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　　2011年，房地產市場調控政策頻出，“限購、限貸、限價”三令齊下，無不體現(xiàn)政府調控房產市場的決心，特別是“限價令”的出臺，無疑會對房地產市場帶來一場空前的震撼。唯獨商業(yè)地產在政策限制之外，這時候的商業(yè)地產可謂是個繁花似錦的商業(yè)時代。在CPI高企，為手頭上的資金找增值保值的出路的投資者們，究竟該怎么買鋪？我們手上的資金該尋求怎樣的商業(yè)地產投資渠道？

　　秘方1 買賣時機很重要

　　投資商鋪也如同炒股，規(guī)避風險，講究買入賣出時把握時機，這與商鋪投資的收益、售價和租金走勢有密切關系。
　　業(yè)內人士認為，在商鋪周邊商業(yè)狀況穩(wěn)定的前提下，租金是平穩(wěn)上升，升到最高點后就呈直線發(fā)展；商鋪的售價一般是從開賣后就呈坡度攀升，等升到最高點后，同租金一樣是直線發(fā)展。也就是說，等商鋪售價和租金都漲到最高點，平穩(wěn)發(fā)展的時候，商鋪投資收益就只有租金一部分了。
　　明白這個走勢后，如果已經購買了商鋪的投資者，最好找機會把售價上升到頂峰的商鋪售出去，再投資其他商鋪；而對于想投資商鋪的人來說，售價已到頂峰的商鋪投資價值不大，不如投資租金和價值都處于起始階段的商鋪，且最好是該片區(qū)還正處于蓬勃發(fā)展時候的商鋪，這時是出手的最佳時期。

　　秘方2 盯住商鋪周邊環(huán)境

　　商鋪的周邊環(huán)境對商鋪價值至關重要，如道路交通、周邊設施等均對人流量產生重大影響，“旺鋪”與“冷鋪”的區(qū)別就在于人流量。選擇商鋪就要盯住周邊環(huán)境是否能產生密集的人流。如辦公、酒店、學校、大型居住社區(qū)等設施的存在，會形成高密度的人流，也往往有利于周邊商鋪的經營，租金和售價也較普通商鋪更高。
　　此外，位于人行、車行主干道兩邊的商鋪也具備相當高的投資價值，尤其是在主干道的交會處。凡是位于十字路口的商鋪，通常都是商業(yè)價值最高的鋪王，具備良好的昭示性和大規(guī)模的人流量，在商鋪中極為稀缺，備受投資者的追捧。

　　秘方3 商鋪面積段的選擇

　　如今，市場上的商鋪產品很多，就投資類型來說，大致可分為商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項目的面積來說，分大、中、小三檔。
　　一般來說，社區(qū)商業(yè)由于有強大的住戶支撐，選對商家類型，投資的回報基本是比較穩(wěn)定的。就其他商鋪而言，35～75平方米的單鋪及200～400平方米的轉角位商鋪是比較容易出租的，且對投資者的資金壓力也不會太大。另一個非常重要的就是，購房者要關注實際的得房率，一個售價7萬元／平方米、使用率90%的商鋪要比一個售價5萬元／平方米、使用率70%的商鋪要值得多。
　　對于得房率低于90%的商鋪，要謹慎投資。對于面積，要考慮到出租的用途，35～75平方米是個穩(wěn)妥的選擇，如果有商鋪能像住宅一樣做到額外的贈送就更加可觀了。

　　秘方4 產品性質的把控

　　投資商鋪跟買商品一樣，產品本身的質量也是需要考究的，具體評判指標主要有：層高是否夠能隔為雙層甚至三層，開間不能太小，上下水、隔油池是否都能滿足，業(yè)態(tài)是不是能做餐飲，內部結構是否都方正等。據(jù)商鋪投資經驗表明，凡是能做餐飲的商鋪，其租金、售價通常高于其他業(yè)態(tài)，且非常有利于租金的提升和高價出售。

　　秘方5 關注轉讓套現(xiàn)能力

　　套現(xiàn)能力是評估商鋪價值的重要指標。產權和經營權獨立、租客如云的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實現(xiàn)轉讓、轉租，實現(xiàn)成功套現(xiàn)；經營權不獨立、一個商戶對應很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風險。此外，商鋪的產權年限也對商鋪的價值產生重大影響。目前深圳市新建的商業(yè)產權年限大多為50年，但也有部分具備70年產權的社區(qū)商業(yè)，產權年限長的商業(yè)，其評估價值越高，轉手銷售的價格也更高。

　　秘方6 關注區(qū)域可成長性

　　一般來講，區(qū)域的成長對商鋪價值的帶動是顯而易見的，尤其是政府規(guī)劃好，但從未被炒作過的區(qū)域，這樣類型的區(qū)域在今后幾年的發(fā)展速度會非�？�，且相比于完全成熟的片區(qū)，目前的價格仍處于洼地。如福田中心區(qū)、后海片區(qū)等地的商鋪，在區(qū)域未開發(fā)成熟之前售價僅為3～4萬元每平方米，而如今其售價輕松突破10萬元每平方米甚至20萬元每平方米，業(yè)主早已賺得盆滿缽滿。
　　在深圳這樣類型的投資型城市，政府規(guī)劃的區(qū)域會很多。如未來十年深圳市重點打造的前海片區(qū)，其商業(yè)地產投資價值非凡，值得投資者關注。