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    商業(yè)地產(chǎn)投資熱席卷全國(guó)，一鋪難求的狀況比比皆是。但是，是不是買(mǎi)到商鋪就能掙錢(qián)？答案當(dāng)然是否定的。面對(duì)如此紛雜的市場(chǎng)狀況，如何挑選商鋪？買(mǎi)到商鋪之后，如何選擇商家？商家入駐之后，又如何處理與商家之間的糾紛……從今天開(kāi)始，成都商報(bào)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)版開(kāi)設(shè)“專(zhuān)家看鋪”欄目，對(duì)話商業(yè)地產(chǎn)資深投資者，分析商業(yè)地產(chǎn)投資各種疑難雜癥并對(duì)癥下藥。

    本期人物：李梅
    人物介紹：近20年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)十分熟悉；成功投資多套住宅、商鋪，對(duì)房地產(chǎn)投資有獨(dú)到見(jiàn)解。
    對(duì)話地點(diǎn)：桐梓林凱得會(huì)所
    對(duì)話時(shí)間：5月6日下午

    投資難題：

    當(dāng)前商鋪售價(jià)飆升，租售比嚴(yán)重失衡，不少商鋪當(dāng)前租金無(wú)法支撐售價(jià)。那究竟租售比多少才合理？

    投資經(jīng)：

    年投資回報(bào)率4%是一道門(mén)檻，一般商鋪未來(lái)的租金和售價(jià)將形成持續(xù)增值，對(duì)租售比不能靜態(tài)比較，要?jiǎng)討B(tài)看待。

    李梅是個(gè)很低調(diào)的投資者，對(duì)于自己的投資經(jīng)驗(yàn)，她顯得很謙虛。在談到目前很多投資面對(duì)的租金無(wú)法支撐售價(jià)的難題，李梅舉了自己投資商鋪的例子。2001年，李梅在雙楠買(mǎi)了一個(gè)50平方米的臨街商鋪，當(dāng)時(shí)總價(jià)為30萬(wàn)元，月租金收益1000元。十年過(guò)去了，現(xiàn)在每個(gè)月的租金已經(jīng)翻了4倍，達(dá)到4000元/月，售價(jià)也達(dá)到了100多萬(wàn)元。“如果單單從最初的租金來(lái)算，年租金回報(bào)率在4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于很多專(zhuān)家提出的8%收益率的要求。”李梅笑著說(shuō)，市場(chǎng)是不斷變化的，租金回報(bào)率也同時(shí)發(fā)生著變化，靜態(tài)看待而過(guò)高地估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)，很有可能錯(cuò)失投資機(jī)會(huì)。

    “這次投資更多是誤打誤撞，不過(guò)也正是通過(guò)這次的投資，我對(duì)商鋪投資有了一些自己的心得。”李梅認(rèn)為，地段、趨勢(shì)、交通三點(diǎn)是商鋪投資一定要注意的。首先，買(mǎi)商鋪一定要看地段。“地段、地段還是地段”這句房地產(chǎn)投資名言用之四海皆準(zhǔn)，對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)尤為重要。比如，李梅在雙楠的商鋪進(jìn)深達(dá)15米，而且位置也在角落處，從通常意義上來(lái)說(shuō)并不屬于優(yōu)質(zhì)商鋪。但地處雙楠這樣一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域內(nèi)，商鋪增值也就得到了保證。其次，買(mǎi)商鋪需要看發(fā)展趨勢(shì)。無(wú)論是投資商鋪還是住宅，投資者需要擺正心態(tài)，多了解投資區(qū)域的規(guī)劃，看遠(yuǎn)景發(fā)展而不是只著眼當(dāng)下利益。李梅認(rèn)為，商鋪一般都會(huì)有2年左右的培育期，在這期間投資者也可以多了解區(qū)域的整體發(fā)展，挑選合適業(yè)態(tài)的商家入駐。商家收益能夠有保證，租金也就水漲船高�？梢源致缘厮阋还P賬，如果用最初的租金收益來(lái)算，收回投資需要25年；但如果用現(xiàn)在每月4000元的租金來(lái)算，收回投資就只需要6年多。因此，投資者應(yīng)多了解區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，在對(duì)發(fā)展趨勢(shì)有基本把握的情況下理性投資。最后，一定要考慮到交通問(wèn)題。如果投資的商鋪四周都是限制頗多的道路，那么人流量必然受到極大影響。沒(méi)有人氣，商家入駐減少；商家減少，人氣就越來(lái)越差，逐漸形成惡性循環(huán)，這樣無(wú)論是租金還是售價(jià)都不會(huì)有大的漲幅，投資者也就達(dá)不到保值、增值的投資目的。