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　　投資要看回報(bào)率

　　長(zhǎng)春房屋置換股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)房置換）經(jīng)紀(jì)人劉女士認(rèn)為，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率相對(duì)較高。住宅投資回報(bào)率為3％－5％，而通常寫字樓回報(bào)率為5％－8％，由此可見，投資寫字樓較投資住宅收益大，而租約的穩(wěn)定性是寫字樓相對(duì)住宅所具有的另一優(yōu)勢(shì)。住宅租約期限一般為半年至1年，而寫字樓通常為3年至5年或者更長(zhǎng)。一般住宅所遇到的折舊問(wèn)題決不會(huì)出現(xiàn)在寫字樓上。好的寫字樓風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，流動(dòng)性高，贏利能力強(qiáng)，更有無(wú)限商機(jī)。

　　業(yè)內(nèi)人士黃先生認(rèn)為，對(duì)于投資型寫字樓而言，相對(duì)穩(wěn)定性比較大。這主要是由于適合寫字樓的土地緊缺，市場(chǎng)總是處于有限供應(yīng)狀態(tài)，從而使寫字樓具有保值和升值的功能。

　　有了需求量的有力支撐，在當(dāng)前樓市調(diào)控持續(xù)深入的背景下，寫字樓成為不少人的投資避風(fēng)港。投資者楊先生在賣掉了手中的3套住宅后，將收入的180萬(wàn)元全部投入到寫字樓中，購(gòu)買了一套近200平方米的寫字樓。楊先生說(shuō)，投資寫字樓的關(guān)鍵是要準(zhǔn)確判斷回報(bào)率。用公式計(jì)算為：年回報(bào)率＝(每月每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月，得出的結(jié)果在7%-10%之間，說(shuō)明這個(gè)寫字樓值得投資。

　　自用要看收益率

　　俗話說(shuō)“50萬(wàn)元以下做股東，50萬(wàn)元以上做房東”，與股票、期貨等相比，寫字樓是資金充裕商人的選擇。做了多年化妝品批發(fā)生意的韓女士，一直想擁有自己的寫字樓。她說(shuō)，希望購(gòu)買一套獨(dú)棟寫字樓，集辦公室、倉(cāng)庫(kù)、門店于一體�，F(xiàn)在的寫字樓呈現(xiàn)3高：一是樓高，二是售價(jià)高，三是租金高。如果不買下，那么自己的利潤(rùn)都給了租金。購(gòu)買的寫字樓周邊最好都是金融、星級(jí)酒店、高檔商業(yè)、商務(wù)辦公的聚集地。當(dāng)然，自己只買不租，是因?yàn)橛凶銐虻睦麧?rùn)支撐購(gòu)買的資金，還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

　　長(zhǎng)房置換經(jīng)紀(jì)人劉女士說(shuō)，近年購(gòu)買寫字樓的客戶群一般是有實(shí)力的公司和個(gè)人，整層或者半層購(gòu)買寫字樓的客戶大多為自用型客戶，相比傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)交通擁擠、配套不足、停車位緊張的現(xiàn)狀，新開發(fā)的寫字樓有明顯優(yōu)勢(shì)。

　　某寫字樓銷售經(jīng)理說(shuō)，一次，一位上身穿花T恤、下穿大短褲、腳穿涼托、貌不驚人的客戶來(lái)到售樓處看房，轉(zhuǎn)了3個(gè)小時(shí)后當(dāng)場(chǎng)訂下5套相鄰單位90平方米至110平方米戶型的寫字樓。過(guò)了幾天，這位客戶再次登門，又出手買了相鄰單位5套90多平方米戶型的寫字樓，說(shuō)是要將公司搬到這里。這家公司目前效益很好，已經(jīng)購(gòu)買了該寫字樓的3個(gè)樓層。

　　配套因素要研究

　　長(zhǎng)房置換經(jīng)紀(jì)人趙先生指出，與投資住宅一樣，寫字樓投資也要注意地段、配套、物業(yè)等問(wèn)題，這些都會(huì)影響收益。一是寫字樓全面高效的物業(yè)管理可提升價(jià)值；二是寫字樓的功能也很重要，提供的商務(wù)配套資源如酒店、銀行、商貿(mào)等場(chǎng)所，決定著產(chǎn)品品質(zhì)；三是從市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求來(lái)看，要針對(duì)不同企業(yè)的需求開發(fā)出不同的產(chǎn)品，要有高端的，也要有低端的。但無(wú)論高低檔，都必須注重內(nèi)外環(huán)境的營(yíng)造。外部環(huán)境主要是要有良好的交通條件，內(nèi)部主要是要有豪華大堂、足夠的停車場(chǎng)、配套會(huì)所等，對(duì)保安、消防系統(tǒng)等要求也比較高；四是寫字樓屬于長(zhǎng)線投資，一般而言，以出租為主的寫字樓大概10年才能收回投資。

　　投資人士魏先生認(rèn)為，購(gòu)買寫字樓，要考慮的因素一般包括寫字樓所處的地段位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、寫字樓形象、室內(nèi)采光通風(fēng)、環(huán)境綠化以及價(jià)格、物業(yè)管理水平、文化氛圍、商業(yè)格局、區(qū)域未來(lái)發(fā)展等一系列因素。同時(shí)，還包括停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、大堂的品位和布置如何、電梯質(zhì)量是否良好等。除此之外，周邊自然景觀也要考慮在內(nèi)。