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　　當(dāng)馮侖還是萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席的時(shí)候，他直言：“房地產(chǎn)企業(yè) 去住宅化 是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步形成以商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)為主角的競(jìng)爭(zhēng)格局”。對(duì)于離任萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席之位，馮侖稱(chēng)，人事調(diào)整就是為了便于公司向商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。為了成功轉(zhuǎn)型，萬(wàn)通地產(chǎn)邁出的第一步就是，董事局50歲以上的董事全部離開(kāi)，包括馮侖。

　　商業(yè)地產(chǎn)幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)必須的發(fā)展方向，而發(fā)展前景也似乎一片光明。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日也表示，隨著規(guī)劃的落實(shí)，未來(lái)相當(dāng)一部分新增城鎮(zhèn)人口的住房需求將由保障房來(lái)滿足；房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生重大調(diào)整，一半以上的房企將會(huì)退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科總裁郁亮和金地董事長(zhǎng)凌克，也都認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面進(jìn)入到商業(yè)開(kāi)發(fā)的階段。

　　首創(chuàng)置業(yè)2010年聯(lián)手中國(guó)基建共同成立奧特萊斯(中國(guó))有限公司，積極涉足商業(yè)地產(chǎn)，為地產(chǎn)行業(yè)即將到來(lái)的升級(jí)戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光創(chuàng)造性的提出了城市新中心的國(guó)際化運(yùn)營(yíng)模式--“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以?shī)W特萊斯名牌折扣為龍頭”的多種商業(yè)業(yè)態(tài)集群的新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)模式。經(jīng)過(guò)幾年的醞釀和一年多的運(yùn)作，北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬(wàn)寧等相繼投資建設(shè)“芭蕾雨”，累計(jì)計(jì)劃投資將超數(shù)百億元。

　　事實(shí)上，近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)軍。執(zhí)著于住宅地產(chǎn)的萬(wàn)科早在2006年就在廣東東莞建設(shè)了住宅產(chǎn)業(yè)基地，保利地產(chǎn)在住宅中增加了養(yǎng)老元素，金地集團(tuán)秉持“金融+地產(chǎn)”的發(fā)展模式，與此同時(shí)，國(guó)際高端酒店凱悅、洲際等與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻的酒店也落成營(yíng)業(yè)，而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的“城市綜合體”商業(yè)地產(chǎn)模式被不斷復(fù)制，應(yīng)用到社區(qū)發(fā)展。

　　按照馮侖的說(shuō)法，“去住宅化”是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)展的必然。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展情況來(lái)看，這種“去住宅化”還多了一層含義，那就是去掉住宅“純粹居住”的功能，增加養(yǎng)老、旅游、文化等元素在其中。這種表面上豐富住宅功能的做法，實(shí)則迎合了人們對(duì)健康對(duì)娛樂(lè)的追求。

　　或者，從某種角度而言，這種地產(chǎn)也算是商業(yè)地產(chǎn)的一種發(fā)展形式。商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于居住功能為主的住宅地產(chǎn)。從廣義上將，商業(yè)地產(chǎn)包含各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑、辦公等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。如果按照這種解釋?zhuān)�新興的旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)也算是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)小分支。

　　旅游城市旅游、度假概念房產(chǎn)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的動(dòng)力所在。

　　博鰲論壇期間，記者小李安頓在中信千舟灣度假公寓，優(yōu)美的環(huán)境和周到的服務(wù)讓小李對(duì)這個(gè)地方感覺(jué)不錯(cuò)，出于給父母養(yǎng)老的考慮，小李打算購(gòu)買(mǎi)一套小戶型，咨詢(xún)工作人員之后，小李頓感失落，每平方米26000元以上的房?jī)r(jià)，是這個(gè)剛剛走出大學(xué)校門(mén)不足兩年的女生，無(wú)力承擔(dān)的。三年前，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，不足6000元/平方米。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的3月份住宅價(jià)格指數(shù)顯示，丹東、秦皇島、蘭州、石家莊新建商品住宅價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。丹東、秦皇島這兩個(gè)濱海小城，借助海灘、消夏等概念發(fā)展起了旅游業(yè)，其房?jī)r(jià)近幾年也一路水張船高。

　　城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。城市綜合體的發(fā)展模式到今天已不再是萬(wàn)達(dá)獨(dú)有，更多的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時(shí)都借用這一模式，這種模式也滲透進(jìn)社區(qū)生活，不同的是，居住的載體由商務(wù)酒店變成了住宅。

　　首創(chuàng)集團(tuán)近幾年開(kāi)脫的“奧特萊斯”，也是城市綜合體的發(fā)展模式。首先，奧特萊斯包括了大型的購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)的賣(mài)場(chǎng)，特色的商業(yè)街、酒店、度假設(shè)施以及其他設(shè)施，給人們帶來(lái)多彩多姿的生活。其次，奧特萊斯里面包含奧特萊斯綜合商業(yè)區(qū)和低密度的別墅和國(guó)際化的高端公寓相結(jié)合，可以實(shí)行可持續(xù)發(fā)展的整體，使每一個(gè)在這里居住的人有一個(gè)新意的空間，形成購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種時(shí)尚元素的世界。第三，以?shī)W特萊斯引領(lǐng)的城市新中心，這里依靠城市的發(fā)展規(guī)劃，整合住宅、商業(yè)、上下游相關(guān)的資源產(chǎn)業(yè)，比如主題公園、游艇會(huì)、高爾夫等等，配合教育、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施，打造商務(wù)就業(yè)、文化、娛樂(lè)一體的產(chǎn)業(yè)集群。

　　怡�；▓@則是住宅社區(qū)的“城市綜合體”應(yīng)用模式。怡海置地董事長(zhǎng)王琳達(dá)表示，做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要?jiǎng)?chuàng)新，而這種創(chuàng)新很可能就是在一無(wú)所有的情況下創(chuàng)造條件。商業(yè)配套、教育等，都是自己做起來(lái)的。北京怡�；▓@就是依托教育發(fā)展起來(lái)的生活社區(qū)，如今，小區(qū)內(nèi)中、小學(xué)校、幼兒園、老年大學(xué)、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。超市、書(shū)店、美容店、美發(fā)店、洗衣店、健身中心、裝飾公司、菜市場(chǎng)、餐飲店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施已于兩年前投入服務(wù)。

　　教育可以說(shuō)是文化的一個(gè)分支，近些年，金融與文化也成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　文化產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為在全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)。萬(wàn)達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也多與地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)，目前，萬(wàn)達(dá)電影院線是亞洲排名第一的院線，擁有五星級(jí)影城71家，600塊銀幕，占有全國(guó)16%的票房份額。“大歌星”是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資的連鎖娛樂(lè)企業(yè)，為群眾提供文明健康的娛樂(lè)方式。

　　在投資娛樂(lè)文化產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還將眼光瞄準(zhǔn)傳統(tǒng)媒體，先后投資了《華夏時(shí)報(bào)》和《投資家》雜志，此種投資模式在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于“前無(wú)古人”，至于是否“后無(wú)來(lái)者”，尚不可知，不過(guò)短期內(nèi)，尚無(wú)房地產(chǎn)企業(yè)投資傳統(tǒng)媒體的消息。