

    而卓先生對這套寫字樓未來三年價格的上漲，也并不只是一種一廂情愿的想象。另一位寫字樓投資者的故事，也許能夠更好地說明寫字樓價格正在發(fā)生的變化。