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    在商品住宅“限購(gòu)”、“緊貸”的調(diào)控背景下，社區(qū)商鋪成為滬上投資的熱點(diǎn)。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心日前出臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度有48個(gè)商鋪獲取預(yù)售證，其中有38個(gè)是社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目。在近期社區(qū)商鋪的成交案例中，還有開(kāi)發(fā)商“整體出售”的個(gè)案。

    社區(qū)商鋪優(yōu)缺點(diǎn)并存

    佑地產(chǎn)經(jīng)理陳小強(qiáng)表示，近期社區(qū)商鋪帶看量大，成交非�；钴S，購(gòu)買者大多是用于出租，自己經(jīng)營(yíng)的比較少，且一般都是中長(zhǎng)期持有，他們對(duì)社區(qū)商鋪長(zhǎng)期的租金收益普遍持樂(lè)觀態(tài)度。陳小強(qiáng)指出，投資社區(qū)商鋪存在著明顯的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，在投資時(shí)尤其需要注意分辨。社區(qū)商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)勢(shì)在于：處于住宅社區(qū)內(nèi)，擁有固定的消費(fèi)群，收益相對(duì)比較有保障。但是這一特點(diǎn)，也使得社區(qū)商鋪對(duì)于住宅社區(qū)的入住率以及居民的消費(fèi)能力依賴度較高，一旦商鋪的數(shù)量過(guò)剩，或商鋪內(nèi)商品的價(jià)格與居民消費(fèi)水平脫節(jié)，投資者就可能陷入“血本無(wú)歸”的窘境。

    此外，當(dāng)前入市的社區(qū)商鋪，普遍地處新興的居住社區(qū)或者衛(wèi)星鎮(zhèn)，其收益的穩(wěn)定需要時(shí)間的培育。一旦區(qū)域內(nèi)沒(méi)有固定的人口導(dǎo)入，也可能給這部分商鋪帶來(lái)長(zhǎng)期虧本。

    購(gòu)買前先調(diào)研市場(chǎng)

    正常情況下，社區(qū)商鋪應(yīng)該占據(jù)小區(qū)總建筑面積的3%左右，但目前，不少住宅小區(qū)的社區(qū)商鋪占比都超過(guò)了10%。如此高的比重很可能會(huì)造成社區(qū)商鋪過(guò)剩，最直接的影響就是租金跳水，甚至商鋪無(wú)人問(wèn)津。當(dāng)然，如果該社區(qū)商鋪位置較好，交通便利，能吸引一些知名品牌進(jìn)場(chǎng)，吸引周邊的一些消費(fèi)人群過(guò)來(lái)，反而能形成集聚效應(yīng)。

    借助商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，目前上海不少社區(qū)商鋪的價(jià)格普遍出現(xiàn)了上揚(yáng)。如嘉定某樓盤(pán)近期推出的少量商鋪，網(wǎng)上報(bào)價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/㎡，寶山一新盤(pán)的社區(qū)商鋪報(bào)價(jià)也在3萬(wàn)元/㎡左右，都遠(yuǎn)高于各自住宅的價(jià)格。陳小強(qiáng)認(rèn)為，商鋪價(jià)格高于住宅實(shí)際上是符合國(guó)際慣例的，但是商鋪價(jià)值主要體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)上，而炒作令很多商鋪尚未營(yíng)業(yè)便價(jià)格高企，后期經(jīng)營(yíng)可能難以為繼。

    事實(shí)上，上海前些年就出現(xiàn)過(guò)盲目炒作社區(qū)商鋪的情況，炒風(fēng)過(guò)后往往會(huì)留下許多乏人問(wèn)津的“傷鋪”。所以，投資者在挑選社區(qū)商鋪時(shí)，最好選擇大型成熟社區(qū)的商鋪，這些社區(qū)入住率高，居民消費(fèi)能力充足，而且往往交通便利，靠近成熟商圈，能確保穩(wěn)定的收益。