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    隨著新國八條、房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的先后出臺(tái)，商品房交易市場終于降溫，不少市民也明顯感到，商業(yè)地產(chǎn)開始走俏起來。

    商鋪投資成了近期市場新寵

    昨日，記者從一些省內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)公司了解到，目前商鋪投資者大幅激增，杭州的地產(chǎn)銷售員小陳告訴記者，目前門店八九成的業(yè)務(wù)都集中在商鋪和商業(yè)地產(chǎn)買賣，而這一比例以往只占兩成左右。

    和住宅商品房買賣不同，購買商鋪不受套數(shù)限制，首付只需50%即可。因此，手上有余錢但已買過兩套以上房產(chǎn)的客戶，就轉(zhuǎn)向商鋪投資了。30歲的沈先生就是這樣的情況，去年上半年，他在椒江某家具城買了56平方米的商鋪，花了88萬元。據(jù)他說，算下來年租賃回報(bào)率至少有5%，遠(yuǎn)高于目前二手房的租房市場2%~3%的回報(bào)率。

    “企業(yè)高層、個(gè)體老板是投資主力，收入水平居中的白領(lǐng)、公務(wù)員等因?yàn)橘Y金有限，多選擇只租不售的商鋪，面積不會(huì)超過一百平方米。”市區(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的孫經(jīng)理分析說，過去的商鋪是一個(gè)“經(jīng)營”概念，而現(xiàn)在則越來越多地成為“資本運(yùn)作”的概念。據(jù)記者了解，有一半以上的人是為了出租而購買商鋪的，出于自營目的購買商鋪的人不足三成。

    目前推銷的大多是市場商鋪

    地產(chǎn)銷售員小陳說，市場商鋪大都引入競價(jià)機(jī)制，售價(jià)比其他商鋪都高。對(duì)于有較大資金實(shí)力的投資者來說，將閑錢購置商鋪，自營或出租，是保值增值的手段。然而，目前資金雄厚的投資者畢竟為數(shù)不多，而許多投資者存在投機(jī)心理，盼望著地價(jià)升值，從而賺取差價(jià)，這也給正常的商業(yè)氛圍帶來負(fù)面影響。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新一輪樓市調(diào)控政策以來，北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場十分活躍，三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達(dá)179.7%，銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢增長，環(huán)比增長71.41%。

    如政策放松，60%的人選擇購房

    郭先生是市區(qū)一家媒體廣告的房產(chǎn)部主任，他對(duì)近期的商鋪投資有自己的看法。“國家‘限購令’出臺(tái)后，對(duì)住房投機(jī)需求起到一定的抑制作用，不過，以前炒住宅的一部分人改炒商鋪、炒寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。”

    “一些投資者將資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商馬上開始鼓吹商鋪投資的熱潮到來。”郭先生認(rèn)為，“如果不是限制購房，估計(jì)有六成投資者還是會(huì)選擇購買住宅的。

    記者也采訪了幾位市民。臨海的蘇小姐與男友正準(zhǔn)備在椒江買房。對(duì)于剛工作一年的她來說，新開盤的樓房均價(jià)在每平方米1萬元左右，實(shí)在難以承受。“有錢還是買房好，買了商鋪?zhàn)獠怀鋈ビ植恍�，還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”蘇小姐說。

    另一位周先生早在2006年就購買了臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)街的一間商鋪。他透露，商業(yè)街的直立商鋪從原先一套30多萬元漲到現(xiàn)在的100萬元以上，年回報(bào)率達(dá)到8%~9%。“所以說越早投資受益就越大，現(xiàn)在投資商鋪所需資金也大，一般市民也不太愿意買了。”周先生表示。

    投資商業(yè)地產(chǎn)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

    據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個(gè)不同的市場，盡管有相關(guān)性，但是兩個(gè)市場表現(xiàn)出來的市場狀態(tài)是不一樣的。原因在于住宅地產(chǎn)一直以來都是供不應(yīng)求。2010年全國的商品住宅竣工面積是6億平方米，銷售面積是9億平方米。2006年至2010年，全國的商品住宅竣工面積26億平方米，賣了36億平方米。而商業(yè)地產(chǎn)市場，總體上是供大于求。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下降的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)也很難一枝獨(dú)秀。作為地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)存在一定的關(guān)聯(lián)性，如果半年后整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控趨勢確立，影響可能會(huì)逐漸顯現(xiàn)，不要認(rèn)為買住宅不保險(xiǎn)，買商鋪、寫字樓就保險(xiǎn)了，兩個(gè)市場應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損。

    商鋪怎么選教你這三招

    林林總總的商鋪數(shù)不勝數(shù)，購物中心、社區(qū)商鋪、商業(yè)街等蜂擁而起。那么，究竟何種業(yè)態(tài)是個(gè)人投資者的首選？選擇何種投資能最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)？不妨聽聽業(yè)內(nèi)專家作出的分析。

    熟悉的區(qū)域是首選

    投資者要對(duì)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查與分析，要親自對(duì)所選區(qū)域進(jìn)行全面了解，商鋪地點(diǎn)最好選擇投資者個(gè)人比較熟悉的區(qū)域。

    對(duì)區(qū)域充分地了解，才能準(zhǔn)確分析出周邊居住人群的構(gòu)成、消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣，才能夠明確哪種商業(yè)形態(tài)最能夠滿足周邊消費(fèi)人群的需求。購買商鋪后，只有順利將其出租才能獲得收益，所以在購買前先預(yù)測，根據(jù)區(qū)域其他商鋪的實(shí)際情況，計(jì)算出自己的投資回報(bào)率。

    臨街商鋪要優(yōu)先選擇

    大型商場會(huì)根據(jù)成功的商業(yè)項(xiàng)目而逐漸調(diào)整租金。但如果商場實(shí)力不足，公司臨時(shí)撤走，將對(duì)投資者的切身利益造成嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    相比之下，投資普通的臨街店鋪則會(huì)避免以上出現(xiàn)的弊端。臨街店鋪的投資者將擁有絕對(duì)的控制權(quán)，能夠相對(duì)自由地選擇出租或自行營業(yè)，并且能夠根據(jù)市場定位，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。此外，在投資臨街店鋪的過程中，投資回報(bào)率由租金決定，不必給任何一方承諾固定回報(bào)率。目前，大型寫字樓和成熟的社區(qū)周邊商鋪招商情況普遍火爆，臨近學(xué)校的店面更是一鋪難求。因此，對(duì)于個(gè)人投資者而言，臨街商鋪的優(yōu)勢更大于大型商場內(nèi)的店面。

    開發(fā)商實(shí)力很重要

    選擇商鋪開發(fā)商的實(shí)力也很重要。品牌開發(fā)商現(xiàn)在越來越受追捧，社區(qū)的人氣足，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)高，將給商鋪今后的經(jīng)營帶來一定的保障。投資者應(yīng)根據(jù)自身實(shí)力和經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇合適的商鋪面積，商鋪面積避免過大或太小。面積過大則意味著加大投資風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上提高出租難度。面積過小則會(huì)缺乏空間的靈活性，未來經(jīng)營的業(yè)態(tài)容易受到一定限制。此外，投資者要注意商鋪的公攤面積，最好在購房合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬問題，從而降低自身的投資風(fēng)險(xiǎn)。