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　　在住房市場(chǎng)大熱的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)并不為投資者看好。

　　隨著樓市調(diào)控的趨緊，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了“香餑餑”。業(yè)界人士用“遍地開花”來形容當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

    市場(chǎng)：投資者傾情

　　“您好，我是xx房產(chǎn)中介，我們現(xiàn)在有一個(gè)項(xiàng)目，位于杭州城東九堡，40年產(chǎn)權(quán)，前三年包租，年包租8%直接從購房款中扣除……”

　　很多人都收到過類似的電話或短信。在《市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》記者的隨機(jī)采訪中，約有半數(shù)受訪者表示接到過類似推銷商業(yè)地產(chǎn)的電話或短信，近半年來這種電話或短信明顯增多。

　　“房產(chǎn)政策的調(diào)整，原本并不被投資者看好的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的熱潮，無論是開發(fā)商還是投資者都對(duì)這一業(yè)態(tài)給予相當(dāng)高的關(guān)注度。”中工機(jī)構(gòu)分析師嚴(yán)梅認(rèn)為，之前由于產(chǎn)權(quán)時(shí)間短，一般為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)并不被投資者看好，一些投資者認(rèn)為純粹投資的話收益期太短，自己經(jīng)營店鋪的投資者也認(rèn)為這樣的房?jī)r(jià)成本過高。

　　但隨著國家對(duì)商品房調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，投資天平向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有在限制之列，加上住宅商品房限購、限貸和較高的首付比例、高于基準(zhǔn)利率的利息等因素，投資住宅要么缺少流動(dòng)資金，要么受制于限購數(shù)量，部分手頭仍有盈余資金的投資者將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

　　除了城市中心區(qū)的商場(chǎng)業(yè)態(tài)、周邊的商品交易市場(chǎng)業(yè)態(tài)外，酒店式公寓也是商業(yè)地產(chǎn)的一種重要形式。

　　今年3月，杭州商品房成交量創(chuàng)了幾年來同期成交量的新低，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻顯得格外亮眼。在3月的月度成交套數(shù)排行榜上，成交量前十名樓盤里，有7個(gè)樓盤屬于商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)，其中6個(gè)是精裝修酒店式公寓，1個(gè)寫字樓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年4月份，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共成交房源721套，成交排名前十位的樓盤中，商業(yè)地產(chǎn)占了四成。

　　杭州一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，46%的網(wǎng)友認(rèn)為“商業(yè)地產(chǎn)將成下一個(gè)投資熱點(diǎn)”。網(wǎng)友們分析認(rèn)為，杭州的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估，在過去幾年中，商業(yè)用房的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通住宅。另一方面，住宅市場(chǎng)受挫，投資渠道又少，商業(yè)地產(chǎn)不限購，成為很好的選擇。

　　機(jī)構(gòu)對(duì)此也持看好態(tài)度。“從投資角度看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)高于住宅，因?yàn)槌墒斓纳虡I(yè)地產(chǎn)能帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且會(huì)逐年上升。”杭州贏商投資顧問咨詢部總監(jiān)姜科說，這從另一個(gè)角度也表明杭州商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。

　　布局：城區(qū)向周邊蔓延

　　杭州的商業(yè)地產(chǎn)原先主要是市中心的幾處商業(yè)街，加上四季青緊鄰中心城區(qū)的商品交易市場(chǎng)。隨著城市建城規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)布局明顯從中心城區(qū)向周邊蔓延，下沙、九堡、留下、良渚等周邊地區(qū)都有數(shù)量不等的商品交易市場(chǎng)等業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)。形成了一個(gè)嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)包圍城市的龐大商業(yè)圈層。

　　在杭州九堡、下沙一帶，隨著杭州客運(yùn)中心的遷入，不少市場(chǎng)隨之而來，目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模；留下一帶由于住宅建設(shè)的推進(jìn)，處于商業(yè)配套等方面的考慮也有不少商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入；良渚一帶的商業(yè)地產(chǎn)大多是以商品交易市場(chǎng)的形式存在，在杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心及周邊地帶形成了食品、茶葉、果蔬、家具等專業(yè)市場(chǎng)。

　　“杭州中心城區(qū)現(xiàn)在用地越來越緊張，商場(chǎng)業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成熟，未來也只能原址更新升級(jí)，擴(kuò)容的可能性并不大。但是周邊地區(qū)隨著道路交通設(shè)施的改善，以及城市功能的延伸，成為商品交易市場(chǎng)較為理想的發(fā)展之地。”研究專業(yè)市場(chǎng)的楊劍力教授表示，從布局上看，這樣的情形符合發(fā)展規(guī)律。

　　導(dǎo)報(bào)記者通過多個(gè)途徑了解到，酒店式公寓也同樣呈現(xiàn)從中心城區(qū)向周邊擴(kuò)散的趨勢(shì)，在轉(zhuǎn)塘、西溪、丁橋乃至蕭山湘湖等板塊都有酒店式公寓項(xiàng)目。

　　總的來講，酒店式公寓總價(jià)較低，現(xiàn)在杭州市區(qū)要想購買100萬以下的房子除了酒店式公寓也很難有更好的選擇。事實(shí)上，的確有不少投資者從住宅市場(chǎng)被擠壓到商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)來，一來是因?yàn)樽≌�限購，二來是因�(yàn)榕c商鋪和寫字樓相比，這是資金總量需求比較低的投資產(chǎn)品，對(duì)中小投資者比較合適。

　　有分析認(rèn)為，城市擴(kuò)大后，比照北京、上海等大城市的發(fā)展模式，近郊發(fā)展成市區(qū)的可能性極大，商業(yè)地產(chǎn)向外蔓延也是合理的。

　　前景：納入“十二五”規(guī)劃

　　商業(yè)地產(chǎn)本身并沒有進(jìn)入規(guī)劃者的視野，但是商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為各地制定“十二五”規(guī)劃時(shí)的重要內(nèi)容。從杭州的情況看，無論是市本級(jí)還是各區(qū)(縣市)在“十二五”規(guī)劃中都提到了大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。要求匿名的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這一波商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮還將繼續(xù)延續(xù)，下一步的關(guān)鍵是規(guī)范和調(diào)整。

　　導(dǎo)報(bào)記者看到杭州市“十二五”規(guī)劃中也特別提到：“堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)在拓展國際市場(chǎng)、本地市場(chǎng)的同時(shí)大力開拓國內(nèi)市場(chǎng)。完善市場(chǎng)營銷網(wǎng)絡(luò)，積極推動(dòng)大型專業(yè)市場(chǎng)到市外創(chuàng)辦分市場(chǎng)，利用專業(yè)市場(chǎng)的品牌效應(yīng)擴(kuò)大杭州產(chǎn)品的國內(nèi)市場(chǎng)份額。”

　　同時(shí)，在“十二五”規(guī)劃中，杭州還提到“大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)”以及“進(jìn)一步發(fā)展城鄉(xiāng)連鎖經(jīng)營和物流配送，著力保障民生必需品正常供應(yīng)，積極發(fā)展電子商務(wù)、網(wǎng)上購物等商貿(mào)新興業(yè)態(tài)，加快傳統(tǒng)市場(chǎng)整合提升，推進(jìn)新一輪特色街區(qū)建設(shè)”等表述。

　　從杭州目前的布局來看，市中心繼續(xù)保留武林商圈、吳山商圈，未來加快錢江新城商圈的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)形成濱江、蕭山、臨平等幾個(gè)集中的商圈；緊鄰市中心的地帶根據(jù)可能開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，包括寫字樓、酒店式公寓等；原來的近郊地帶，如轉(zhuǎn)塘、留下、良渚、下沙、九堡、喬司以及濱江部分地區(qū)根據(jù)實(shí)際開發(fā)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。業(yè)界認(rèn)為這樣一種地理上的圈層結(jié)構(gòu)正在形成，并且已經(jīng)有了一定的收效。

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)議題早已進(jìn)入規(guī)劃者視野。此外，如果是民間投資項(xiàng)目，只要符合總體規(guī)劃要求基本可以獲得實(shí)施，但這樣一來也容易引發(fā)投資過熱的可能性。