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    “停發(fā)第三套房貸、四川限購(gòu)將出臺(tái)、央行加息、提高公積金貸款利率……”2011年，樓市調(diào)控政策頻出，招招劍指“價(jià)格過(guò)快上漲”的住宅地產(chǎn)。很多人都注意到，限購(gòu)令限購(gòu)的是住宅，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)等不在限購(gòu)范圍內(nèi)。在樓市調(diào)控的大背景下，很多人將目光紛紛投向商業(yè)地產(chǎn)。而隨著一線(xiàn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的逐漸飽和，一些嗅覺(jué)靈敏的投資者又開(kāi)始了二線(xiàn)城市的“群雄逐鹿”。

　　二線(xiàn)城市甲級(jí)辦公樓租金15%的上漲空間

　　經(jīng)歷了2010年一波投資高峰之后，2011年全國(guó)大宗物業(yè)投資依舊延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，投資活動(dòng)也在不斷增長(zhǎng)。

　　DTZ戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成表示：“隨著一線(xiàn)城市投資市場(chǎng)“門(mén)檻”的逐漸提高，以及二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷提升，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，新的大宗物業(yè)投資熱點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)在二線(xiàn)城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。受此因素推動(dòng)，二線(xiàn)城市甲級(jí)辦公樓租金水平也將出現(xiàn)至少15%的上漲空間。”

　　統(tǒng)計(jì)顯示，外資購(gòu)入并最終成功轉(zhuǎn)手的項(xiàng)目中，辦公樓占有48%的較高比例；其次是住宅及服務(wù)式公寓，占44%；而零售商用物業(yè)部分僅占8%；工業(yè)地產(chǎn)方面，雖然有交易產(chǎn)生，但還未有轉(zhuǎn)手退出的案例。葉建成指出：“辦公樓之所以投資占比突出， 主要因?yàn)檗k公樓具有投資周期最短，回報(bào)率較高的特點(diǎn)。”根據(jù)該調(diào)研顯示，一般辦公樓在被外資收購(gòu)后，平均28個(gè)月左右即可轉(zhuǎn)手，并獲得約50%的增值。住宅及服務(wù)式公寓的投資周期略長(zhǎng)，大約34個(gè)月，而收益率則超過(guò)50%；而零售商用物業(yè)則需要持有超過(guò)43個(gè)月時(shí)間才能夠達(dá)成約40%的增值。

　　二線(xiàn)城市將成未來(lái)投資熱點(diǎn)

　　隨著一線(xiàn)城市中可投資的地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)有限，收益率逐步降低，投資者將視線(xiàn)轉(zhuǎn)向二線(xiàn)城市。德國(guó)安聯(lián)金融集團(tuán)旗下的DEGI房地產(chǎn)基金曾經(jīng)對(duì)亞洲15個(gè)一線(xiàn)城市的調(diào)查顯示，中國(guó)大陸地區(qū)的北京、上海、廣州和深圳的辦公地產(chǎn)市場(chǎng)凈收益率分別為6.22%、6.60%、8.00%和7.25%。而被調(diào)查的8個(gè)中國(guó)二線(xiàn)城市中，辦公樓收益率列前三位的分別是天津、成都和南京，分別為7%-14%、11%-13%、7%-9%。隨著二線(xiàn)城市辦公樓的收益率在逐步提升，長(zhǎng)期來(lái)看，獲取7%，甚至9%的年收益并不是難事。”

　　葉建成透露：“近年來(lái)，許多二線(xiàn)城市伴隨著經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)積極轉(zhuǎn)變，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求正大幅攀升。”

　　“盡管各城市的經(jīng)濟(jì)各有特點(diǎn)，但二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正在復(fù)制一條一線(xiàn)城市所走過(guò)的道路”葉建成介紹，目前二線(xiàn)城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)多數(shù)尚未成形，屬于單一大業(yè)主持有經(jīng)營(yíng)的甲級(jí)辦公樓存量較低。

　　葉建成指出：“目前二線(xiàn)城市的甲級(jí)辦公樓存量少，且大部分為散售，租金較低。預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者介入后，整體租金水平將得到較大改善。比如在武漢，平安保險(xiǎn)購(gòu)入瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一棟甲級(jí)辦公樓之后，該區(qū)域租金已從過(guò)去的月租70元/平方米上漲至110元/平方米左右，升幅達(dá)57%。由此，我們相信新的投資熱點(diǎn)將出現(xiàn)在二線(xiàn)城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。”

　　二線(xiàn)城市投資寫(xiě)字樓機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

　　投資二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不是簡(jiǎn)單無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，并且存在一些問(wèn)題。一位業(yè)內(nèi)人士表示：“二線(xiàn)城市投資也面臨問(wèn)題：首先，二線(xiàn)城市的辦公樓供應(yīng)量遠(yuǎn)沒(méi)有一線(xiàn)城市透明，投資者可能無(wú)法掌握準(zhǔn)確的供應(yīng)量數(shù)據(jù)；其次，二線(xiàn)城市若沒(méi)有形成商業(yè)圈，則無(wú)法提高物業(yè)的價(jià)值，投資者的投資周期就會(huì)被拉長(zhǎng)。”