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    問題

    寫字樓市場發(fā)生的變化，與供求市場的反轉(zhuǎn)存在聯(lián)系。

    21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)在2010年北京寫字樓市場回顧的報告中表示：“從年中開始，市場需求的增長幅度出乎所有人預(yù)料，市場空置快速去化，而新增供應(yīng)則增長緩慢，僅僅大半年的時間，市場需求就從供過于求的局面徹底扭轉(zhuǎn)。”

    在這一背景下，北京寫字樓市場以前所未有的速度發(fā)展。根據(jù)北京中天大業(yè)的數(shù)據(jù)，2010年第四季度，北京甲級寫字樓加權(quán)平均租金219.75元/平方米/月，同比上漲16.1%；加權(quán)入住率95.43%，同比上漲4.27%。

    近年來，也發(fā)生了多例寫字樓整體收購，體現(xiàn)了投資者對寫字樓價值的判斷，如萬科收購贏嘉中心、豐樹基金收購佳程廣場、瑞安建業(yè)收購上海21世紀中心大廈等，整體收購涉及金額動輒十幾億元、幾十億元，除了整體收購的豪門盛宴外，另一可行的寫字樓投資途徑，就是上述散售的寫字樓產(chǎn)品。

    但是這一投資方式，依然面臨諸多問題。

    其中房源缺乏是一個重要方面。目前，除了少數(shù)新建寫字樓產(chǎn)品采取散售外，如SOHO中國系列的產(chǎn)品，大部分都由開發(fā)商統(tǒng)一業(yè)權(quán)、持有運營，或者整體轉(zhuǎn)讓，而且散售的新建寫字樓存在售價過高、透支未來增值空間的情況，穩(wěn)定的租金收益，短期內(nèi)更是難以保障。

    寫字樓能量系數(shù)

    首付不低于5成，貸款利率為基準利率1.1倍，貸款期限一般不超過10年，出租理想的話，租金可以覆蓋月供同一區(qū)域?qū)懽謽莾r格明顯低于住宅價格，價格上漲可期。

    安全系數(shù)

    寫字樓的出售周期較住宅要長，變現(xiàn)能力較弱一旦出租不力，持有費用遠高于住宅，因此地段和物業(yè)管理成為重要投資參考指標。投資者說：不能選擇物業(yè)管理費太低的樓，物業(yè)做得好才能維護好樓的品質(zhì)，采用中央空調(diào)、集中供熱的樓，物業(yè)成本不會低于12元/平方米/月，物業(yè)費應(yīng)該到15元/平方米/月。

    “有不少人想要投資，但是房源很少。”鄧中文說。寫字樓的出售周期較住宅要長，變現(xiàn)能力較弱；此外，寫字樓產(chǎn)品一般面積較大，小的100、200多平方米，市場上大部分公司租用面積為300-500平方米；而且首付至少五成，這就要求投資者具備一定的資金實力，并且，一旦寫字樓沒有租出去，持有費用也遠高于住宅，投資者需要具備一定的持有能力。

    以上述卓先生的投資為例，該項目物業(yè)費用為0.9元/平方米/天，182平方米的面積，每月需要繳納的物業(yè)費就是4914元。一旦出現(xiàn)空置，投資者就需要自己承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費。

    鄧中文表示，投資寫字樓最重要的是看地段，要選擇在熱點、成熟商圈內(nèi)的物業(yè)，此外就是看樓的品質(zhì)，包括外立面、層高、停車位以及物業(yè)管理等。例如，不能選擇物業(yè)管理費太低的樓，物業(yè)做得好，才能維護好樓的品質(zhì)，采用中央空調(diào)、集中供熱的樓，物業(yè)成本不會低于12元/平方米/月，物業(yè)費應(yīng)該到15元/平方米/月(即0.5元/平方米/天)。

    “物業(yè)費不能太低，一般在0.5元—1.0元/平方米/天。”鄧中文表示。

    鄧中文表示，今年寫字樓租賃市場，已經(jīng)出現(xiàn)一房難求的局面，租賃客戶必然會轉(zhuǎn)向低端項目中尋找房源，一些公司會選擇進入相對偏遠的寫字樓里面，如北京上地的租金，已經(jīng)從3元/平方米/天，漲到了4元/平方米/天，望京地區(qū)，2010年年中是3.5元/平方米/天，現(xiàn)在最高的已經(jīng)漲到6元/平方米/天；總部基地、亦莊等區(qū)域，寫字樓租金會繼續(xù)上漲。

    這些區(qū)域，正在為寫字樓投資提供新的機遇。